试论我国“住改商”问题规制
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论文摘要 伴随我国经济快速发展，人们对于生活质量，尤其是生活环境质量上的要求随之提高。当前存在“住改商”的不良影响问题俨然已成为与良好居住环境要求相悖的热点问题。本文以近年发生的“住改商”现象为切入点，结合物权法上对公民建筑物区分所有权、相邻权的规定，比照国外相关制度，对于如何看待及解决“住改商”问题，阐述自己的思考。
论文关键词 住改商 物权法 建筑物区分所有权 国外立法
住宅商用，基于民法上意思自治的原则，业主自愿处理自己所有的房屋用途，无可非议。然而，随着越来越多的企业、工厂、个体经营户等选择入驻居民区，给居民的生活环境带来了噪音、污染、占用空间等难以预估的影响时，“住改商”问题产生的纠纷也愈演愈烈。为此，我国2007年颁布的《物权法》第77条作出相关规定以保障当事人的权益。但现实中“住改商”现象存在的不良影响并没有因此而得到遏制，如何切实地保障居民合法权益，仍需有关部门关注解决。
住宅商用，指在建筑物区分所有权中，业主利用住宅从事经营性活动。在建筑物区分所有权中，业主的专有权以建筑物中具有构造上及使用上独立性的部分为客体，本质上仍属于所有权，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分权。我国《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
房屋所有者自愿处置房屋用途，作为意思自治的表现，是各人自扫门前雪，莫管他家瓦上霜。但实际中，将住宅改造成经营性用房时，存在的影响却远不止是“自家范围扫雪”的事。据有关媒体调查，当前存在的“住改商”问题中，存在着不同程度对居民物权上的侵害。
一、“住改商”问题存在类型分析
根据各地报刊媒体的报道与相关资料的收集，我国“住改商”现象存在的分类有如下几种类型：
1.加工生产类，如服装加工厂、普油厂、电线厂。
2.商务办公类，如广告公司、咨询公司、律师事务所。
3.商业经营类，如小超市、宠物店、家庭旅馆。
4.休闲娱乐类，如儿童乐园等。
5.教育培训类，如幼儿园、画室、补习班。
在这些具体的“住改商”类型中，我们可以看到公司进小区，将造成往来行人增多，给小区的治安管理，车位数量造成压力；对楼道、车库等公共空间资源的占用，造成上下班出行的拥挤，电梯乘坐的压力。小区开私家菜馆，油烟污染，消防设施是否齐全，废水废气的排放问题等等。另外，类似于房屋群租的现象无疑增加了人流量与房屋容纳人数，不仅是对于其中居住、工作的人而言，环境条件恶劣；对于其他业主而言，他们的休息权、居住权、通风权、采光权等建筑物区分所有权与相邻权受到了不同程度的侵害。
二、我国物权法相关规定与解决方式
现实中的案例中住改商问题远比上述列举的侵害来得复杂。如济南相邻权第一案。济南某小区9名业主将2层经营推拿店的业主告上法庭。该案中推拿店的客人往来人流量大，不仅楼道车位被占用、也带来了环境卫生、社区出入安全及噪声等一系列问题。
最终法院判决9位业主胜诉，并判决该案推拿店负责人停止商业经营，拆除户外广告、与非法在阳将住宅改作经营性用房，损害了相邻业台上搭建的平房，恢复楼道墙面原有颜色。
针对推拿店店主应当停止侵害，消除影响，给予居民权利损害补偿的判决是对这些居民已损害的权利予以补救的方式，是对物上请求权的体现。正是基于《物权法》上的明文规定，保障遭受“住改商”侵害的利害关系人权利。根据物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
另外，不仅是建筑物区分所有权上专有权与共有权的侵害问题，对其他住户带来的居住环境上的不便也表现出的近似于“相邻关系”中的损害表现。不过，这样的现象又不同于一般的“相邻关系”，其涉及的相邻关系与小区一般的相邻关系相比是一种具有相对独立性的，较为特殊的新型相邻关系。相邻住户之间由于紧密连接，距离较短，各住户之间很容易受到影响，而现代社会资源更加稀缺，不动产的价值昂贵，更换房产的可能性不大，如果以小区一般相邻关系中的一般容忍义务来要求相邻住户，势必影响其正常生活。同时，小区一般相邻关系的范围较小，多为少数周边住户的影响，个案的情况较多，但在“住改商”的问题中，其所影响波及的范围较大，是从少数人到多数人，从个人到群体的范围变化。因而这种类型下相邻住户之间的容忍义务相对于小区一般相邻关系要有所缩小。这是一种建立在建筑物区分所有权基础之上的相邻关系，不同于现行法律上规定的“相邻关系”。但可以根据《物权法》第83条的规定，请求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害和赔偿损失。
2007年《物权法》实施后，关于“住宅商用”规定在解决“住改商”投诉无门的问题上得到多方支持的同时，仍存在着争议。对此，2009年5月最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑物区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。通过上述的司法解释对“住改商”问题引发的纠纷立法上的解决进行了细化。
结合2009年出台的司法解释，在一定程度上明确了利害关系人的范围界定，是除变更“经营性用房”人之外的其他业主，是否可以从另一个角度上看是如果某人要将房屋改为“经营性用房”必须经过全体业主的同意，如若一人反对，则其无法更改为“经营性用房”？有媒体将这样的规定标注为“一刀切”的行为，虽然法律没有明文禁止“住宅商用”，如果房主“住宅商用”符合法律法规等规定，也经过全体利害关系人同意，是可以设立经营的，给予了欲“住改商”发展空间，但司法解释中的这一规定在设立的条件上加大了“住宅商用”执行的难度，对于那些支持并实施“住改商”的人而言，绝望中看到了一丝希望，只不过希望之火如此渺茫。
笔者认为，住改商问题应该在立法上严格予以规避。虽然存在着“住改商”有利说，如给居民生活带来了便利，为人们就业提供了渠道等。但在实际发生的案例中，“住改商”政策的放开，是弊大于利的。“住改商”现象鱼龙混珠，一个住宅区原有的功能不仅遭到损害，而且对于住户的生活安宁的要求也将受到潜在的威胁。将住宅商化的做法也许取得暂时的便利，但从长远的角度讲，这是对居民们建筑物区分所有权的损害，因为你难以估计商化的住户为了经营利益的需要而损害其他住户的利益，造成精神或物质上的损失。
若没有严格限制，“住改商”问题的解决将难以落到实处。虽然立法上对于这一问题有作出限制性的表示，但仔细分析条文，我认为其中尚有不妥之处。在关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释中，将是否允许“住宅商用”的两个条件，符合法律、法规、管理规约及经有利害关系人同意，最终的决定权抛给了全体利害关系人。这是否是一个合理的解决方式？将“住宅商用”的决定权交由利害关系人形式，看似尊重业主的权利，符合民法上平等、自愿原则体现，但实际中，多数居民对于《物权法》上对于他们对住改商问题享有否决权并不知情，很多情况下对于小区内的“住改商”是“被同意”的，当发现种种侵害问题后才察觉住改商问题严重性。同时，现实中，一些小区中业主与业主之间的关系并不太密切，有些业主长期在外、联系不便，业主大会的实际权利的行使在有些情况下是落空。
因而，能否在条文中增加禁止性规定，对“住宅商用”的性质明确分类？如，“住宅商用”不得对他人的生活环境造成影响，禁止与居民生活不相容的经营活动等。在立法上明确限制，一方面可以为地方性法规的具体规定制定一个规范，具有指导参考价值；另一方面也可以通过利害关系人同意的要件来保障居民的权利。
此外，若在相关利害关系人中存在个别者，因自身对“住改商”业主不满等个人原因，而投了反对票，如果其“住改商”已经过有关单位审批，确实不会造成他人权利侵害，对于这样的两方面相互矛盾的问题又该如何处理？是以一票否决还是少数服从多数？是根据业主的意思表示还是依据行政机关部门的审批？在这样的特例中看我国物权法上的规定，有待商榷。
三、国外关于“住宅商用”解决方式比较
美国，针对住宅密集地，画片经商。在住宅集中地段，一般会批准在街角处适当开设小型便利店、药房等，这些店面不设在楼区之间，即使工作人员上下班，也不会打扰住户。
在划片经商的制度下，将“住宅商用”的范围明确，既保障了商业者的利益，为他们提供适当的就业机会，另一方面，在特定区域内的圈定，也不会对其他业主造成特定直接的不便。
日本商用将丧失优先抢修权。日本禁止民宅商用，一旦发生意外事故和天灾，救助部门首先关心的是抢救住宅区内的生命，但是对商业区的抢修在前，以便把损失降到最低。所以如果在住宅区内经商，就会失去这项优先权。
不论是美国的划定区域经营还是日本商用丧失优先救济权，都有我国可以参考借鉴之处。是规而避之还是因势利导？都是具体执行上的方法差别，但归根到底都是对居民的专有权、共有权、相邻权的保护。在行政机关、工商机关对于改变住房用途的审查与批准负有责任的同时，司法机关也应该就法律上关于居民物权的保护加大宣传，提高居民通过法律武器保障自身权利的理念，对于侵权行为予以法律上的惩罚，保护自己权利。
四、小结
随着经济快速发展，住改商问题日益突出。公民的物权具有优先效力与排他效力，当自身权利受到他人侵害时，我们有理由通过合法的方式加以解决。物权法上的相关规定便是在法律上对公民的建筑物区分所有权下的一种保障。但其规定的模糊性与概括性，在执行力上难以确保，有待随着立法完善，地方法规的具体制定加以规范解决。不动产作为价值昂贵的财产，如何才能让不动产所有者生活便利，如何才能发挥不动产的最大效能？如何才能在最大程度上保障公民所有权，当遭受权利侵害时有法可依，有法保障？不仅是立法者，也是我们置身其中的每一个公民的责任。