世茂房地产:全年望超400亿

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世茂房地产（00813.HK）从去年底开始对管理架构做了大刀阔斧的改革，并将今年定调为“练内功、加快去化”，战略重心转移至刚性自住需求为主的二三线城市，种种举措齐头并进，焕然一新的世茂房地产无疑已成为今年最受瞩目的一匹黑马，惊艳业界。

“截至今天，世房今年的销售额已经超过了300亿元，已完成了全年目标的98%，估计到这个月底就差不多能达标”，在8月27日召开的中期业绩会上，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛透露。据悉，世茂房地产今年下半年销售额将与上半年持平，全年签约销售额有望突破400亿元大关。

下放权力缩短管理半径

原先世茂房地产的管理划分为三个区域外加一个旅游地产，三个区域总部均在上海，管理半径之大，商务成本之高，均阻碍了信息交流，决策往往慢半拍。

为了让市场信息更快速传递到总部，去年底开始，世茂房地产将全国各个区域进行了重新划分，细分为苏沪区、杭州区、宁波区、中南区、西部区、东北区、环渤海区等七个区域及旅游地产，七个区域的总部均位于区域中心城市，以缩短管理半径。同时，原本独立的开发与营销两个团队开始融合，营销团队融入到各个区域公司中的产品研发、项目施工、客户服务、销售等环节之中。

在对架构进行根本性变革后，世茂房地产的战略重心也开始向刚性自住需求为主流的二、三线城市转移，加速周转。为此，世茂房地产在去年先后调整了南京、成都等多个项目的设计，将大户型高端物业改为中小户型，并且提高了不受限购政策影响的商业产品的比例。今年这一调整继续延续。

年初，世茂房地产助理总裁兼营销公司总经理蔡雪梅接受媒体采访时透露，“今年世茂提供的产品中，‘刚需’类占30%，不限购类型占40%—50%。”

与此同时，世茂房地产开始对存量的大户型住宅进行降价，比如南京世茂滨江新城部分房源今年一季度直降4000元/平方米，降价幅度达到25%左右，折后价格为11000元/平方米，选择一次性付款还可以再打9.9折，使得这部分在当前市场环境下竞争力较弱的存量房快速去化回笼资金，为后续项目腾挪空间。今年首季，世茂房地产签约额便超过70亿元，降价策略收到预期的效果。

从第二季度开始，世茂房地产不再采用大幅下调价格的方式促进销售，而是推出定价更加贴近市场的新产品，不再走原有的高端滨江系列路线，将200—300平方米的户型，调整为100—140平方米。

轻装上阵的世茂房地产越战越勇，半年报显示，上半年合约销售额达人民币225亿元，累计销售面积达195万平方米，平均售价为11545元/平方米，完成今年销售目标约73 %。由此，世茂房地产将全年销售目标上调为350亿元。

发力旅居地产

据悉，世茂房地产下半年可供出售面积约354万平方米。许世坛在半年报业绩会上称，世茂房地产上半年卖得非常好，下半年要放稳脚步，不断改善和创新产品结构，提高项目的利润率，把量放在第二位，以谋求长期的可持续发展。“下半年我们会增加一些新的土地项目，但主要还是给一些好的团队，如那些上半年已完成全年八九成业绩的区域团队，像长三角、福建地区及较具市场竞争力的区域团队。”

许世坛预计，公司九、十月的平均售价水平会有所反弹，“其一，我们看到目前市场正开始逐步趋于稳定；其二，我们在九、十月也会陆续推出更多新项目，而且这些项目的位置都比较好，且我们皆重新对户型进行设计，从而加大了这些新盘的市场竞争力。”

与此同时，世茂房地产与SAP携手并制订了“双塔1000”计划，欲借此支撑集团两三年内年销售额达到千亿元规模。许世坛认为，IT系统三到五年的建立，可以支持整个企业低风险高速发展，按照目前每年销售额30%左右的增长速度，三年后便可达到一千亿元的销售规模，但能否做到30%的增速，还要看市场。

交银国际分析报告指出，从世茂房地产已签约销售额的增长势头来看，预期全年已签约销售收入可达400亿—450 亿元，接近年底时售价有可能提升。

不仅如此，作为世茂版图中的重要马车之一，世茂于日前宣布了进军旅游地产的新战略，首次提出世茂“旅居地产”模式，借此拓展新的业绩增长点。

目前，世茂旅游地产板块下辖闽侯、晋江、烟台、武汉蔡甸、大连金州等多个项目，到8月份，世茂旅游地产已签约销售达60亿元。按其目前的增长速度，今年世茂旅游地产的销售额有望冲刺百亿，为业绩作出重要贡献。