关于中国房地产业的十个思考
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面临从紧货币政策的实施以及其它宏观调控措施的可能出台，2008年的国内房地产业将呈现何种景象?笔者提供以下十大思考方向：
首先，房地产盈利模式从资源拉动型转向技术拉动型。从1998年到2007年这10年间，国内房地产市场从规模到价格都有巨大提高。但房地产盈利模式仍主要为资源拉动型，而非技术型。目前有几个方面的因素使得房地产盈利模式需要转变：第一是城市化率逐步达到了较高水平，比如上海、北京、广州、深圳等都超过或接近80％，城市化进程由加速转向放缓；第二是政府对18亿亩耕地红线的严守、土地供给的紧缩、土地出让方式的市场化及保障型用地比重的上升，房地产开发从土地规模和土地增值空间上都受到了限制；第三是政府对资源利用效率和方式提出了新的要求。这些因素使得传统的房地产资源型盈利模式受到挑战，一方面要求房企加大对土地的深耕细作，从产品品质上要赋予土地更高的附加值；另一方面，企业需要放远眼光，着眼于长远的、可持续的收益，对持有型物业和与产业结合的物业给予重视，以使土地产生循环收益。
第二，房地产市场竞争回归产品。2007年6月，绿城地产以每平方米12500元的楼板价拿走上海新江湾城D1地块，同年11月仁恒地产以每平方米20000元拿走D3地块，短短5月间价格上升60％。为什么这几个企业能够在目前的市场形势下大胆前进?一个共同点是其产品在业内和购房者中口碑较佳。这说明在开发商获取土地资源的成本和取得方式处于同等待遇的前提下，房地产市场最终将实现产品的回归。
第三，土地利用模式重视循环和可持续。由于各级地方政府不能发债券，土地成为各地最重要的地方财税收入之一。土地对于财政收入的意义绝不仅仅是土地出让金，而是要与物业税、绿色GDP一样能够实现可持续发展，即土地要成为可再生资源，不仅要循环产生土地收益，并且在税收、就业和城市化进程上要产生持续助力，地均GDP将成为土地利用效果的重要参考指标。
第四，内资开发商将寻求增加持有型物业的比重。优秀的持有型物业既能享受土地增值的利益，又能带来稳定的租金回报，受关注的程度正越来越高，而这一模式在港资开发商中已非常普遍。由于盈利模式的转变，内资房地产开发商也将经历从出售型向持有型的转变。而目前现状是国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10％左右。
第五，房企生存扩张更注重兼并、收购和资本市场。在土地上，开发商已经更注重采用兼并收购等方式，因为这一方式具有低成本、快捷且目标明确的优势。在融资上，开发商普遍通过上市求得生存权和扩张性，在这方面，大型国企优势更加明显；在区域上，中型垄断开发企业对区域市场的占领引人注目。
第六，房地产开发由合并模式转向专业分工。国内房地产开发以香港模式为主，即涵盖了拿地、开发、销售一系列工作的“合并模式”。如今，这样的模式已慢慢向专业化分工转变，因为这样有利于企业把优势力量集中在自己擅长的地方。首先发生转变的是上游链中的地产和金融分离，房地产基金、信托、股市、股权私募等融资渠道逐步丰富，形成合作模式；其次是下游链中的开发、中介、物业管理各自实现专业化；第三是开发链本身的专业化，实现了制造商和专项运作商的分工。
第七，产业地产可能是房地产业的最后一块蛋糕。随着产业集聚、行业集中，产业地产将成为房地产业未来的发展趋势，这是房地产与国民经济行业高度结合的体现。房地产业未来的发展将归集到产业地产。目前产业地产的发展主要由专业市场体现，即地产开发商结合当地政府的产业规划，结合当地的优势特色行业，形成某个行业的专业市场。产业地产的发展模式可以归结为：产业集聚地产开发一人口聚集…商务发展。因此，产业地产必须要将地产开发与产业经营结合起来，并注重产业链上的各项配套服务，进行资源整合，实现硬件与软件的结合，通过软件的打造，最大限度实现地块价值。
第八，住宅开发将选择产业化道路。住宅产业化就其根本而言，顺应了我国对可持续发展、对节能省地的要求。目前国内住宅建设存在寿命短、能耗高的缺点，而住宅产业化就是要将节水、节能、环境保护等技术与住宅建设结合起来，提升住宅产品的综合效益。
第九，产品分类模式发生变化。市场竞争导致房地产产品的差异化越来越明显。对于开发商而言，只有积聚资源、专注于某一细分市场，专注于某个产品分类，才能形成专业上的比较优势。专注于某个产品分类，有利于实现规模化生产，有利于实现专业化，提高效率，也更能获得社会的认可及资本市场的青睐。目前，市场上不断出现新的房地产产品类型，例如酒店式公寓、中式地产、科技地产、旅游地产等。在可以预见的未来，专注于房地产某类产品的开发模式将成为发展趋势。
第十，地产业大国的崛起。2007年，中国房地产投资额已达2万亿元，开发商超过5万余家，海外资金收购案例此起彼伏，就其规模和关注度而言，已可以称得上“地产业大国的崛起”。但大国崛起包含两方面的含义，第一是量、第二是质。从量上看，中国正处于城市化进程的加速阶段，并且幅员辽阔，已经具备条件；但在质上还需要较大突破；蛋糕既要做大，也要做好、做公平。质的方面，第一是产品品质、种类都要提高，比如住宅产业化、产业地产等；第二是企业经营模式的专业化、多元化，目前开发商多、小、散的局面要改变，行业集中度要提高，要有大型企业的崛起。而从更宏观的产业角度来讲，地产业大国的崛起还要包括可持续发展，与国家的经济、文化、生态环境实现和谐发展。