浅谈从地产公司角度如何做好成本控制

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【摘 要】加强地产公司项目成本控制，不仅有利于提高公司的管理水平，增强公司的市场竞争力，同时还有利于提高资金的使用效率，是实现公司经济效益最大化的重要手段。对项目成本进行全程监控，是现代地产公司管理中最重要的工作内容。本文将具体从地产工程项目的前期准备阶段、实施阶段以及项目后期入手，具体分析项目成本管理的全程控制措施。

【关键词】地产公司；成本控制；措施方法

近年来，随着我国城市化建设步伐的加快，房地产市场也得到了迅猛发展，但是由于国家政策以及市场经济下的竞争越来越激烈，房地产公司要想在市场上获得更多的份额，不断的做大做强，提高核心竞争力及利润率，已经显得越来越艰难。那么，为了使公司实现经济效益和社会效益的最大化，在不减少市场份额的前提下，公司必须采取有效措施，对地产开发过程中的项目成本管理进行全程控制，只有这样才能增加企业的利润，实现企业的可持续发展。作为房地产企业，如何对开发过程中的各个阶段进行全程控制，使企业以最少的投资成本赚取最大的利润，这已成为每个企业重点研究和亟待解决的问题。笔者根据多年实践经验，针对房产工程项目实施的各个环节，提出了一下几点成本控制对策，以期为同行提供有益的借鉴。

一、我国目前房地产现状

目前，地产开发如火如荼，地产行业资金使用成本高，现金流量较大，资金使用周期较长，从编制项目可行性研究报告之日开始便意味着着大量资金投入的开始，如果从一开始便重视成本的控制，让熟悉建筑及成本的人员介入，在产品品质和产品成本之间找到一个合适的点，那么便会取得一个最佳的效果。但由于工程项目的成本控制是一个全过程、系统性控制的一个过程，因此，在具体的施工中就会难免遇到一些困难，接下来，笔者就结合我国目前房地产的现状做如下阐述和说明。但是目前，笔者观察内地诸多地产公司的成本控制存在如下问题：

1.人员流动偏大，员工对企业的忠诚度不够。从事工程造价的人员整日都是在与数字和金钱打交道，预算款，进度款，结算款等等都是与甲乙双方息息相关的核心问题。但是某些个别造价人员利用手中的权利，利用监控的漏洞和制度的不规范，暗示或者故意在一些有争议的问题上造成失误，从中套用回扣等现象也是存在的。这就要是地产开发企业要不断进行员工忠诚度的培训以及加强企业和员工之间感情的培养。以公司为家，以公司事情为己事，以公司利益为个人利益。最大化为公司节约每一分钱。

2.对项目开始的前提设计阶段的成本控制重视度不够。很多地产公司在成立之初和开发的前期阶段，根本没有造价人员的介入，导致设计出具的设计图纸虽然吻合了甲方相关人员的开发意图和产品定位，但是由于设计概算并没有做，造成对投入的估算失误，等到项目开发的后期，发现用没有必要的高投入换得的产品品质并不一定能够卖上好价钱。降低了开发利润。

3.对项目开发阶段一般约为2年-5年甚至10年的周期中的过程控制不够。存在对设计变更、核定单、签证单的控制不连续性的情况等。由于地产建筑人员是现场一线人员，最了解地质及工程特点，投入难度等情况，并且施工过程中施工情况千变万化，存在着故意多报签证，故意增加一些墙梁柱，有意提高工程造价的情况，如果甲方没有进行有效的控制，会造成竣工结算成本远远大于预算成本的情况。

4.在竣工决算阶段，由于各种资料如图纸、设计变更以及人员流动造成的对工程情况的不了解，竣工后很多隐蔽工程已经无法了解，使得造价增加的情况也不在少数。

二、成本控制的具体方法和措施

针对以上几种情况，应从以下方面加强管理控制：

1．设计阶段的成本控制

当地产企业最初与设计院进行沟通设计意图时，应该同时提出设计概算指标，做到心中有数，并在设计成果出来后做好投资估算。要求设计院进行限额设计。并始终与造价人员进行密切接触，找到产品品质要求及成本要求的最佳接入点。

2.施工图阶段的成本控制

第一，在项目进场施工之前，地产公司要组织各方进行图纸会审。因为施工图的质量直接关系着整个工程项目的质量，但是由于施工图的设计工作涉及多个专业，每个专业的设计人员对于自己负责的设计项目比较严格，如果把整个图纸综合起来看时，各个专业的设计又会显得不够协调。只有将问题控制在施工之前，才能有效避免人为设计的失误的发生，避免经济浪费。因此，地产企业不但要重视图纸的设计质量，在选用专业的设计单位和高素质的设计人员设计施工图后，还应加强图纸会签和审查。在会签时，要严格讨论图纸的质量问题，及时找出设计错误，将问题解决在设计阶段，防止因设计问题造成施工期的设计变更，增加企业的投资成本。

第二，重视技术交底工作。在施工前，要组织相关部门技术人员应向施工人员详细交代施工技术问题，主要包括工程设计意图、施工工艺、施工顺序、操作方法、施工材料、安全技术等。技术人员应详细讲解施工中存在的安全隐患，使施工人员树立安全意识，掌握熟练的施工技术，防止因操作失误造成安全事故，给企业带来不必要的经济损失。

3.施工阶段的工程造价控制的措施

与前两个阶段相比，施工阶段的工程造价是最重要、最关键的。因为，施工阶段是对合同的落实，以及操作过程的实施，同时也是工程设计方案转化为工程实物的阶段。但是由于这个过程比较漫长，影响的因素也比较多，因此，对该阶段进行控制也是比较困难的。

首先，要熟悉设计的图纸，以及具体的设计要求，只有这样才能够对整个工程的造价进行全面的掌握，同时也有利于对造价的控制。在施工过程中，造价工程师要对整个项目实施的过程进行全面的跟踪，确保能够及时的对经济技术进行比较、分析和预测，从而严格对工程的变更进行控制。除此之外，在施工前还要对施工现场进行勘探，并对图纸进行进一步的审核，有效的避免返工和设计的变更等现象。

其次，还要对工程进行详细的计量，对现场也要进行严格的签证管理，及时的做好现场的施工记录，以及现场签证的管理程序。需要注意的是签证一定要尽可能的量化，从而避免定性和含糊不清的签证。与此同时，做好工程的施工记录和各种文件、图纸的保存也是尤为重要的，可以为今后可能发生的索赔提供具体的依据。造价工程师还要对一些索赔工作进行定期额的处理和洽商，对一些超出预算的费用进行分析，从而提出控制突破工程造价预算的措施和方法。

再次，严格的把好施工组织设计和施工方案审核关，按照工期组织施工人员的施工，从而避免不必要的开销，如因设计的不合理，或者是变更等造成的物资、人力和资金的损失，以及工期的延误和构件物资的积压等。通过对设计方案的的审核，以及相关技术经济的比较，能够有效的避免和防止返工等索赔事件。

另外，由于，甲供材和设备在建安工程中也占据非常重要的一部分，对于大宗购买的甲供材和设备，材料和设备的现场管理也是非常关键的。应重视现场管理工作，尤其是对材料和设备的现场管理，主要应做到以下几点：

（1）建立验收制度。

施工材料和设备进入施工现场前，要严格进行验收，主要内容包括材料和设备的品牌、型号、数量、质量等，并与购买合同规定的标准进行对比，保证材料和设备的质量。

（2）建立报验制度。

对进入施工现场的材料和设备进行检测和试验，如检查产品的合格证书、质量证书和材料检测报告等，并及时向业主提交报验结果，防止因材料质量问题影响项目成本的控制。

（3）建立领发料制度。

现场施工阶段，对于材料和设备的使用、领取、库存等信息都应做好记录，防止因人为原因造成的丢失、浪费，加大材料保管力度，有效节约成本。

（4）建立材料设备台账。

根据材料和设备的入库数量和使用数量，建立完备的材料和设备台账，提高材料使用透明度，有效减少库存，避免不必要的损失。

4.项目竣工后期的成本控制

工程项目竣工后地产公司要及时进行竣工结算，不但要详细核查施工单位报送的竣工图、各项技术核定单、变更签证、还要及时与现场管理工程师和监理工程师进行充分的沟通，仔细了解工程实际施工工艺和施工情况，充分了解现行的国家政策，充分吃透施工承包合同的条款要求，抱着对公司负责人的态度认真、公平、公正与地产建筑企业进行核对工程量并公正严明的出具竣工结算单。

结束语

地产企业项目成本管理的控制涉及到工程项目的各个环节，企业不仅要加强施工阶段的成本控制，还要重视工程准备阶段和后期竣工阶段的成本控制。只有全程跟踪，加大管理和控制力度，才能有效防范风险，减少资金投入，以最小的支出获得经济效益和社会效益的最大化。因此，地产企业应重视项目成本管理，做好成本管理的全过程控制，实现地产企业的可持续发展。