深挖“地下室”

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众多地下商业项目接踵而来，广州的万博商圈将打造巨型地下城，其地下空间总建筑面积接近180万平方米；在杭州武林广场的基础下，定性为时尚购物、休闲娱乐、观光旅游于一体的地下商场在日前举行开工仪式；南京的奥体大街也要在近日打造两个附属地下广场，建筑面积分别约7600平方米和7400平方米……不光是国内，近日法国春天百货公司也计划在卢浮宫地下的卡鲁赛尔商廊开设分店。

如今的地下空间，真的成了“掘金”新乐土？

地下商业+地铁=趋势？

随着“地铁时代”的到来，不难发现，目前在售的商城项目几乎都与地铁息息相关，地铁也成为商家对外营销的主要卖点之一，而地下商业已经成为地上商业的一部分，向地下发展已经成为新趋势。

现在不少购物中心的地下楼层都直接把地铁引入了商场，例如预计2014年开业的宜家的兄弟企业英特宜家购物中心就为了提升客流，计划将地铁站引入店内。这显然与花费1000万元将地铁站修进商场，从而获得不少地铁客流的北京新中关购物中心的策略有异曲同工之妙。

深圳福田区CBD首家地铁商业街――连城新天地也于去年开业。据称，该商业街是目前国内第一个连接两个地铁站的商业街，同时也是国内最大的地铁商业空间。

《服装时报》记者就此采访了广东商学院流通经济研究所所长王先庆，他认为在现在城市中心地皮紧缺并且价格高昂的情况下，发展地下商业可以解决地价成本问题，占领有利位置。不过，地铁人流未必就等于商业客流，地铁可以带来人流也可以带走人流。靠近地铁的商圈能否成功，关键还是看是否有独特的吸引力，从而让过客成为顾客。

往下“走”的窘境

通常以往的购物中心、百货店的地下楼层可以说是毫不起眼。然而现在，商业地产业内有种说法，地下层好比“地基”，是吸客的法宝，进而提升楼上的人气。它还能重塑购物中心的形象，使豪华奢侈变得平易近人，使严肃端庄变得轻松活泼。

相较购物中心地下楼层的热火朝天，单独建造的地下商场的生意却冷冷清清，经营状况喜人的少，不理想的多。不少消费者表示，对地下消费有种恐惧心理，总认为地下缺少消防出口，特别是有些地下商场设施不全，总会有一种压迫感。而且，地下商场由于通道少且窄，周围密封，空气对流差，浓烟和高温不易散失，一旦发生火灾等突发事件，将会造成非常严重的后果。

不少业内专家指出，地下商场的安全问题是心腹之患，也是目前地下商场经营面临的主要问题。另有一些业内人士称，不少人对于地下商城还存在诸多偏见，更使得地下商城发展步履维艰。

“单独的地下商场往往只是一个独体的商场，很难与地上大型综合商业体形成优势，本身规模小，商品品种少，如果没有任何特色，别人为什么要到你这里消费？”业内人士指出地下商城的不足，许多地下商城从前期规划招商，到后期品牌培育方面，都显得经验不足。”

“由于可供选择的业态实在有限，地下商场很难错位经营。”广州雅卡商业规划运营机构董事长邓国坚表示，大规模的地下物业出现，商家首要考虑的是如何填满商场铺位，他们不会考虑错位经营，千店一面争夺客户的局面很难避免。

“城市发展规律是地上商业发展到一定阶段，才延伸到地下商业。地上还没发展起来，人们不会到地下去消费的。某些地下商业的成功是偶然的，不是一定会成功的；也不是地上商业旺，同地段地下商业就会旺。目前人们没有习惯到地下去消费的习惯。大规模搞地下商业不具备条件，风险大。”王先庆说。

要学会适度开发

尽管眼下不少的地下商城经营不善，但有关地下空间开发的消息却不断传出。可以说，大量地下商业入市的同时，更大规模的地下空间正在酝酿中。如今，我国地下空间开发2层的情况比比皆是，挖至3层的都不在少数，在已披露的规划方案中，广州南站近期提出了地下4层、国际金融城最深或达地下5层。

如此大规模的商业面积，市场能否消化呢？地下商业的发展也绝非“挖地三尺有黄金”。王先庆认为：“首先，地下商场的成功不具普遍性。某些地下商业的成功，是其发挥了商业的聚集效应，但并非所有的地下空间，都有足够的‘科’可供其聚集。其次，由于地下空气难以流通、气候潮湿等原因，地下商业街的开发比地上要求更高，开发成本也更高。”

广东省连锁经营协会商业地产首席研究员吴传鲲认为，各个区域的地下商业整体规划应该有政府的介入，因为区域地下商业规划相关联的东西众多，如道路、商业网点布局、交通枢纽，只有政府介入整合才能使商圈资源得到最大的利用。

“最终地下空间中的商城部分能消化的面积，还是要看区位。目前国内地下空间开发中，主要还是停车场、地下交通和环路建设等，在解决市政配套建设前提下去开发商业，目前商业占比不超20%，会比较合理。”另有业内人士分析。

王先庆最后提醒企业，对于利用地下空间建设商场，要朝有序、有效、合理和适度”的方向发展，限制无序和过度开发。