浅谈土地估价报告质量控制及风险防范

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摘要：文章作者结合自己多年来的土地估价实务，对土地估价报告质量控制及风险防范进行探讨与分析。

关键词：土地估价；质量控制；风险防范；问题

二0一一年度土地估价师协会举办的估价机构年度信用评审年会中再次提及土地估价报告质量及风险防范问题，对于这个老生常谈的话题在日趋激烈的土地评估市场中的确让人深思。随着土地评估机构市场化进程的深入，与土地估价相关的各种风险也日益显现出来，土地评估机构如何在激烈的市场竞争中站稳脚跟，如何向客户提供一份合格的土地评估报告，不断提升土地评估机构的土地评估报告质量并同时加强自身的风险防范意识，是值得每个土地评估机构执业人员共同关注的问题，结合几年来的土地估价实务，现从以下几个方面进行简述。

土地估价报告质量的控制

1.根据项目的类型和特点对项目实行分类管理.

评估项目从技术操作流程上来说，大致是相似的，但每个项目又各有其特点，要将每个项目做好，则应根据受托项目业务类型、特点及其重要性进行分类管理，重大项目应突出项目的工作方案、科学可行的技术路线、严密的质量审核流程、项目后续跟踪服务。

特殊项目如司法鉴定项目，应注重程序的公正，当实体公正与程序公正发生冲突时，要优先突出程序公正，在评估过程中应严格遵守独立、客观、公正原则,严格遵守评估技术操作规程。

2.建立完善的质量控制体系.

评估工作的成果是以评估报告的形式体现的,评估报告是公正、客观、准确的概述估价过程和估价成果的文件，是关于估价对象的客观合理价格的研究报告,报告的质量直接体现了企业的管理水平，只有建立完善的质量管理体系――即为减少及控制风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式、制度如估价业务承接制度、估价相关资料搜集制度、现场查勘制度等,才能确保估价报告结果的准确无误。

估价业务承接：估价机构在承接业务时应考虑机构的胜任能力，如是否具备相应的资质、执业人员是否具备完成委托所需的专业知识等。

估价相关资料收集：估价相关资料的收集是提升土地估价报告质量的基础，一份好的估价报告应是逻辑推理严密、分析有据，而分析有据应建立在基础资料详实的基础上，基础资料收集可分为一般性基础资料收集及房地产交易资料的收集；一般性基础资料的收集可通过统计年鉴、政府工作报告等载体上获得，房地产交易资料的收集主要包括对区域内土地招、拍、挂一级市场、房地产交易二级市场、楼盘预售资料的收集，基础性资料收集的准确与否将直接影响到具体估价项目的评估结果。

实地查勘：尽心尽职做好实地查勘工作是提升土地估价报告质量的前提，估价人员必须认真、仔细踏勘待估宗地，实时实地了解掌握待估宗地土地坐落位置、现状、土地利用强度状况、基础设施状况、道路交通状况以及周围环境等状况，但在实际土地评估工作中，估价人员往往对实地查勘工作走马观花、走一圈、拍几张照片了事，甚至只是通过与委托方的电话联络对估价对象的情况进行了解，没有尽心尽职进行实地查勘从而不能正确把握估价对象客观合理的价格。要做好实地查勘工作主要有以下几点：①做好实地查勘工作前准备工作，对委托方提供的资料，进行初步验证核实，罗列需委托方进一步提供的资料，并依据估价对象的用途收集相关的社会经济、环境等一般资料，拟定工作实地调查表。②实地查勘的工作重点：依据拟定的实地调查表进行逐一调查，并对地价有重大影响的区域、个别因素进行重点调查，针对估价对象的用途收集相关的交易实例资料。

3.建立及完善三级审核制度.

三级审核制度是指估价作业人员初审、项目负责人复审、审核部负责人终审。估价作业人员初审主要从估价对象界定、估价依据、价格定义、需要特殊说明的事项、土地利用状况、影响地价因素、估价方法的选择及应注意的问题去核查、纠偏，如市场比较法中的案例选择是否恰当、价格修正中对交易情况、交易区域及个别因素修正中指数选择是否适当，剩余法估价中建筑物总价估算是否合理充分，开发成本、税费估算是否全面且依据充分等方面进行核查；项目负责人复审主要核查估价主要环节问题的处理，即对估价人员撰写的估价报告及估价技术报告在估价依据是否充足、报告描述是否得当、报告结构是否完整、报告逻辑思维是否矛盾、技术路线选用是否正确、案例及参数选择是否准确、估价结果是否合理等方面进行分析判断及审核；审核部负责人终审主要是对审核初审及复审中发现的问题是否已经解决，对估价项目的合规性再度进行审查。

土地估价风险防范

1.加强估价人员的法律意识与风险意识.

土地估价人员应认识到土地估价风险的广泛性和可能带来的危害性，强化风险意识。土地估价机构与人员的执业风险就是承担法律责任，因为无论是经济赔偿、行政处罚或刑事处罚都是依据法律、法规相应的条出的，许多估价人员埋头钻研业务，对估价规范、估价技术估价参数娴熟到家，但对法律知识却知之甚少，导致许多估价人员难以把握是与非、合法与违法的界限。

2.提高估价人员的专业技术水平及估价师的职业道德教育.

土地估价风险防范应在不断提高估价人员的专业技术水平同时加强估价师的职业道德教育，估价人员在估价过程中，由于方法、参数选择不合理、市场信息掌握的不全面导致估价报告结果的失真，从而给机构带来风险，因此必须不断提高估价人员的专业技术水平，只有执业人员的业务能力及专业技术水平的提升，才能在执业过程中有效地规避风险；同时还须加强土地估价师的职业道德教育，如果估价师没有良好的职业道德，即使估价人员精通估价理论及有丰富的估价经验，评估出的价格也不一定会客观公正，当前一些估价机构及其执业人员的职业道德还存在一些问题，如个别估价机构及其执业人员为谋求不正当利益，高估或低估土地价格，有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限承担无力承接的评估项目。

3.建立土地估价师职业风险保险制度及保障金制度.

土地估价工作技术性、适时性强，过失性风险不可避免，这就要求估价机构建立一整套完整的风险管理机制，既能保障委托人的利益，又能够帮助评估机构合理承担和化解风险，从而保证土地估价机构规范健康发展，同时也是机构规模及信誉的体现，一般情况下，由于土地估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任，所在单位再对土地估价师进行追偿。由于土地评估失误赔偿金额一般很大，建立保险制度可以转移风险，评估机构投保职业责任险是一种国际惯例，同时土地估价机构还应建立土地估价机构风险保障金及土地估价人员执业风险保障金制度，定期从估价机构纯收入及估价人员的个人工资中提取一定数额的资金，作为风险保障金，用于估价机构及其估价人员承担赔偿责任时赔偿金。

综上所述，建立完善的质量控制体系，强化估价人员的法律意识与风险意识，提高估价人员的专业技术水平及估价师的职业道德教育，建立土地估价师职业风险保险制度及保障金制度，是有效控制土地估价报告质量和规避土地估价机构风险的强有力措施体系。