容积率9.22 君华·香柏广场涉嫌违建

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超容积率建房致周边民居严重沉降开裂

广州白云大道北与京溪路交会处，7栋30层高的连体建筑犹如一道密不透风的屏障，格外引人注目，这是小有名气的君华・香柏广场（君华・又一城五、六期）。

该项目由广州市君华地产置业有限公司（下称“君华地产” ）开发。不过，很少有人知道它背后的故事，直到君华・又一城四期（下称“四期” ）业主长达数年的维权活动持续发酵升级，才扯出了这个项目的违建疑云。

“正是由于开发商的疯狂加载造成局部地基承重荷载超限，附近的民居遭受了严重的损坏。尤令人气愤的是作为楼宇安全基本保障的地基严重沉降开裂，开发商居然填沙了事……”四期业主在向广州市政府提交的复核申请中如是表示。更让业主无法接受的是，由开发商聘请的有资质的检测鉴定单位对四期房屋的鉴定，竟然是房屋为“基本完好房”。而对于该项目的违规质疑，日前，君华集团公共事务总监朱可在接受时代周报记者采访时表示：“这是不可能的，我们一直是按照正常的程序来操作的。”

建委连发7张红牌

君华・香柏广场前身是恒骏花园，当初的恒骏花园共分六期开发，第一、二期已售完。但由于广州市恒安房地产开发有限公司与投资商广州市恒都实业有限公司闹矛盾，导致小区第三、四期烂尾，而第五期才刚开始建设至桩基础阶段，第六期仅建设至钻探阶段。

2005年6月2日，君华地产接手了这些项目，后将项目名改为君华・又一城，君华地产将三、四期建完发售。之后，五、六期又改名为君华・香柏广场。

四期业主大都是在2008年下半年入住的，2009年初，君华・香柏广场开建。不过，建设阶段，该项目附近的四期房屋却悄然发生变化：房屋开裂、地基下沉、墙体渗漏、抹灰发霉，随着项目的持续建设，这种问题越来越严重。

2010年10月，广州市房屋鉴定事务所对四期房屋进行整体鉴定，鉴定结论为：“依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该幢房屋为‘基本完好房’，房屋可继续安全使用，但宜对损坏部位做维修处理。鉴于恒骏花园六期地下工程尚未完成，建议采取有效的止水措施，防止对周边房屋产生进一步影响。”

随后，四期业主自发成立了维权队，目前有40多户加入，将近200人。业主代表邓少云对时代周报记者表示：“从他们打地基开始，我们这边就受到了影响。我们不断地向开发商投诉，可他们的施工从未停止过。并且，建设速度一直很快。”

君华・香柏广场的建设除了殃及周边民居外，自身更是问题重重。本报曾在2012年报道了该楼盘的质量问题和其假借高力国际收取高额物业费的问题。

2009年，该项目由于五、六期违章夜间施工问题屡禁不止，遭遇6次行政处罚。2011年6月，广州市建委在8日、9日两日内连发七张“红牌”，称位于广州大道北与京溪路交会处的君华・又一城六期“存在重大质量安全隐患”、“被确定为末位工程或不合格工地”，“施工单位与建设单位之间存在违法转、分包工程现象”。更严重的是，君华地产还被指为“自行组织班组进行主体结构施工，存在‘肢解发包行为’。

“事实上当时（指2011年）是由于我们的维权行为，建委才过来查的。”四期业主梁女士对时代周报记者表示。然而，即使是建委连发7张红牌，君华・香柏广场的建设却一直在继续。

“我们现在向广州市建委反映我们的房屋问题时，对方竟无意间透露已经处罚过君华地产了，罚款60万元。”邓少云对时代周报记者表示。

据业主反映，君华地产方面当初并不否认他们是责任方，并愿意提供维修。可是，维修后，问题又继续发生。

业主疑窦丛生：问题是不是出在了规划上？

几番调整容积率高达9.22

公开宣传上，君华・香柏广场号称“容积率为2.5”，然而，事实上容积率却高得吓人，在该项目的建筑设计图上的综合技术经济指标表里，显示容积率竟为9.22。实际上，香柏广场外称的2.5容积率实际上竟是1999年规划的标准，而君华地产接手之后，进行了几番大幅度的调整。

广州市规划局的一份《恒骏花园居住小区修建性详细规划申请调整批前公示》显示，与原穗规批字【1999】第36号规划方案相比，该次最主要是对容积率和用地属性进行调整，包括：分区规划地块容积率由2.45调整为4.6，建筑密度由25%调整为32.8%，绿地率35%保持不变，建筑限高由60米调整为100米；原规划方案自编B型 、F型住宅楼（总建筑面积31000平方米）调整为4幢29层的五期商住楼，住宅建筑面积63322平方米，A型为3幢17层住宅楼（总建面36000平方米）调整为3幢29层六期商住楼，住宅建面46256平方米。

值得注意的是，虽然上述公示没有任何时间，但应该是君华地产接手后对五、六期的第一次调整，且不算新增的商业部分，其建筑面积中的住宅部分就几乎增加了一倍。之后，又一次巨幅调整上演。广州市规划局资料显示，在该项目的另一份建筑设计图上的综合技术经济指标表里，容积率竟为9.22。

而业主对9.22的容积率也提出质疑，认为实际上更高。“如果按照《广州市规划局城市规划管理技术标准与准则》，从修建性详细规划篇容积率规定来看，君华的容积率应该超过20。”业主邓少云估计。姑且不论这个估计的真实性，该项目的最低容积率9.22，也是原规划的3倍以上，这样大的数额究竟合不合理？又是怎样获批的？

“不同的区域，不同的项目，容积率标准都不同，规定也不一样。这种情况（指9.22的容积率）也有吧。”广州市规划局相关负责人对时代周报记者如此表示，称对于这种事件，规划局都有书面回复。

但是，从广州来看，高容积率多发在旧改项目上。据称东濠涌二期拆迁安置地块容积率高达8.7，这已是可查到的最高纪录了，而此前，6.21的容积率就创造了广州城中村公开出让土地的纪录，而猎德村改造的时候容积率是5.2，林和村改造容积率为6.21，杨箕村是6.18的容积率。一般情况下，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，而令人称奇的是，君华・香柏广场高达9.22的容积率竟能在2011年3月位列“中国现代新型示范住区”。

“容积率的问题不能笼统说，会涉及到地基大小及划分方式等，但无论如何，9.22实在是极高的，无论按哪种情况看。”同济大学建筑与城市规划学院教授孙施文对时代周报记者表示。

除了大规模加载外，业主也在向广州市人民政府提交的复核申请中指证开发商霸占他们的公建配套、擅改规划：“开发商擅自将早在2000年就已交付使用的或为业主所有的道路、篮球场、花园、泳池、会所等公建配套设施用地变更为项目商宅建设用地。”

君华地产擅改规划垫高地基也被业主指证为是造成四期房屋破损的关键，君华・香柏广场建筑设计图显示，其地基应与四期地基持平，但是，实际上，君华・香柏广场的整个地基都存在明显的垫高现象。

安全性鉴定再起争议

不过，规划局方面先后的穗规白云信【2012】82号文件、穗规信【2013】29号文件中都表示，君华・香柏广场与四期的楼间距等问题都合乎规定。而对于四期房屋受损问题，规划局称“应向有关建筑质量安全的监管部门反映”。

1月4日，广州市白云区建设局在云建信函【2013】1号文件中对四期业主投诉作出如此答复：“由君华地产先行聘请有资质的检测鉴定单位对四期房屋开展房屋结构的安全性鉴定……”

这个结果未能让业主接受：已经鉴定过的为何还要再鉴定一次。因此，尽管君华地产委托的检查单位广东省建筑科学研究院已出具鉴定结果，但业主迟迟不肯承认签字，当然，关键在于，他们对这个鉴定结果不满意。

实际上，除四期外，二期的业主也在维权。几乎是在同一时期，上述检查单位给恒骏花园二期做过房屋鉴定。今年1月8日，在二期房屋的检测报告中，检查单位得出的结论是“该楼部分楼板存在开裂，裂缝分布无规律，可判断该类裂缝主要是由于材料收缩引起……”，该检查单位称收到委托方君华地产提供的包括设计图纸等资料，其中，“图纸上标明的设计单位是广州市东建建筑设计室，建设单位为广州市君华地产置业有限公司，施工单位为白云区第二建筑工程公司，设计时间为2000年3月。”

值得推敲的是，工商资料显示，君华地产是在2005年7月4日成立的。“2005年才成立，怎么可能2000年就参与建设项目？”业主邓少云由此怀疑君华地产提供的上述资料的准确性和检测的权威性，“这个鉴定报告实质上撇清了君华地产非责任方。”

而据称，在今年1月份，君华地产高层曾出面和业主协商纠纷事宜，不过，之后没有下文。而四期业主已于2月下旬向广州市政府相关部门提出复核申请，但是截至记者3月26日发稿前，还未获政府部门的回复。