基于模糊综合评价法的居民住宅区位选择研究

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摘要： 分析影响居民住宅区位选择的因素，并建立评价指标体系，采取模糊综合评价的方法，从微观层次上出发，对居民在住宅区位选择时考虑的主要因素建立模糊综合评价模型，得出各个住宅小区的模糊综合评价值，为居民选择住宅区位提供参考依据，弥补了目前国内在有关方面定性分析的不足之处。同时，将模糊综合评价法用于居民住宅区位选择的研究，也为房地产开发商了解购房者消费趋向提供了参考依据。

Abstract: The thesis analyzed the influential factors of residential location, and established the evaluation index system, adopted fuzzy comprehensive evaluation method, from the microscopic level, and started on the main factors that influence residential location choice, to establish fuzzy comprehensive evaluation model, then calculated each residential area of fuzzy comprehensive evaluation value, provided a reference basis for the residents choose residential location, made up for the shortcomings of qualitative analysis in the relevant aspects in domestic now. At the same time, we used fuzzy comprehensive evaluation method to study residential location selection, also provided reference basis for real estate developers understanding homeowners consumer orientation.

关键词： 模糊综合评价；住宅；区位因素

Key words: fuzzy comprehensive evaluation; residence; location factor

中图分类号：TU98文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）18-0102-02

0引言

住宅作为一种固定性、高价值性以及投资性的特殊商品，人们对于住宅区位的选择越来越重视，住宅区位的优劣不是绝对明确的，它受到多个因素的共同影响。因此居民在买房时需要多方面衡量，综合评价，作出选择。

1影响居民住宅选择的区位因素

1.1 区位因素区位通俗的讲是指某事物的位置以及该事物与其他事物在空间上的联系。住宅区位（Residential Location），不仅仅是住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，还包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度[1]。具体来讲，住宅区位就是坐落在某个城市内部的受到交通条件、社会人为条件和自然环境条件等区位因素共同影响的某个小区的地理位置。居民在选择住宅区位时，主要考虑的区位因素有：一是交通区位，主要是指交通的通达性，一般用交通成本（时间成本加货币成本）来衡量。二是社会区位，包括文化教育、医务卫生、体育娱乐、商业购物等基础设施配套情况和沟通条件、参与条件、身心健康等社会环境。三是环境区位，主要有绿化程度、空气质量等因素。

1.2 区位与房价房价是由多个方面决定，除了上面列举的各种因素外，土地价格、国家政策、垄断竞争、政治和社会因素等等都对房价有一定程度的影响。对购房者而言，排除各种宏观的影响因素，微观区位对购房者的影响是至关重要的。可以说房价是由住宅区位决定的，区位越好房价就会越高，并且随着区位因素的变化，房价也会随着变化[2]。

2模糊综合评价模型建立

2.3 建立隶属度矩阵请该领域若干位专家，分别对影响某事物的每一个因素进行单因素评价，得出单因素隶属度向量ri，从而可以得出隶属度矩阵R。

2.4 计算综合评价向量综合评价向量B=W?莓R，其中“?莓”为模糊算子,模糊算子主要有四个：M（∧，∨）；M（・，∨）；M（∧，?茌）；M（・，?茌），其中∧表示取小，∨表示取大，・表示取相乘，?茌表示相加。

3应用举例

假设现有甲和乙两个住宅小区可供选择，对两个小区进行评价，并比较。采用5个模糊等级的评语集，邀请10位专家对评价因素进行评价。以下以甲小区为例，模糊综合评价步骤如图1。

3.1 建立评价因素集U={通达性，文化教育，医疗卫生，体育娱乐，商业购物，沟通条件，参与条件，身心健康，绿化程度，空气质量}

3.2 确定评价因素权重首先对评价因素两两进行比较，得出比较矩阵A。利用和积法，对判断矩阵A进行处理，求得各评判因素的权重向量W：

若甲小区的整体评价结果为“好”，得10分；“较好”，得8分,“一般”，得6分；“较差”，得4分；“差”，得2分，则甲小区的综合得分为：

P甲 =10×0.3084+8×0.5603+6×0.0912+4×0.0130+2×0.0108=8.1872

用同样的方法可以得出乙小区的得分，假设为6.0367。

两个住宅小区得分比较，P甲>P乙，说明甲小区的区位优于乙小区的，甲小区的房价也会高于乙小区的。这样购房者就可以根据上述得出的评价结果，结合家庭的收入水平作出选择。

同样，用模糊综合评价法可以比较多个小区的情况，使购房者有更大的选择余地。

4结论

随着我国住房市场不断由卖方市场转为买方市场，从消费者的角度来确定房价越来越受到重视。消费者所关注的因素，几乎都属区位因素。买一个物有所值的房地产，区位分析的重要性越来越凸显。模糊综合评价是一种对评价对象作出评判、排序及选择的一种有效地定量处理方法。本文将这种方法用于评价影响居民住宅选择的区位因素，得出各小区的综合评价值，避免了定性分析的不足之处，有利于购房者客观评价各住宅小区的整体状况，为居民住宅区位选择做出了贡献。相反，房地产开发商也要考虑这些因素，也可以用模糊综合评价的方法来评价住宅的区位条件，了解消费者的购房选择情况，以获得更好的经济效益。

参考文献：

[1]董昕.城市住宅区位及其影响因素分析[J].城市规划，2001，25（2）：33-41.

[2]蒋立红，李庆花.影响房价的区位分析[J].城市规划，2005：79-80.

[3]韩聪亚.模糊综合评价在工区选择中的应用[J].黑龙江科技信，2007：30.

[4]孙旭升.层次分析法在第三方物流供应商选择中的应用[J].价值工程，2010：15-16.