房地产设计阶段成本优化管控

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产设计阶段成本优化管控范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘要：随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但其项目成本控制水平相对较低，一定程度上限制着房地产业的持续性发展。房地产项目成本控制可以提高企业管理水平，增强企业的获得能力，促进房地产业健康持续发展。本文主要针对房地产开发过程中设计阶段的成本费用进行分析,提出房地产开发设计阶段成本控制的方法,以达到降低成本、提高效益的目的。

关键词：房地产、成本控制、设计阶段

中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号：

一、设计阶段成本控制的原则：

1.打破思维定势、变不可能为可能

2.价值工程的应用

3.客户敏感和关注的可以适当提高成本，客户不敏感和不关注的严格控制成本

4.凡是控制成本的后果会带来客户抱怨的，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制。

5.成本控制需要与时俱进，针对不同的产品和不同的阶段采取不同的策略。

二、设计阶段成本控制主导部门及主要手段：

1.财务部门是计划主导部门

2.设计部门是设计阶段成本控制的牵头部门

3.高度关注设计以及设计阶段的成本控制：设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证

4.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝

5.企业文化的竞争才是最高端的竞争

6.物业是不容忽视的成本控制的环节

三、设计阶段成本控制的理念：

1、成本控制宗旨

以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。即保证成本的支出获得最大的效益建立目标成本管理为导向的成本管理体系

2、成本控制思维：准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算。

3、全过程的成本控制：

A、成本管理贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要，

B、规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。

C、规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。

4、动态成本的管理价值：

A、及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据

B、产品分摊，了解每种产品成本状况

C、预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化

D、项目之间能够有效对比

5、价值工程在设计成本控制中的应用

价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。

投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。

6、成本控制未来的发展方向

由现阶段的核算型、控制型，向价值创造型转变；方案优化管理创新，可为企业贡献更多的价值。

四、成本管理内容、方法及管理因素

（一）、成本管理的基本内容：合理确定成本与有效控制成本

1、成本包括以下几个方面：

A、产品的成本，产品的品质、质量

B、时间的成本 生产的速度、进度

C、人力的成本 管理人员多少和水平

D、资金的成本 资金的利息

E、管理的成本 管理的程度、精细度

F、报建的成本、销售的成本

2、影响成本的因素：

A、经营目标/盈利指标

B、项目策划销售定位

C、项目设计/部品定位

D、项目开发节奏/现场施工

E、自身管理能力

F、合作资源

G、资金来源

H、政策与市场环境

（二）成本管理的基本方法—目标成本管理

1、目标成本管理内容

A、编制目标成本或计划成本

B、分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正

C、对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估

2、目标成本管理的两大原则

A、客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。即成本配置的合理性及准确性。

B、事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。 即及时性及指导性。

（三）成本管理的基本方法—无效成本管理

1、无效成本的内容：房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

设计环节涉及的无效成本有：设计失误、设计保守、设计效果把握不准。

2、无效成本的控制方法

 A、限额设计；

 B、设计方案优化；

 C、加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；

 D、确定合理的施工技术方案(降低废品率)；

 E、加强供应商考察；

 F、加大集中采购力度；

 G、严格执行现场签证制度；

 H、提高专业能力；

 I、加强部门间信息沟通。

（四）成本管理的管理因素

1、提高全员成本意识

（1）部门间密切协作

（2）各专业工程师尽职尽责

2、加强市场与客户意识

（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。

（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。

3、加强对设计公司的管理与协调

（1）做好设计招标

（2）做好合同管理

（3）实行中期沟通、监督

（4）落实奖惩措施

4、建立管理程序与制度

（1）完善甲方设计标准

（2）坚持全程优化设计

（3）专家会议评审制度

（4）内部审核制度化

五、设计各阶段成本管理的主要内容

1、设计管控重点：

•户型面积及公摊率的控制

•成本与节能设计的控制

•建筑与景观的关系的细致设计

•地下室顶板设计与景观设计的配合

•商业的深入设计调研与设计

•人防设计（与建筑初步设计同步进行）

•对各种敏感点进一步研究

2、设计主要阶段的成本控制主要内容：

A、总平规划阶段通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低；

B、深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%；

C、施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高。

（1）在总平规划设计阶段的成本控制要点：

A、通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本。

B、用足建筑容积率和建筑密度，保证最大化效益从而控制成本。

C、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，从而控制成本。

D、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积，相当于间接增加容积率，从而增大销售总价，进而控制成本。

E、尽量保证非销售面积-----配套用房最小化

F、赠绿规划、底层挖掘，控制景观总成本

G、控制地下车库的面积，控制成本造价

H、减少小区入口，降低物业管理成本

I、规划阶段注意要提前做好初勘，避免高层设置在地质条件差的地段，增加基础处理的成本；

J、规划阶段注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，节约成本。

K、有地势高差的场地，要精确计算土方挖方和填方的工程量，尽量保持土方的平衡，控制土方的成本，降低造价。