基于农地发展权视角的农地价值的测算

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摘要：基于农地发展权基础，通过差值法测算了湖南省农地发展权价值。研究显示，农地发展权价值是农地价值的重要组成部分，其价值远大于农地农业用途的价值。因此，在农地征收中应设定农地发展权价值补偿，从而使农民的权益得到更好的保障。

关键字：农地征收；农地发展权；农地价值；差值法

一、引言及文献回顾

土地权益的价格由土地价格来表示，只有对土地产权进行了明确的界定，土地才能进入市场进行交易。而农地发展权价格体现了农地发展权的权益，它是农地发展权在经济上的体现形式。农地发展权是指农地转为建设用地所具有的开发权利，因此，农地发展权价值是指农地与转变用途后的建设用地价值的差额。可是，在农地的用途进行变更后，土地开发者对土地拥有所有权，土地开发者对土地进行的投资会改变土地的价格和农地的发展权。根据相关的生产要素理论我们知道，投资主体在对相关的客体进行投资后会产生一定的投资利润，而这部分利润是不属于农地发展权价值的，应从农地发展权中将其剔除。因此，本文所讨论的农地发展权价值主要是农地改变其用途，转为建设用地后，农地价值与建设用地价值之间的差额再减去土地开发费和利润之后的价格。

我国学者对农地发展权进行了相关的研究，其研究主要集中在农地征收过程中农地发展权对农地增值和农民权益保护方面。臧俊梅（2008）认为农地征收之后的农地非农化的加速是由于农地征收中缺乏对农地发展权的界定，农地征收中农地发展权的缺失导致农地用途的混乱，应加快农地发展权的设立，防止征地权利的滥用。秦祖伟（2009）认为在征收过程中由农地发展权的缺失引发的农民失地和失业问题已经变得越来越普遍，明确农地征收中农地发展权将有利于我国“三农”问题的解决和城乡统筹的发展。任艳胜（2010）在资产定价理论基础上运用条件价值评估法对宜昌、仙桃等地农地征收中农地发展权价值进行测算，结果显示农地发展权的价值要远高于土地本身价值，占农地总价值的79.21%，认为拓展土地发展权将有利于区域规划的整体效率的提高和区域可持续的发展。朱一中（2012）在土地发展权基础上测算了土地增值收益，结果显示以农地发展权价值为征收补偿标准的补偿原则将是农地补偿制度的改革方向。在城市化进程中，农地发展权缺失导致失地农民权益受损的现象越来越普遍，本文基于农地发展权的视角对农地价值进行测算，通过定量的方法分析农地征收过程中农地价值的损失，将有利于弥补我国失地农民权益的损失和农地征收制度的完善。

二、测算方法及数据来源

（一）测算方法

1. 农地价格的测算

（1）农地资源的经济产出价值。由于农地主要是用来种植粮食作物的，因此，我们可以把农地资源上粮食作物每年的纯收益看成是农地资源的经济产出价值。此外，湖南省是我国农业大省，粮食作物以水稻为主，因此，在计算农地资源的经济产出价值时我们主要选取水稻的纯收益来进行计算。所用公式表示为：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表农地资源的经济产出价值；Lit代表第t年种植第i中作物的收益；Cit代表第t年种植第i中作物所需的成本；r为第t年的农地还原率。

（2）农地资源的生态价值。在计算生态价值时，本文直接借鉴Costanza的研究成果。在十种不同类型的农地中，选取了四种类型土地的生态效益。具体计算见公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示农地的生态价值，R表示不同类型土地的生态效益，Nt表示每年征收农地的面积。

（3）农地资源的社会保障价值。根据上述分析，农地资源的社会保障价值包括就业保障和养老保险价值，因此，社会保障价值可以表示为以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb为农地资源的社会保障价值，Jy为农地资源的就业保障价值，Jl为农地资源的养老保险价值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt为湖南省每年城镇居民最低生活保障标准，Mt为被评价地区人均农地面积。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la为人均养老保险价值，根据当地人均年龄为a时的个人保险费趸缴金额来代替；Mt为被t年被评价地区人均农地面积。（5）式中la的计算公式为：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax为平均年龄为a时，男性公民保险费趸缴金额基数；而laf为平均年龄为a时，女性公民保险费趸缴金额基数。g为女性人口占总人口的比例，b为男性人口占总人口的比例。

2. 市地价格的测算

在计算湖南省各市州市场价格水平时，根据《湖南省国土资源公报》统计的湖南省各市州土地出让价（即土地市场价格）和土地出让面积，通过相关数据的整理，计算出湖南省各市州各年度的平均市场价格。

3. 土地开发费、利息、利润的测算

参照相关文献资料，按照国家土地开发成本的现有数据，通过各年之间的物价指数的变化将土地开发成本调整至所需年份的土地开发成本费用。各年的利息采用年贷款利率通过静态的发生进行计算，利润则选择成本利润率进行测算。

4. 农地发展权价格的测算

根据农地发展权的含义，借助成本逼近法计算农地利息和利润，运用差值法计算农地发展权价值，具体见公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，Ft为某年农地发展权价格，Mt为某年土地市地价格，Pt为农地价格，Ct为土地开发费，It为利息，Rt为利润。

（二）数据来源

本文在测算农地征收过程中农地资源价值损失时，选取了2003～2012年湖南省的相关数据。其中，农地征收的数据主要来源于湖南省国土资源公报（2003～2012）；水稻的成本与收益数据主要来源于《农产品成本收益资料汇编》（2004～2012）；其余数据均来自《湖南统计年鉴》（2004～2012）和《湖南统计公报》（2004～2012）。

三、湖南省农地发展权价值的测算

（一）湖南省农地价值的测算

1. 被征收农地资源经济产出价值的估算

根据公式（1），首先计算农地的纯收益。单位面积农地的年纯收益=单位面积农地总收益-单位面积农地总成本。单位面积农地生产成本包括人工成本、物质费用和服务费用；单位面积的土地成本包括土地流转的地租和自营地折足之和。根据湖南省农业生产情况，在此选择水稻作为湖南省农地征收的主要作物。通过相关的农产品纯收益计算，得出湖南省农地资源的经济产出价值。其次，要确定农地还原率r。在计算农地还原率时，选择安全利率加风险调整值的方法，结果见表1所示。

根据表1所示，整体上来说，在2003～2012年期间，湖南省被征收农地资源的经济产出价值在经历4年的较大波动后，呈现出上升的趋势，到2012年农地资源的经济产出价值已达到3亿多。

2.被征收农地资源生态价值的估算

在估算农地资源生态价值时，本文借鉴Costanza 在自然资源生态效益方面的研究成果，如表2所示。

根据公式（2），计算出湖南省农地征收过程中农地资源的生态价值，结果见表3。

3. 被征收农地资源社会保障价值的估算

在计算被征收农地资源的社会保障价值时，首先根据公式（4）计算湖南就业保障价值；然后根据公式（5）计算湖南省养老保险价值，根据各年的统计年鉴计算出各年的人均年龄，根据各年的人均年龄查找出相应的公民保险费趸缴金额基数；再根据湖南省男女性别比和湖南省人均农地地面积就可以计算出被征收农地资源的养老保险价值。

根据公式（4）～（6），计算出被征收农地资源的社会保障价值，结果见表4。

4. 湖南省农地价值的测算

根据上述的测算结果，2003～2012年期间湖南省被征收农地的价值，结果见表5。

（二）基于差值法的湖南省农地发展权价值的测算

根据学者的测算，湖南省2009年的土地开发成本是80元/m2，在此，利用各年的物价指数对其进行修正，计算出各年的土地开发费用；利息采用年贷款利率通过静态的方式进行计算，年贷款利率按6%进行计算；根据成本利润法计算利润率，投资利润率取20%。在计算时，利息和利润均以各年的土地取得费、土地开发费以及各项费用之和为基数，将相关数据代入公式（7）计算出湖南省农地发展权价值，见表6。

在表6中，2003～2012年期间农地价格、市场价格和农地发展权价格在整体上呈现出波动上升的趋势。农地价格在2003～2006年期间出现了下降的趋势，而在2006年之后开始上涨，这主要是在这段时间人们保护农地的意识增强，国家出台了相关的农地保护政策导致农地价格的上涨；市场价格在2003～2006年出现逐渐递增的趋势，但在2006年之后市场价格的涨幅迅猛；农地发展权价值在2003～2006年呈现出波动上升的趋势，特别是在2006～2009年上涨幅度很大，而在2010年开始出现一定的回落，其主要原因在于国家对农地保护政策的加强，加大了农地的投入力度，增加了农地产值，导致农地价格的大幅上涨，农地发展权价值的回落。而在2010年农地发展权价值回落之后，在2012年出现了上涨的趋势，这主要由于社会经济发展的原因导致市场价格上涨高于耕地价格上涨。通过上述分析，可以预测在未来的发展中，农地价格、市场价格和农地发展权价值均会呈现上升的趋势。

四、对策建议

农地发展权的缺少导致土地价值的不完整，使得农民在农地征收过程中权益受损严重，为完善我国农地征收制度同，时保障失地农民权益，本文提出以下对策建议。

第一，在农地产权制度中设置农地发展权，明晰产权归属。把农地发展权作为一种制度来实施，同时还要明确农地发展权的归属问题，通过设定农地发展权来弥补产权的空缺，从而使得农地的合法权益得到有效的保障。

第二，建立农地发展权的定价机制。建立农地发展权的评价体系，通过科学、合理的方法对农地发展权进行估计。同时，培养专业的农地发展权评估机构或者公司规范农地发展权的估价，为农地发展权的估价提供智力保障。

第三，在经济补偿上建立与农地发展权相对应的补偿标准。建立农地产权的农地发展权补偿方式，从而保障农民的权益。同时，将农地发展权纳入到土地管理体系，同时加强农地发展权的法律规定，在法律上为农地发展权提供保障。此外，通过建立监督机构对农地发展权补偿的实施情况进行监督和管理。

参考文献：

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[2]陈茵茵，臧俊梅，王万茂.农地非农化中土地增值分配与失地农民权益保障研究――基于农地发展权视角的分析[J].农业经济问题，2008（02）.

[3]秦祖伟.农地发展权视野下的失地农民权益保障研究[J].农村经济，2009（09）.

[4]任艳胜，张安录，邹秀清.限制发展区农地发展权补偿标准探析――以湖北省宜昌、仙桃部分地区为例[J].资源科学，2012（04）.

[5]朱一中，曹裕.农地非农化过程中的土地增值收益分配研究――基于土地发展权的视角[J].经济地理，2012（10）.

[6]覃事娅，尹惠斌，熊鹰.基于不同价值构成的耕地资源价值评估[J].长江流域资源与环境，2012 （04）.

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（作者单位：湖南农业大学经济学院）