房产投资要精挑细选

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现在，楼市又到了一个令人琢磨不透的阶段。一系列迹象表明，政策面已经发出了明显的调控信号，期房限转、网上备案、税收调节，上海、南京、杭州等很多城市都出台了一系列针对房地产市场的调控限制政策，严控房贷规模、上调银行存款准备金率则强烈地显示了央行紧缩信贷的决心。尤其值得关注的是，4月27日国务院发出通知：决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20％及以上提高至35％及以上。这一切都将对未来房地产市场的走向产生不小的影响。

山雨欲来风满楼，新一轮对房地产市场的调控已初步显示出了它的轮廓。而这一幕幕似曾相识的景象却又让人想起了10年前，在1994年发生的那一轮颇为激烈的宏观调控，难道这又会是一次历史的重演?这是目前大多数投资者最为关心的。

两次紧缩调控千差万别　 不过，细细分析一下就会发现，10年前发生的那次针对房地产市场的紧缩调控和目前的调控在市场环境上有着很大的不同，可以说是处在两个“世界”中。

从本质上看，1994年时房地产市场还没有成型，真正意义上的商品房还不多，有效需求还没有得到充分的发挥。而2004年房地产市场已经得到了充分发育，购房已经成了普通老百姓身边的事。而从宏观经济上看，一次是高通胀，而现在则是出现物价温和上涨的趋势。

上海社会科学院房地产研究中心理事顾建发这样对记者说，20世纪90年代中期对房地产调控主要是因为房地产投资过猛过快，1992年到1993年房地产投资增长速度几乎是翻了一番多，大大超过国民经济承受能力。而此次国务院调控房地产是在今年初，面对钢铁、水泥、电解铝三大高耗能行业超高速发展，政府有关部门出台调控措施失灵的情况下采取的。从一季度的数据来看，上述三大行业并没有得到有效控制，相反还出现加速趋势。有关部门的统计显示，在2003年投资增长接近翻番的基础上，钢铁、水泥、电解铝投资分别增长107％、101％和39％。在这些数据的背后，就是房地产业发展的巨大需求引发上述三大行业超高速发展。因此对房地产等行业的增长速度进行适当调控，有助于减少对钢铁等行业的有效需求，从而减缓这些行业的增长速度。

复旦大学房地产研究中心华伟博士认为，这两次调控的背景有着很大的不同，1994年时通货膨胀居高不下，而现在则是刚刚走出通货紧缩出现丁温和的通胀。另外，在1993―1994年房地产市场的需求面还是处在一个比较狭小的范围，主要的问题是在供给面出现了较为激烈的投机。而现在我们不是要打击有效需求，而是希望能够优化供给、规范市场。

认识通胀下的房地产市场

不过这次调控却给我们引出了另一个重要的话题，那就是要充分认识通货膨胀情况下的房地产市场。由于此次房地产热是在通货紧缩转向通货膨胀的情况下发生的，而现在宏观经济情况已经发生了较大变化，那么游戏规则也会同时发生一些列重大改变。

华伟认为，现在主要是要调整游戏规则。可以设想，如果通货膨胀的势头难以遏制，央行真的采取了升息措施，那么，虽然你投资的房产价格仍然在涨，但贷款的成本也就相应提高了很多，撇开这些成本是否仍能有收益，或者说虽然有收益，但你的收入是否能足以应付归还贷款，这些都需要投资者认真加以考虑的。当然从长期来看，通货膨胀对房地产投资来说并不是一件坏事，因为房产投资确实是抵御通账的一个好办法。所以根据自己的偿还能力，控制好贷款总额和期限就是非常重要的。”

几个重要的市场关注点　 从目前来看，调控之后的房地产市场也孕育着许多新的变化，有一些是不得不引起我们重视的。对投资者来说就有几个重要的市场关注点。　 第一是房地产企业面临重新洗牌。顾建发认为，在目前的调控政策作用下，一些中小型的房地产公司将面临资金链断裂的危机，而对一些大型骨干房地产企业而言，也需要提升其应变能力，由此带来房地产企业重新洗牌不可避免。国务院措施出台对房地产投资速度将起到一定的遏制作用，由于资本金提高15％，原先一个企业可以同时开工5个项目，目前只能同时做3个项目。 　第二是短期投资客将逐步退出市场。由于国务院措施出台，人们对房地产市场预期将会下降，使得相当一部分投资客退出市场，再加上一些地方出台的“期房限转”政策，都将使房地产投资客减少。

第三是房价的涨跌将拉开差距。由于非理性的操作带来了楼盘的供不应求，因此，一段时期内新开的楼盘成了最热门的商品，有的城市甚至是只要有新开楼盘就会被抢购一空，因此，楼盘的齐涨齐跌似乎已经成为了一种惯例。但是，实行宏观调控之后，过去的炒楼风必定会降温。这样，楼盘供不应求的局面也必将会有所缓解，地段好、质量好的楼盘和地段偏、质量差的楼盘之间的差价也会相应拉开。这样，投资者在买楼时就需要仔细鉴别，买到楼盘就能赚钱的情况不会再现了。

投资者需以变应变

调控下的楼市会如何发展呢?从总体上看，短期内的调整是难免的，这主要会发生在供给的结构层面。而从房价的方面来看，记者在去年就提出了这样的观点，今年楼市的涨幅将趋缓，局部地区还将出现一定程度的调整。由此对投资者来说，就需要用一种变化的心态去迎接这新来临的挑战。 华伟这样对记者说：“房地产市场和股票市场不一样，产品的定位和区域的选择非常重要的。所以投资房地产要在产品和区域之间进行理性发掘，要根据自己的收入、偿还能力以及持有时间进行理性选择，并对自己的抗风险能力进行统一的规划。投资者更需要专业的投资服务，专业的投资服务机构就会应运而生。” 从另一方面看，在目前的情况下一些短炒的心态就可能不那么合乎时宜了，“期房限转”等于给以前的“炒楼花”画上了休止符。另外，从当前的房价走势来看，楼市涨幅趋缓的迹象十分明显，今年总体的涨升比率将可能大大低于去年。在这种市场状况下，如果投资者再用―种短线的心态去介入市场，就不一定能收到预期的效果。

从投资收益的角度来说，租金的收入将会比以前显得更加重要，单纯考虑买卖差价的行为将会有所减少。另一方面，近期的一系列相关政策及市场的变化也表明，今后投资房产的成本将会有所提高。也就是说，投资者在考虑买进与卖出的时候，将会需要更大的差价空间才能获得原来的收益。

而对楼市产品类别和区域的选择也会显得更加重要，市场在经过了几年的共涨共升之后，今后不同类别和区域之间将会表现出明显的差异化特征。也就是说。不同的区域和楼盘个案将会表现出明显的涨跌差异。全国各地的情况也有所不同。