风险积聚 1期

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宏观环境：中长期来看经济增长和货币投放趋缓，“深化改革”可能加大经济短期波动，支持房地产业快速发展的动力减弱

中长期来看，我国经济跨入中速增长阶段，潜在增速逐渐下台阶。预计2011年-2015年间GDP潜在增长率为8.6%，比之前15年下降1.3个百分点，2016-2020年进一步下滑至7%，2021年后降至6%以下。货币环境中性偏紧，流动性充裕的大环境发生转变。短期来看，政府换届的周期效应和“全面深化改革”相关措施使得明后年可能面临“滞胀”风险。

制度变革：税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促使行业环境转变

房产税落地势在必行，历史数据显示“增量征税”仅在短期对市场产生影响，但房地产税立法及财税体制改革将改变中长期环境。土地制度优化供应结构和价格，提高土地利用效率。三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”，同时也要“从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率”。金融改革以市场化为方向，持续多年超额信贷投放蕴含的金融风险不容忽视。在利率市场化和监管套利的驱动下，影子银行发展迅速，相比传统表内信贷业务，影子银行业务多属次级债务，其中蕴含的金融风险不容忽视。

需求透支：人口老龄化和城镇化速度放慢导致需求趋缓，过去多年量价快速增长已透支未来

中长期来看，城镇化速度放慢和新增城镇人口逐渐减少，对房地产业的支撑作用下降。三次人口生育高峰后，持续下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能导致置业需求下降。影响住宅需求总量的主要人群为20-34岁适婚年龄人口以及35-49岁改善需求人群。2010年年末总人口增速达到0.46%的低点，新增人口数仅有617万，人口出生率也达到11.9‰的历史最低，新出生人口降至1600万以下。同时，1962-1973年出生人口带来的改善性需求凸显，而1981-1990年出生的人口也产生刚性需求的小高峰。但是预计2015年以后，由于上世纪90年代出生率的快速下降，从而导致对于住房需求的弱化，住宅市场的顶峰可能已经到来。

未来趋势：多重风险积聚促使行业增速明显放慢，回归理性才能走的更远

中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。根据中国指数研究院测算，2011-2020年我国住房潜在需求达160亿平方米，其中商品住宅120亿平米，但由于2011年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支，预计2014年我国商品住宅销售面积将超过12亿平方米，行业峰值或将提前到来。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。