商业专项规划工作方案
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县人民政府:
目前，*三岛总体规划已经市委、市政府批准，相关专业规划也在抓紧编制。但是，商业专项规划不在县委、县政府规划编制工作的计划之列。对此，相关业界人士认为，*商业如何适应生态岛区建设的要求，如何与三岛总体规划相衔接，是一个值得研究的课题。为此，县政协主席会议专题开展了调研，现提出如下建议案。
一、编制商业专项规划的必要性
城以市兴、市以城在，商业依赖城市的发展，城市的发展要以商业为条件。*以生态城市为模式的未来发展中，商业同样具有不可忽视的作用。因此，编制商业专项规划，使之与三岛总体规划相配套，其必要性日渐凸显。
（一）编制商业专项规划是*商业发展现状的需要。近年来，我县城乡特别是城区商业的发展，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要作用。但是，在我县商业网点建设中，也存在着布局不够合理、业态功能雷同、专业街培育滞后等现象，导致同业竞争过度、商业无序发展，既造成社会资源的浪费，又不利于*形象的提升，需要通过规划手段实现资源有机整合。同时，以*越江通道工程开工为标志，*生态岛区建设正在紧锣密鼓地启动，经济和社会的发展面临着新的大好前景，商业也不例外。今后一段时间内，随着*开发开放的不断深入以及产业水平的不断提高，各种商业企业也将不断涌入，也必须通过规划手段引导其合理布局，使资源得到有效配置，实现业态有序发展。
（二）编制商业专项规划是*三岛联动发展功能定位的需要。根据市委、市政府的有关批复，*三岛在未来发展中须体现出森林花园岛、生态人居岛、休闲度假岛、绿色食品岛、海洋装备岛、科技研创岛等六个方面的功能定位，并在崇南片区建设人口集聚的田园式新城和新市镇区，崇东片区中生态居住也是一重要功能。这些田园式新城和新市镇区、生态居住区将构成*一个新兴的城镇带。长兴岛作为海洋装备岛，将建成一批生产能力为国际之最的船舶、港机等制造基地，相关配套产业也将突飞猛进，人口也将急剧增长，建设新市镇也将是大势所趋。上述功能定位必将带来*县域内行政区、功能区结构以及人口数量、结构与素质的巨大变化，也必将导致县域内的商业结构的巨大变化。而商业活动是现代城市的主要功能，通过商业的发展可以促进城市功能的完善和升级，对城市经济社会的发展及群众生活质量的提高有着重要作用。因此，新兴城镇带的建设必须考虑其商业布局，并与“三个集中”同步实施，从而适应企业和居民大幅提升的购买力，以避免以往各地开发中经常出现的商业设施不配套而出现的尴尬局面。
（三）编制商业专项规划是实现产业协调融合发展的需要。将三次产业融合为绿色产业是市委、市政府对*产业发展提出的目标和要求。商业既是一种产业形态，同时也是产业协调、融合的重要介体，重视商业规划是优化资源配置的必然结果。在*近阶段产业发展中，商业与房地产业、旅游业、现代农业的关系更为密切。就房地产业而言，商业与土地投标地租及房地产价值有着密不可分的关系，对商业规划的不同态度和作出的不同选择，将产生不同的结果。如被誉为“*新地标”的*新天地，其开发商瑞安集团引入了“昨天、明天，相会在今天”的商业规划新理念，取得了巨大成功；就旅游业而言，根据*产业发展取向，旅游业将成为一大支柱产业，而商业兴旺是旅游业兴旺的重要指标项。此外，根据*三岛联动发展功能定位，*还将积极引入诸如世博会体验区、主题博物园、大型户外运动基地、国际邮轮停泊港等大型旅游娱乐项目，其商业配套也必不可少。但目前，“有钱无处花”仍是大量外来游客的一大缺憾，也成为我县旅游业收入扩张的一大瓶颈。这一现象，也恰好表明旅游规划未能及时与商业规划配套所产生的不利结果；就生态农业而言，目前我县花菜等特色农产品种植已初具规模，同时，现代农业包括农产品加工业将成为*今后产业发展的重点，但*本地流通渠道还未能真正与之相衔接配套。作为功能定位中的“绿色食品岛”，物流市场应是其题中之义，现代农业及农产品深加工业的各类产品只有通过商业渠道与市场连接，才能形成强大的生命力。
二、编制商业专项规划的原则
商业专项规划的编制应遵循以下原则：
（一）规划布局上的全局性。布局上的全局性是商业规划的首要原则，在考虑商业布局时，既要考虑*原有的商业营销氛围和现有网点布局，也应当考虑未来产业，尤其是旅游业以及各类人口的导入和流向；既要看到*目前商业网点的空白区域，也要了解、研究周边地区尤其*中心城区商业网点的强大辐射力对*商业的影响；既要注重与生态岛区相匹配的投资形象，也要克服功利主义倾向，注重人民群众的实际需要。
（二）规划定位上的准确性。要过细研究在*生态岛区建设前提下商业业态、网点规模等的变化，力求准确定位，对现有商业的体制结构、业态实施战略战术进行调整，避免过高定位或过低定位；要过细研究*未来发展各个阶段的市场需求和发展态势，进行适时定位，及时满足*产业进步和功能扩展的需要，避免过早定位和滞后定位。
（三）规划理念上的先进性。先进的规划理念,可以有效指导商业的布局和建设,推动商业品位的提升、高水平的发展，真正适应时代和实际的需要。因此，商业专项规划的编制要按照科学发展观要求,确立先进的规划理念，充分体现现代化综合性生态岛区的特色。要在规划编制中,实行开放式、市场化运作,引入规划方案征集、招投标等竞争机制，积极借鉴和学习国外和其他地区先进的规划理念。
（四）规划功能上的实用性。商业规划功能应当同商业规划布局、定位相一致、相适应。要从消费者的需求和企业的效益出发，合理配置中心区商业、居住区商业、旅游区商业和农村地区商业等的不同功能，合理配置商厦、卖场以及物流市场等各类商业网点。
三、编制商业专项规划的若干建议
根据《*三岛总体规划》的布局设想，*新型产业和居住人口将向崇南分区集聚、生态农业将向崇北分区集聚。按照我县城镇建设轴向布点、带状发展的布局形态和完善商贸服务业的规划要求，到年，基本构建以下五大商业：一是大力发展繁荣繁华的岛域中心区商业，以增强