地役权还是登记为宜

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地役权登记的原则

《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”。也就是说，地役权的设立采用了“登记对抗主义”。这与《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”所体现的“登记生效主义”不同。地役权通过签订合同产生效力，登记只是对抗善意第三人的手段。此规定设立的初衷，主要是考虑到我国地区差异大，登记制度并不完善，尤其是目前中国农村仍处于典型的“熟人社会”，实际上80％～90％的地役权设定都是不进行登记的。但在实践中，这种规定给地役权权利人的保护带来一定的问题。

“登记对抗主义”在实践中的问题

以商品房建设为例：假设A、B为规划批准建设住宅的两块相邻土地，A地由甲开发商建设，B地由乙开发商建设。甲开发商为了把A处商品房建设为精品住宅，与乙开发商约定：20年内，乙地不得建高层住宅，作为补偿由甲一次性付给乙100万元。那么甲与乙约定设立的是地役权合同，从合同设立到解决争议都由地役权法律规范调整。

假如，甲乙协商一致后签署了书面合同，但没有到当地不动产登记部门进行地役权登记。两年后，乙开发商将土地使用权转让于丙，并未告知其与甲所订合同一事。丙又准备在原住宅基础上进行加层。甲丙由此产生纠纷。根据《物权法》第158条“地役权未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，甲乙之间的合同成立，但甲不能依据其与乙之间的合同对抗善意第三人丙，丙有权进行加层，甲只能根据合同向乙请求违约责任赔偿。如果甲还想享有在B地的地役权，只能再与丙重新谈判设立。

再假如，甲乙在签订合同后，向当地不动产登记机关进行了地役权登记。根据《物权法》第164条“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外”的规定，丙在买受此土地时，不论是否知道地役权的存在，在其未来利用此地时都要受此约束，不能随意加层。

此种情况也同样可能出现在农村。如甲为了浇地需要在乙地水塘取水，由此与乙设定一取水地役权。后甲将其地转让给丙，乙将其地转让给丁。如果地役权经过登记，则丙不需要再设定地役权即可以到丁处取水，丁不能阻拦。而如果地役权没有经过登记，在甲、乙转让土地时也没有就此与其后的权利人说明，则如果丙还想取水，需要重新设定地役权。

利用登记保护相关各方权利

现在，土地、房产的流转日益增多，不动产本身是否负担地役权，对不动产的价值影响极大。由于地役权的设立一般是有偿的，不动产上是否负担地役权，直接影响到转让人之间的经济利益。

对于需役地人，通过有偿方式取得地役权后，一旦因未登记而不能对抗善意第三人，必将在经济上蒙受巨大损失，即便可以以“违约”为由向供役地人请求赔偿，在对不动产的利用上也可能达不到希望的状态。

对于第三人，如果在接受供役地人转让不动产时，不能够从登记簿上看出不动产的权利是否完整，而以无负担的价值购买，在今后的不动产使用中必将与原地役权权利人产生纠纷，在经济上产生损失。

对于原供役地人，不论其就不动产负担地役权问题没有告知其后权利人是出于故意还是无意，一旦两者产生纠纷，其都不能脱离对原需役地人及其后权利人的责任。可见，虽然依“登记对抗主义”，地役权的设立并不需要登记，但只有经过登记才能产生对抗第三人的效力，才能对需役地权利人产生完整的保护，对供役地人和其后权利人产生有效约束。所以为了更好地保护自己的权益，需役地权利人在约定地役权后应主动申请办理登记。

另外，还应注意合同约定内容和登记内容的一致性。在实践中，如果合同约定的地役权内容与登记机关的登记簿上的权利内容不一致，除非有确切证据证明登记簿记裁内容有误外，将以登记簿上登记的内容为准。所以，在登记时确认两者的一致很有必要。

《物权法》第160条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这种对地役权内容变更的强制性要求，有利于保障登记机关登记簿的真实性，以便为相关权利人的查询提供真实准确的资料，也有利于对登记过的地役权的保护。

综上所述，笔者建议：在新一轮《土地管理法》修改中增加地役权制度，明确登记原则，以期更好地体现立法者通过此制度提高土地利用效益的目的，体现法律诚信、公平的价值。