地王+捂盘,可以说事儿
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助推房价上涨的因素
从年初楼市大规模的打折促销，到年中风风火火的涨价热潮，短短的半年之内，国内楼市的价格天平经历了一场跷跷板式的博弈过程。
有专家认为，目前至少有三个原因支撑了上半年房价的持续上涨：“利好的宏观政策面，充裕的流动性和对通胀的预期。”
随着宏观调控力度的不断加强，充裕的流动性使得大量资金进入楼市，增强了人们对房地产市场率先复苏的信心。同时，随着市场流动性的不断加大，对通胀的预期也不断增强，投资性需求开始趋向旺盛。在多重因素共同的作用下，上半年中国的房地产市场成为最先露出复苏征兆的领域。在政府房地产政策、银行信贷、消费者需求等种种因素的共同作用下，开发商们已经熬过了最悲观的时期，无论是现金回款还是银行贷款，原本绷紧的资金链又得到了极大缓解。
国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙表示，由于开发商之前通过降价促销回笼了一部分资金，缓解了紧张的资金链，所在涨价决策上也有了“底气”。
不断上涨的房价引发了人们对后市的种种猜测，在货币政策和财政政策不会发生大的改变的前提下，下半年的中国楼市是否仍将保持现有的温度，已经重回高位的房价是继续保持上行的姿态，还是在“高处不胜寒”后出现阶段性的回调?
“目前房价与2007年的疯劲相比，还有些距离。”业内人士认为，三季度房价增幅还是会惯性上行，同比增幅有可能达到1％之上，但很难超过2007年月度同比上涨1.70％的峰值。四季度，涨幅可能会有所回落。
也有人表示，目前供不应求的紧张局面仍会继续，所以房价在未来一段时间将继续攀升，而且目前开发商投资热情高涨，新一轮的“抢地运动”便是证据。
与此同时，开发商制造人为的房荒。2008年的楼市冰河期令许多发展商放缓开发节奏，延迟旗下项目的入市时间。以深圳市为例，今年上半年全市新增供应只有212万平方米，但是成交一手住宅388万平方米，比去年同期增加149％。需求的快速释放以及供应的不足，导致房价迅猛上涨，开发商惜售心理蔓延。
早在6月份开始，北京、上海、深圳等一线城市便刮起了惜售捂盘之风。由于预期未来房价继续上涨，许多项目或以各种理由延迟开盘，采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度。开发商此举无疑“火上浇油”，加剧楼市供需紧张局面，人为制造房荒。
一次只开一栋楼盘，慢慢推高房价，是开发商最常见的做法。以北京市世纪星城为例，自2007年一期开盘以来，共分批拿了8次预售证，未来还需要申请2次。在北京市房地产交易管理网上不难查出，该楼盘号称已经销售完毕的20号楼和22号楼，尚有近80套房子没有售出。深圳南山区某豪宅开盘推出8万元／平方米的天价，为的是延缓销售，保证高额利润。
上海浦东豪宅世茂滨江花园7月底进行封盘调升价格，从今年3月份开始，该豪宅400多套房源销售完成四分之三，成交均价已经从35万元／平方米升至4.8万元／平方米。易居中国的监测数据显示，7月份上海共有68批房源上市，有高达57批房源申请预售面积低于3万平方米，张江名流豪庭、地杰同际城等一批著名楼盘预售面积1万平方米都不到。
广州同样由于新盘迟迟不拿预售证出现了可售房源下滑的情况。珠江新城的君h公馆、星汇云锦大厦等多个楼盘都达到预售条件，却放缓上市。数据显示，7月份广州市十区批准预售的商品房项目共14个，批准预售商品房2354套，同比减少77.35％，环比减少30.46％；批准可预售商品房面积为28.74万平方米，同比减少74.07％，环比减少34.74％。
广州一家地产企业的销售经理介绍，现阶段由于缺乏相关细则，开发商有很多办法绕过规定，以达到惜售。可以资金、建材供应等原因放缓施工进度，延迟两三个月；可以将毛坯房改为装修房，延缓上市时间；由于申请预售手续繁多，要经过测绘、资质认定、批准预售等多个环节，开发商只要故意不交齐材料，也可以赢得大量时间。此外，对于进入销售阶段的楼盘，如果把价格定得奇高，也可以“吓退”购房者，达到惜售目的。
中原地产相关人士坦肓，开发商“拿到预售证而长期不销售”存在的并不多，但晚领证分批拿证却相当普遍。这种方法不仅可以先卖掉项目中品质较差的房源，还可以制造热销场面，为后续项目逐次推盘逐步提价。
拿到地王才好忽悠投资者
两波地王潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多为港资和内地民企；而2009年的地王，却大多落入国企手中。
国企在融资上的优势，被普遍认为是造成这种局面的重要原因。
根据国家统计局公布的数据，2009年上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32-6％；再加l_个人按揭贷款2829亿元，增长63.1％，总量已经超过8000亿元。
中国不动产研究中心的一份报告则明言，国企不但白有资金推厚，而且在获得信贷、政府帮助以及其他各种有助于降低成本的方面有着其他企业无法比拟的优势。所以，国企不惜重金拿地，其实更多的是“当前流动性充裕、信贷规模扩张的产物”。
但国企频繁拿下地王，另一个不可忽视的原因是，在2007年拿地潮中活跃的港资企业和内地民营房地产企业的“退让”。
“从目前的地王价格来看，开发商利润有限。”新加坡红木集团总经理张永河告诉记者，与国企的高歌猛进相反，港资和内地民企依然“战战兢兢”。
因为心态不同，张永河说，2009年上半年国企拿地王，就好像是“一个大百货公司，开了一家奢侈品店，赚不赚钱其实不重要，关键在于提升这个百货公司的档次，对于那些房地产业并非主业的国企尤其如此”。但对于资金实力有限的港资和民企来说，“年头不好的时候，我们可不敢随便开店，因为我们是靠这个店吃饭的。”
但在2009年下半年，蛰伏的港资企业和内地民企，不会再甘于让国企独霸。因为在地王所带来的隐性收入中，资本市场的收益才是最大的一块。
2007年的那波拿地潮中，大批开发商一边竞拍地王，一边排着队去香港上市，不仅造就了碧桂园市值千亿的神话，更造就了拿地王――上市圈钱――增发新股―一发债或者引入投行资金――再拿地王――刺激股价抬高股价――再圈钱的“地王圈钱模式”。
从2009年6月开始，历史似乎又在重演。
6月，金地的第四次定向增发获得了证监会的批准，再次股权融资41亿元。随后，就有了上海赵巷新地王。
7月1日，北京广渠路15号的地王产生，就在这一周，A股房地产板块的资金净流入达32.52亿元，房地产指数上涨14.06％，房地产股票周平均涨幅超过10％。
按照天相投顾提供的数据，2009年1-7月，房地产业的融资规模总量已达313亿元，为A股各行业之首，此外，还有5家个股在6月份公布了定向增发方案。
已经上市的地产企业圈钱之后拼命拿地，准备上市的企业也要拼命拿地，为上市后做准备。就在不久前举行的博鳌 房地产论坛上，瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平还透露，在之前的3周里，向香港联交所递交上市申请的内地房企已经达到12家。“上半年在香港资本市场投资中国房地产的资金达到40亿美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15-20倍，甚至25倍。”
摩根大通中国投资银行副主席龚方雄也公开表示，2009年上半年，中国房地产在海外融资已经有几十亿美元，下半年更多。整个加起来全年可能会超过100亿美元。
业内一个主流的说法是，在本次IPO重启后，已经有超过20家房地产企业计划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元。
“所谓开发商，其实就是卖房子的工厂，如果没有地，那还叫什么开发商呢?如果没有地乇，那怎么才能吸引很多人来买你的股票呢?”一位业内人士说，2009年上半年，“抢地王是因为有钱”，2009年下半年，“抢地王是因为需要拿着这个地王，给投资者讲一个好的故事，才能圈到钱。”
价格面临拐点
政策层面，对地王不利的消息也陆续传来。
8月4日，国家统计局发文，特意提到当前很多纺织企业、制药企业等高价拿地杀人房地产行业时，产业结构及经济的可持续发展令人担忧。业内一个普遍的看法是，这是对一些以房地产业为副业，但此次大手笔拿地的国企发出风险预警。国土资源部同时也宣布，将对全国主要城市的地王地块进行跟踪。国土部内部权威人士透露，国土部门将对地王的开发进行全程监管，包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节，“要从头查到尾，监管到底”。
国土资源部近日表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。国土资源部总规划师胡存智在近日出席世界华人不动产论坛时回应：我国城乡发展建设用地预留数量是足够的，对开发商闲置及低效利用土地，国土部将进一步予以规范住宅市场供应不足。
统计显示，深圳近期新房创下今年新低，二手房市场也连续6周下跌。在国内其他一线城市，如北京、上海等地，也都同样出现了“价格滞涨、成交量萎缩”的现象。
纵观今年的楼市表现，“先扬后抑”的特征已越来越明显。如果以国内一些地区房价创出历史新高来看，今年秋天极有可能成为房地产市场运行的拐点，而当下的房地产市场价格则将成为历史顶峰。
房价拐点并非是主观臆断，市场内外部因素的共同作用决定了这一结果。从市场运行的基本规律而言，从来都没有只涨不跌的市场，特别对于股市、楼市等具有投资属性的市场更是如此。中国房地产市场价格牛市始于1998年的房产改革，持续上扬11年从未出现过真正意义的调整。2007-2008年间，房地产市场受到海外金融危机影响，本应出现一轮调整，但该行业的投资带动潜力挽救了自己。在经济总量政策的支持下，房地产市场不仅调整幅度远小于其他行业，甚至在今年春天开始翻身向上，最终走出了一波熊市中的“牛行情”。
该跌不跌的结果就是让市场风险进一步积聚，并导致未来市场调整的惨烈程度更加巨大。今年上半年的房价飙升，政策推动与投机炒作是两大主要原因。各地为了优化投资增长数据，对于房地产信贷政策大幅放宽，二套以上购房都能够轻松地获得优惠利率贷款，由此导致房价上涨的属性明显变味。年初至今的整个房价上涨过程。大体可划分为三个阶段，1-3月购房的主要是自住型购房者，即刚性需求压抑一年半之后爆发；3、4月份后，改善需求和部分投资资金进入市场；5月份之后，入市的投机资金大幅度增多，并成为主流。
既然市场需求已经被投机因素所控制，那么影响投资收益与资金供给的因素就会决定房价走势。从投资回报率看，房价的租金回报率近期创出历史新低，目前国内房价与租金比例大致在1：400以上，超过1：500的也不少见。这意味着单靠租金收入收回投资需要长达40年－50年时间，而国际上的租售比一般在1：200左右。从资金供给状况看，央行列货币政策所进行的“动态微调”，其资金收缩力度之大、速度之快要远超市场预期。特别是针对房地产市场的信贷发放，近期已经出现明显紧缩。
投机性购房者的资金来源绝大多数都依赖于银行贷款。一旦货币政策开始收紧、信贷审核趋于严格化，就将逆转市场趋势。
这一规律其实是投机市场运行的必然结果，而在当下房地产市场出现拐点的可能性已经越来越大，最重要的决定因素在于经济形势的积极变化。随着“保八”等总量经济政策目标得到实现的基础趋于稳固，调控部门拥有了政策调整的腾挪空间。直白地说，在经济形势企稳向好之后，调控政策已经不再需要房产投资的“保驾护航”，与此同时房地产“一枝独大”的弊病则越发明显，相关政策导向已经由支持转为抑制。由此，失去支持的高房价根本无法独木强撑，价格拐点的出现成为必然。
观点
著名评论员陈芳：
共同推高房价的背后主要有四重力量，第一个就足开发商这个强大的阵线联盟。他们一般都在制作这个抢房潮，为什么说他们是最强大的。我可以看到胡润排行榜上，前10名中至少有4到5名以上都是开发商，而剩下的几名也是或多或少与这个房地产有各种关联的，他们都采用一剃，什么方式，就是要么制造抢房潮，要么就是囤地，然后捂盘惜售，通过这些方式来让大家感觉楼房非常紧俏。
中国社科院金融研究所研究员易宪窖：
囤地不建的情况能否解决，关键是看地方政府的态度。住房不是财富，它没有抵御通货膨胀的功能。投资住房未来的结果是相当不确定的+投资者密切关注，中国股市是最好的参照。
易居・克而瑞(中国)首席研究最陈啸天：
政府能做的，是加快供应。一个方面是加快新建商品住宅市场的供应，另一方面加快动迁配套和经济适用房的供应。作为前者来说，它能够很好地平抑市场的价格，作为后者来说，它能很有效地解决社会和谐的问题。
上海中原物业顾问有限公司副总经理陈宇珏：
银监会近期表示，要严防房地产市场风险，严格按规定执行住房按揭贷款首付比例和贷款利率。我想是一个信号，政府希望大家比较理性地去面对，不要人云亦云，也不娑去跟风，说我凑足了首付款，我就去买一套房子，还是要根据自己的实际需求出发。对开发商也是一样，现在表面上看楼市是非常火，但要知道你现在拿地，盖完的楼是两年以后才上市的。两年以后的市场情况怎么样，还是要有专业的眼光进行判断。