房屋测绘面积与规划面积差异问题分析

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摘要：改革开放以来，随着我国国民经济和综合国力的不断提升，城市化进程不断加快，房地产业持续火爆，为我国经济的全面发展、社会的飞速前进和人们生活水平的提高做出了突出贡献。随着人们法律意识和维权意识的不断加强，对房屋面积预测的精确度要求越来越高，相应的从事房地产测绘工作的人员的责任和压力也就越大，怎样更好的进行房屋面积的预测和实测，尽量减少误差，成为房地产业亟待解决的重要问题。本文从房屋面积的基本概况为出发点，重点分析房屋面积测绘中出现误差的原因，为如何合理有效的提高房屋面积测绘的精确度，提出合理化的建议，为更好的进行房屋面积测绘，维护广大的业主的利益，尽自己的绵薄之力。

关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测；对比研究

中图分类号：TU984文献标识码： A

1、房屋面积测绘的基本概况

1.1.房屋的使用面积和建筑面积

根据《房产测量规范》、《住宅设计规范》的有关规定，房屋的使用面积，主要是指除掉墙、柱等结构面积、保温层的面积和阳台面积外，房屋内剩余的实际能使用的面积，是按照房屋内墙面的水平投影进行计算的。

根据《房产测量规范》的相关规定，房屋的建筑面积，是指包括地下室、阳台、室外楼梯和挑廊等结构在内，而且具有上盖、层高2.2米以上（包括2.2米）且结构结实的永久性房屋建筑，是按照房屋外墙、柱自勒脚往上的各层水平的投影面积计算的。

1.2.房屋的预测面积

房屋预测面积主要是指在商品房屋的预售或合法销售过程中，由房地产管理机构根据国家相关规定认定的，具有房屋测绘资格的房屋测绘机构，根据对房屋的实地调查，加上房屋的设计图纸，按照国家规定的测绘规定，对尚未竣工的房屋的房屋面积进行的预先测量计算得出了初步面积。

房屋的预测面积是房屋开发商销售商品房的重要面积依据，也是房屋开发商对商品房进行网上备案销售和实际宣传的主要依据。

1.3.房屋的实测面积

房屋的实测面积是指在商品房正式竣工并由相关的工程规划单位审核合格后，房地产开发商依照国家相关法律规范，按照《房产测量规范》的相关规定，委托法定的房屋测绘机构，对竣工后的房屋进行实地勘探、实地绘图和实际计算得出的实际面积。

房屋的实测面积既是房屋开发商和房屋业主维护权益的法律依据，也是房屋业主进行产权交易、物业及相关费用结算的最终依据。

2、房屋面积测绘中预测面积和实测面积存在误差的原因

2.1.房屋面积测绘技术人员的操作不过关，导致误差

有的房屋面积测绘单位，为了减少预算成本，招收的工作人员都是非专业化的人员，不仅缺乏必要的房屋面积测绘的专业化理论知识，还没有相应的房屋面积测绘的工作经验，加上房屋面积测绘单位管理强度和力度比较低，使得这些工作人员在实际房屋面积测绘工作中，难免出现差错，导致不必要的纠纷，严重者导致不必要的法律纠纷。

有的房屋面积测绘工作人员的法律意识淡薄，专业技术不过关，由于熟悉工作内容和流程，极易将房屋建筑面积、房屋共有面积等搞混，导致房屋面积测绘计算错误，加上对相关的法律规范认识欠缺，没有了解房屋面积测绘的重要性，对房屋面积测绘的计算结果，没有进行进一步的验证计算，造成严重的误差，差之毫厘谬以千里。

2.2.国家关于房屋面积测绘标准的规范不够完善

大家都知道，我国幅员辽阔，人口众多，由于各地的地势地貌、风土人情和气候天气都千差万别，使得各地的房屋类型、性能及功能也各不相同。虽然国家制订出台了一系列关于房屋面积测绘的法律法规，对房屋面积测绘进行了严格要求和制约，但是，法律规范的调整不能满足房屋建筑面积的千变万化，现有的《房产测量规范》里对房屋面积测绘的规范，只是按照普通房屋的面积测量进行要求的，因此难免存在问题，使得房屋开发商的销售面积与业主的产权面积产生纠纷。

2.3.进行房屋面积预测后，房屋规划设计的变更

有的房屋开发商在依法对房屋面积进行预测之后，在接下来的房屋建造过程中，往往会因为某些因素，变更房屋的规划设计，改变房屋部分公用面积或功能，使得竣工的房屋实测面积与预测面积相差甚远，业主认为自己受到房屋开发商的欺骗，导致纠纷不断，上升为法律纠纷。

而且，不同的房屋测绘单位，使用的房屋测绘方法不一致，由于房屋面积的预测并不是实地去测量，而仅仅是“纸上谈兵”，房屋面积数据的采集、房屋公共面积的分摊及房屋的规划设计，都不是一成不变的，因此，对房屋面积进行预测时，一定要进行全方位的观察与思考，尽量采用统一的房屋面积预测方法，争取在最大程度上减少误差的出现。

3、提高测绘精确度，减少面积误差的措施

3.1.加强国家对房屋面积测绘的法制化建设

国家应在现有的房屋面积测绘法律的基础上，制订和出台关于房屋面积测绘的专门性法律法规，下达至各个省市、乡镇，各个省市、乡镇则根据各自房屋建设结构、类型和功能的实际情况，结合国家的专门性法律，制定出关于房屋面积测绘的地方性规范细则，给不同地方的不同房屋面积的测绘，提供相应的法律依据，减少不必要的法律纠纷。

3.2.选派高效、高质的专业化房屋面积测绘人员

房屋面积测绘的专业人员，不仅要具有强硬的关于房屋面积测绘的理论知识，还要具备相当丰富的房屋面积测绘的工作经验，才能够对房屋面积测绘作出最精确的计算，减少误差的出现。

房屋面积测绘单位还要定期为工作人员进行培训和考核，可以定期邀请房屋面积测绘的专家来给工作人员进行知识演讲和实地操作，让工作人员在知识演讲中，丰富房屋面积测绘的专业理论化知识，加深记忆，在实地操作中，使工作人员认识到自身的不足之处并加以改正。只有经过不断培训、考核和锻造，才能获得最优质、最高效和最高质的房屋面积测绘专业化人才。

3.3.尽量减少房屋规划设计，迫不得已时要事先告知业主

房屋面积测绘中预测面积和实测面积出现误差的最大原因在于，房屋开发商在对房屋面积进行预测后，在接下来的房屋建设中，因为某些因素，改变了房屋的规划设计，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面积发生改变，造成严重的误差。

为了避免这种现象的出现，房屋开发商在依法对房屋进行房屋面积预测后，应及时将房屋预测面积的真实数据、计算方法公诸于众，使业主在充分了解房屋的构造、房屋的公共面积及房屋的产权面积的前提下，明白所要购买房屋的面积是怎样计算的，杜绝欺骗业主、缺斤少两现象的发生。

房屋开发商在接下来的房屋建造过程中，如果因为某些不可抗拒的因素，需要更改房屋规划设计时，一定要事先告知房屋业主，并将要更改后的房屋规划进行公示，使房屋业主明确更改后房屋面积的增减状况，以免事后造成不必要的纠纷。

结语：

随着房地产业的火爆，房屋面积测绘问题越来越受到广大房屋业主的关注，不管是房屋面积的预测，还是房屋面积的实测，都要严格按照国家出台的相关法律规定进行测绘，避免出现误差。我们相信，随着国家法律制度的不断改进和完善，随着房屋面积测绘单位管理强度和力度的不断加大，以及房屋面积测绘工作人员综合素质的不断提升，不论是房屋面积测绘的精确度，还是房屋面积测绘的工作效率，总之，我国的房屋面积测绘工作一定会蒸蒸日上，再创辉煌。

参考文献：

[1] 国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T17986-

2000）.中国标准出版社.2001

[2] 肖淑红.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.测绘与空间信息.2012