银行与房地产经纪机构的合作博弈分析
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【摘要】中国房地产市场在经过一段时期的自由发展，到1994年中国宏观调控政策的实施后，至今已由卖方市场转向买方市场。在竞争日益激烈的楼市中，房地产经纪行业得到了发展。本文重点运用博弈论相关知识，分析了在新的营销模式下，房地产经纪结构和商业银行在信息不完全的条件下的合作博弈模式。
一、房地产经纪机构与银行间的合作基础
（一）房地产经纪机构在合作中的收益
1.更多的潜在购房者。银行拥有大量的客户资源，并且自身信誉比较高，银行可以利用短信、营业厅宣传等手段，帮助经纪机构向自己的客户宣传各楼盘信息，提升销售能力。
2.快捷的按揭服务。银行通过经纪机构获得更多的开发商进行合作，会节省大量的人财力，简化贷前审批程序、提高贷款的发放效率和加强贷后的监管力度，加速销售机构资金的回流。
（二）银行在合作中的收益
1.更多可靠的客户源。仅仅依靠原来的银行和开发商之间直接的合作模式，是不能保证银行有可靠的客户来源的。两者的合作，经纪机构可以利用其一对多的经营模式，向银行提供可以合作的开发商。
2.增加信息透明度。银行可以通过经纪机构了解更多的开发商资信信息，或者通过机构的销售情况了解所提供按揭服务的进度和实际执行情况，增强银行对客户经理工作效率的监管力度。
二、银行与房地产经纪机构合作的博弈模型
（一）银行与房地产经纪机构博弈的假设前提
1.在二者的博弈过程中，只有商业银行和房地产经纪机构两个市场参与者，A代表房地产经纪机构，B代表商业银行。
2.二者均满足理性经济人的假设，都是追求自身利益最大化的。在决定合作的开发商时，商业银行是风险中性的，倾向于把钱借给风险比较低的企业。
3.双方进行动态博弈，且银行与经纪机构在信息上是完全不对称的，所以银行和房地产经纪机构之间是不完全信息动态博弈。
（二）银行与房地产经纪机构的合作博弈条件
在信息不完全的情况下，房地产经纪机构有两种策略选择，即努力为银行介绍资信好的开发商，或者不努力甚至与开发商勾结向银行介绍资信不好的开发商。而银行对应的策略选择也有两种，即信任经纪机构或者不信任。假定房地产经纪机构努力或者不努力的概率分别为PA与1-PA（其中0<PA<1），银行选择信任或者不信任的概率分别为PB与1-PB（其中0<PB<1）。因此，银行与房地产经纪机构此时的博弈模型可以用以下支付矩阵来表示：
其中，W表示银行向开发商提供贷款的本金，Wr表示向开发商提供贷款获得的利息收入，R表示银行支付给房地产经纪机构的介绍费，S表示银行向开发商贷款的筛选成本和以后的监督成本之和，I 表示银行为经纪机构提供的咨询、宣传等工作的支出，C1表示经纪机构努力向银行介绍开发商的成本支出，C2表示经纪机构不努力向银行介绍开发商的成本支出，且C1>C2 ;当C2<0时，表示经纪机构向银行介绍开发商的成本为负，即表示经纪机构与开发商勾结向银行隐瞒信息，并从开发商手中获得了好处。
三、银行与房地产经纪机构合作的博弈分析
（一） 一次博弈的分析
在一次博弈中，由于信息是不完全的，经纪机构相对银行掌握了较多的信息。假如在开始时，银行首先选择信任经纪机构的介绍，与开发商之间进行合作，并把款项贷给开发商，由于R+I-C1<R+I-C2，经纪机构会选择实施不努力策略，从而获得更大的支付。
运用逆向归纳法，在博弈的第一阶段，银行考虑到经纪机构会选择不努力的策略，由于|-W-Wr-R-S-I|大于|-S|，即银行选择信任的损失大于选择不信任的损失，此时理性的银行会在博弈的第一阶段便选择不信任的策略。最终得到该博弈的唯一纳什均衡解（不信任，不努力）。因此，在一次博弈的情况下，由于经纪机构道德风险的存在，使得最优策略均衡解（信任，努力）不能实现，导致了银行也不会再选择与经纪机构合作。
（二） 重复博弈的分析
现实中，银行与经纪机构往往是希望能够长期合作的，在一次博弈结束之后，双方都预期到可能存在着下一次博弈，并且每次博弈的结构相同。在这种情况下，假定博弈进行无限次，经纪机构选择努力的收益为：U1=PB（R+I-C1）+（1-PB）（-C1）+PB2（R+I-C1）+（1-PB）2（-C1）+PB3（R+I-C1）+（1-PB）3（-C1）+……+PBn（R+I-C1）+（1-PB）n（-C1）=PB（R+I-C1）/（1-PB）+（1-PB）（-C1）/PB;经纪机构选择不努力的收益为：U2=PB（R+I-C2）+（1-PB）（-C2）。只要U1 > U2，理性的房地产经纪机构就会选择努力。
四、 总结
房地产经纪机构的快速发展不仅为房地产开发企业的影响提供了更专业的服务，也为银行与房地产开发企业的合作搭起了桥梁。但是，由于银行与经纪机构之间的信息不对称现象的存在，使得两者之间的合作必须建立在双方互相监督，增加信息透明度的基础之上，相应的增加房地产经纪机构不尽责或者与房地产开发企业进行勾结的违约成本。
参考文献：
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[2]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海人民出版社，2004.
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