浅谈如何加强房地产工程造价管理
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摘要：房地产项目的成本控制是一项复杂的系统工程，工程造价的管理与控制作为房地产开发成本的重要组成，是房地产开发企业获得经济效益的关键因素。本文针对影响工程造价比较大的投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工审计阶段提出了一些浅显的工程造价控制的办法，以期能使房地产项目取得项目投资效益、社会效益的最优化。
关键词：房地产工程；造价控制；工程招投标；竣工结算
Abstract: According to the influencing engineering cost comparison of investment decision-making phase, design phase, bidding phase, construction phase, complete audit stage, to propose some simple engineering cost control measures, in order to make the real estate project investment benefit, social benefit optimization.
Key words: real estate project; cost control; project bidding; completion settlement
中图分类号：TU723.3文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）04-0020-02
工程造价的有效控制，是以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制贯穿于决策、设计、招标、施工以及竣工决算各阶段。其目标是把工程造价控制在允许的限额以内，并随时纠正产生的偏差，保证项目管理目标的实现，力求在建设项目中合理配置人力、物力、财力，取得最大的投资回报。
一、注重源头，加强对项目的投资决策和设计环节的造价管理与控制。
工程项目投资控制的根本与关键是工程建设前期的投资决策和设计阶段。
我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的项目管理和造价控制，而往往是把项目管理和工程造价控制的重点放在项目的施工阶段，这样做尽管也能起到一定的效果，但毕竟是“亡羊补牢”事倍功半，要有效的进行项目管理和工程造价控制，就必须坚决的把管理和控制的重点放在前期工作上，尤其要抓好设计这个关键环节，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。
（一）、投资决策阶段的管理与投资控制。
房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开发类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低。
项目决策阶段的产出是决策的结果，如在城市中心区建设住宅小区项目，就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发。同时，在进行投资估算时，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以例题确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。
（二）、工程设计阶段的管理与投资控制。
在满足项目使用功能的前提下，合理的设计将使工程造价大幅度降低，充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。以下从四个方面探讨在设计阶段如何做好造价控制：
1、实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程变更。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成投资损失。
2、实行限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额控制设计，保证投资总限额不被突破。
3、开展价值工程（原理）的应用。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价。使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如：利用深基础增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地又美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。
4、加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金损失。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。
二、紧抓招标投标阶段的成本控制与管理。
工程招投标是有效控制工程造价的核心。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中的成本控制，业主方应注重加强以下几点：
（一）、招标工作应遵循公开、公平、公正、诚信的原则。招标前应对施工单位的资质进行严格审核，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。
（二）、严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。要编制好标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。
（三）、合理低价中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期的前提下的合理低价。
（四）、中标后合同条款的签订应严谨、细致，应明确工期、质量、造价、材料设备供应、工程款支付、竣工验收、质量保证期、违约责任等内容，尽量减少甲乙双方由于责任不清导致的纠纷。
三、加强项目的施工阶段的工程造价管理与控制。
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成的阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，用系统工程的观念、理论和方法进行管理，主要内容是“三控制二管理一协调”，即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。
（一）、抓好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
（二）、有效控制工程变更和现场经济签证。在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效的控制。为防止在施工图中产生的漏洞，除在审核时把关外，还应在甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询中消除。设计变更应尽可能提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。
（三）、严格审核工程施工图预算。在工程施工过程中，审核人员和费用控制人员要经常深入施工现场，根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度及时核定施工图预算。对于预算超出相应概算的施工图部分，要加以详细分析，找出原因，并及时与项目负责人沟通，调整或修正控制目标，对工程造价实行动态控制。
（四）、从技术措施上展开项目投资的有效控制。在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。
（五）、加强材料、设备的采购和管理。材料费是构成工程造价的主要内容，在施工阶段搞好工程材料供应管理，对于降低工程造价十分明显。项目管理者可在施工过程中参与主要材料的选型定价，为做好选型定价工作，要认真调查和分析材料市场的价格及其走势，对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助承包商进行多家比选，对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优。
四、抓好关键，加强对工程竣工审计阶段的各个环节的管理。
竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。应据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。加强结算管理，严把审核关，对送审的竣工决算要进行严格的工程量审查。
（一）、在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法。
（二）、预算人员要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的变更没有施工。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。
五、结束语：工程项目的管理与造价的控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术与管理于一体的综合性学科。
综上所述，工程项目的管理与造价的控制是一个动态的过程。项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目造价控制是一门集经济、技术与管理于一体的综合性学科，只有做到各方综合平衡，才能对项目的造价做到最直接有效的控制。在房地产开发项目中必须对影响造价的各个阶段实施全过程的管理、控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益，才能使房地产企业立足于这个激烈竞争的市场。
参考文献：
[1]、王新芳：房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学，2008 [2]、梁庆恩：房地产开发各阶段成本控制研究[D].重庆：重庆大学，2004[3]、徐蓉：工程造价管理[M].上海；同济大学，2005[4]、朱全秀：浅谈建设工程造价全过程控制[D].成都：西南财经大学，2007