我国商业银行应对房地产金融风险状况探析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇我国商业银行应对房地产金融风险状况探析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

【摘要】目前，我国住房置业担保存在经营市场“条块分割”、住房置业担保规模小、收费标准不明确、风险防范措施不完善等一系列问题。我国房地产金融业务面临的主要风险是部分地区房地产市场过热存在市场风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，基层银行发放房地产贷款存在操作风险，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。防范和化解房地产金融风险，应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

【关键词】房地产投资 金融业务 风险防范

一、银行房地产金融的风险

房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，据统计现在大概70%以上的资金是来自银行；另外银行也在靠房地产贷款来获利；还有很多买房者试图通过买房来进行投资以获取高额利润。当前我国房地产信贷面临的主要风险有以下几方面：

（一）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险

银行和房地产之间一开始就有着千丝万缕的联系。开发楼盘需要贷款，买房人也要靠银行提供按揭贷款。统计数据显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2010-2013年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。一旦资金链条断裂，风险就会显露。

（二）假按揭凸显道德风险

假按揭不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。2013年5月以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

（三）基层银行发放房地产贷款存在操作风险

突出表现：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在重点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分领带中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

二、金融机构防范和化解房地产金融风险的政策建议

（一）严格遵守对房地产开发企业的贷款程序

银行房地产开发贷款管理应重点注意以下内容：一是检查房地产开发企业的资质，包括是否拥有合格的房地产开发资质证书，是否取得所开发楼盘的合法使用权，区分房地产一般房地产开发公司等。二是审查房地产开发公司以往的信用记录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。三是向作为企业集团成员的房地产开发企业发放房地产开发贷款时，明确借款人在企业集团中的地位和资产情况，密切关注借款人与其关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足而向控股公司或关联企业贷款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。

（二）规避房贷操作风险

各银行应完善房贷操作程序，加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。鼓励信贷人员根据借款人特点进行房贷管理手段创新。革新档案管理模式，发挥档案管理效能，为贷款清收提供有力支撑。各银行总行应就房贷管理制定相应的操作手册分发到各基层银行，操作手册主要包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、违反操作程序的责任制度等。不定期组织金融、法律、房地产与相关知识的培训和学习，并保持人员的相对稳定，培育一批专家型业务骨干，建设一批高素质的房地产贷款业务队伍。

（三）防范假按揭风险

开发商通过按揭套取、骗取银行资金是各家银行普遍遇到的一个问题。应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其违规行为进行追查和惩罚。

（四）加强利率风险管理

提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要。为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

（五）进一步研究房贷保险制度

个人住房贷款保险一般分为三类：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产免受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，当投保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。房贷保险实际运行中存在银行指定保险公司、强制购买等问题。应进一步研究房贷保险，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。

总之，随着我国商业银行房地产金融业务的不断发展，应及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。使房地产金融业务能在我国的经济发展中发挥尽可能大的正面作用。