论中国商业房地产市场的现状和相关对策

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摘 要：80年代我国的房地产事业开始起步，1998年国家终止福利分房政策，开始推进住房的货币化。与此同时，国家加强了宏观政策的刺激，房地产投资比例也逐渐增长，形成了我国房地产市场的雏形。随着我国经济的不断增长，人均收入的逐年增长，引发购房需求不断增大，为房地产业的发展带来了前所未有的机遇。从《中国民生发展报告》的数据可以看出，我国住房人均面积已达36平方米，且呈现逐年增长的态势，不难得出未来几年房地产行业将成为支柱性产业。但随着房地产产业的高速发展问题也接踵而至，本文作者旨在从房地产市场的现状出发并试着寻找相关的对策。

关键词：房地产市场；发展规模；人均住房比例；GDP

一、中国房地产市场的现状

中国房地产市场从发展起步到现在存在着许多缺陷，主要表现：

1.房地产业的总体规模逐年加大。我国房地产产业的规模不断扩大，其占全社会的固定资产投资比例也与日俱增，开发规模也不断增大。根据数据，房地产企业每年的施工面积以25%上升。根据报告，房地产开发的各项数据指标增速达10%以上，最高甚至达到30%。根据国家统计局网站此前的调查报告显示，2013年全国房地产开发投资规模与2012年相比增加了19.8%。其中，住宅投资的规模为58951亿元，增长了19.4%，占房地产开发总投资的68.5%.

2.地区发展不均衡。房地产的规模和发展速度都极其不均衡。主要表现在1：不管是房地产的施工面积亦或是完工面积都是东部沿海较多。当然因为东部沿海相应经济比较发达且起步较早2：东部沿海地产业的增长速度明显高于全国平均水平。但随着房地产土地价格的上升以及地块的日益缩减，房地产企业纷纷向中西部开拓市场，尤其是随着国家经济战略西移的大背景下。但与此同时全国的房地产发展还是处于明显的不均衡状态。

3.房价居高不下。房价的持续居高不下已经成为人人关注的焦点话题，东部沿海的一线大城市的房价更是不可想象，传言“一套房子消灭一个中产阶级一生的消费”虽然有些夸张，但与此同时也可以折射出房价高的可怕的现象。根据安客居的统计，东部沿海城市的房价在11000元/平方米，中部地区城市的房价在8700元/平方米，西部地区城市相对偏低，但也达到了5600元/平方米。

二、中国房地产市场发展趋势分析

中国房地产市场发展的趋势，主要表现在：

1.房地产行业正在逐步走向市场化

（1）房地产企业开始逐渐树立自己的品牌，知名房企比如“万科地产，保利地产，华润地产”等等，这无疑是市场化的一个重要的标志。随着我国城市化的进程不断加快，国内房地产公司品牌战略的决心也日益增强。房地产公司开始逐渐重视对于自己的品牌建设以及产品品质的提升，并且致力于不断强化服务管理。这将有利于提高房地产业的核心竞争力，加速推进房地产的市场化程度。（2）房地产投资市场开始逐渐形成。根据调查显示，房地产业主中有大约40.6%是基于投资心态，这可以说明两个事实：其一，我国的房地产的确还处于起步阶段；其二，我国一个新型的房地产投资大军已然成型。

2.房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散

根据数据可以看出我国的房地产业已经进入了高速发展的阶段，其特点为热点扩散，增长迅速。随着房地产限购令的逐渐放开，人们的可支配消费金额的日趋增加都将成为房地产产业高速发展的一个重要的因素。最后，年轻一代购房的刚性需求也助力了房地产事业的快速发展。

3.国家房地产的政策正在逐渐完善

与此同时，为了使房地产市场更好的发展，加快房地产业的市场化进程，规范房地产相应的运行体制和规章。国家相继的颁布了一系列的政策和相关举措，例如，“国五条”细则确定要保持房地产的调控基调，于3月1日发表的国五条细则《关于继续做好房地产市场调控工作通知》。十八届三中全会提出要全面深化改革，充分发挥市场的主导性作用，并加速建立房地产市场的有效机制。同时，相应的政策以及法规的出台，一定将加快房地产市场的秩序调整和规范建立，使房地产市场逐步走向健康的发展。

三、中国房地产市场日后发展的对策探讨

1.开发商方面

房价的久高不下，房地产业发展的地区严重不平衡自然有许多的因素导致，但作为房地产企业应把好自己的关，做好自己的事。随着全国调控政策的从紧，楼市调控依旧会持续，作为房地产企业应该量力而行，合理开发。适当的放缓开发的节奏，建立合理的长期开发战略，保证新项目的开发的同时加强售后服务，因为将来时竞争的时候，优质的服务比什么都重要。

2.政府宏观调控方面

（1）加强对商品房结构的管理。房价上升快速的其中一个原因是不合理的住房供应结构，应该充分发挥宏观调控的作用，以此引导居民合理消费，这样才能有效的调节住房的合理供应和需求。（2）加强对房地产价格的调控管理。对于目前房价的持续性上涨，政府有责任应正确的引导其购房的消费观，有效的抑制投资性消费和投机性购房。其次，各地政府要严格执行国家关于第二套购房的贷款条件和首付款比例，通过抑制不合理的消费和增强供给双管齐下的方式使房地产市场日趋平稳发展。（3）加大对房地产市场的监管力度。房地产市场不合理的发展所引起的房价居高不下，其中必定存在各种非法和恶意的炒作行为，作为监管部门应该及时发现，及时打击。对于住房转让过程中手续不明，不详细，不合理等条件的住房应该加强审查。严格规范开发商进入房地产市场的审查和手续，对于企业在贷款和地块市场定位等方面应该加强监督。（4）对房地产金融信贷方面加强调控。对于房地产企业开发房地产所申请的贷款应该严格符合国家有关政策法规和规定，房地产企业的财务状况应该定期核查，及时发现问题，及时责令整改。

参考文献：

[1]姚玲珍.房地产市场研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[2]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2012.

[3]李海涛.房地产金融[M].北京：天津大学出版社，2010.

[4]孙晓璐.房地产经营与管理一本通[M].北京：经济科学出版社，2008（1）.