浅谈高科技园区土地供应机制创新的方向和途径

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摘要：文章阐述了高科技园区的土地供应机制的发展，在分析高科技园区土地节约集约利用的现状基础上，结合经济社会发展的新形势和任务要求，提出高科技园区土地供应机制及土地高效利用的创新建议，并就如何实施这一机制提出了相关保障措施。

关键词:高科技园区；土地供应机制；创新建议及保障措施

Abstract: This article elaborates the development of the high-tech park land supply mechanism, on the basis of analyzing the high-tech park land saving and intensive utilization status, combined with the new situation and task requirement of the economic and social development, we put forward the innovative proposals of the high-tech park land supply mechanism and efficient land use, and put forward the relevant guarantee measures on how to implement this mechanism.

Key words: high-tech park; land supply mechanism; innovation suggestions and guarantee measures

中图分类号：F301.0文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

引言

当前，我国各级城市在经济快速发展的同时，面临着越来越突出的土地供求矛盾，特大城市地区尤为突出。解决这一问题既需要一定数量的增量土地供应，更为重要的是要大力推进城市内部的土地挖潜。注重城市土地的节约集约利用，不但能节约大量的农用地，缓解土地供需矛盾，而且能促进产业结构升级、增加地均产出水平。

本文以高科技园区作为分析案例，通过探讨高科技园区土地利用和管理中的问题，深入研究高科技园区的土地供应机制，提出促进高科技园区土地高效利用的创新途径，从而在政策与技术上提出引导和控制城市高科技区理性增长的模式。

1.高科技园区的土地供应机制的发展及问题

高科技园区是集聚高新技术产业和创新资源的增长，在提高城市的产业高度，优化产业结构和转变经济发展方式等方面具有重要的作用。通常理解，高科技园区是土地投入少、经济产出高、土地集约利用水平很高的地区，但实际情况是:由于我国高科技园区发展还处于起步阶段，为了吸引高科技企业入驻，留住高科技人才，往往提供了很多优惠的招商引资政策，营造了非常优良的投资环境，导致高科技园区的投入大、产出低，土地利用强度较低，土地集约利用水平并不尽人意。而且更加值得注意的是:由于内部的土地已经出让的出让，拍卖的拍卖，早期出让的土地遵循的是原有的标准，往往土地利用率、容积率都很低，高科技园区尤其如此。因此如何用"科学发展观"来促进土地的节约集约利用，以求妥善合理、长治久安地解决"十分突出"的建设用地供需矛盾。随着本地区“十二五”国民经济发展规划纲要的实施，新一轮社会与经济发展以“创业创新创优、争先领先率先”的新时期精神为引领，同时，在土地资源硬约束和发展硬道理的双重压力下，加快创新高科技园区土地现行供应机制，为经济发展方式的转变提供重要支撑，显得尤为重要。因此，提出科学合理的高科技园区土地供应创新机制符合当地经济社会发展的需要。

2.高科技园区土地供应机制创新机制

2. 1抓住契机，编制科学的土地利用总体规划

高科技园区作为高新技术产业的集聚地，对提升区域产业层次、调整区域产业布局具有十分重要的作用，处理好高科技园区土地利用问题，对于区域整体土地资源的合理、高效利用具有积极的意义。

在新一轮的土地利用总体规划中应提高对高科技园区土地利用问题的重视程度，将高科技园区的土地利用问题尤其是土地供应问题作为一个专题来研究，重点解决高科技园区发展过程中面临的后备土地资源和发展雪间不足的问题，为高科技园的发展提供保障。同时，由于高科技园区的用地包括工业用地、居住用地、商业用地和绿地等多种用地类型，在新规划编制过程中应对高科技园区内部‘的用地结构进行细化，对各个地块的用途加以强制性规定，并加强土地利用的监管，防止用地类型被随意更改。

2.2创新征地模式，保障农民权益

现阶段，我国高科技园区的用地需求主要通过征用农民集体所有的土地来满足，但征地过程中由于比较利益的存在以及农民处于相对弱势地位，政府通过“低征高卖”的方式以地生财的行为时常发生。这一行为不但严重侵害了农民权益，产生大量的失地农民，给社会造成巨大负担:同时，被征用的土地出让后也因各种因素的影响导致土地利用率不高。

要解决"低征高卖"问题，关键是确立土地产权机制，让农民集体组织享受土地被征用后的价值升值，允许农民集体组织以土地为资本入股，参与高科技园区的建设，农民集体组织可以按照所占股份的多少按比例分红，给农民以切实的好处。同时，失去土地的农民可以在建成后的高科技园区中从事环卫、交通协管等工作，进而解决一部分农民在失去土地后的就业问题。

2.3创新供地模式，租卖结合

我国早期建设的高科技园区大多数采用协议出让的方式出让土地使用权，近期建设的一些高科技园区采用招拍挂方式出让土地使用权，但无论是协议方式还是招拍挂方式，土地出让后的使用主动权就由用地企业所掌握，给政府对土地利用的管理带来了诸多不便。

针对上述情况，政府应根据入园企业的实际情况，将园区的土地划分为不同的类型。对一些高风险、实力相对较弱、持续发展能力不强的企业采取只租不卖的供地方式，在园区的一部分土地上建设标准厂房并将厂房出租给企业。这样就由政府掌握了士地经济杠杆，进而掌握了土地利用的主动权。对于一些综合实力很强、风险小、发展成熟的大型跨国企业，园区管委会可以考虑将一部分土地完全出让，以促进企业的长期发展。

2.4盘活存量土地，拓展用地来源

由于国家己经明确规定不再增加国家级高新技术开发区的数量，可以预见，在今后相当长的一段时间内，我国都会采取从严从紧的土地政策，严格限制新增建设用地数量:因此，依靠国家增量土地供应来解决高科技园区发展所面临的土地资源紧缺问题明显是不现实的。所以，高科技园区土地供应机制创新应把盘活存量土地作为重巾之重，深入开展园区土地的内部挖潜和二次开发，促进高科技园区土地的节约集约利用，这才是创新高科技园区土地供应机制的最根本途径。高科技园区可以充分利用立体空间，向地上和地下发展，增加园区建筑面积，提高容积率；同时，也可以通过土地回购"腾笼换鸟"，使合适的土地使用者获取土地，提高土地资源的配置效率；通过土地将原有地块提供给其他继续开发建设的企业，对于停止供地的企业，可有政府与其协商，在企业有开发能力时优先安排用地。

2.5建立高效的土地利用管理体制

创新高科技园区的土地供应机制，不能只关注于土地供给环节，必须从全局的角度出发，建立高效、法制化的土地利用管理体制，为土地供应机制的顺利运行提供保证。

当前，我国高科技园区的土地利用管理较为混乱，园区管委会和地方土地管理部门的权责也明确，园区的开发以政府为主导，导致高科技园区开发效率低。可以转变高科技园区管委会的角色，协调其与当地土地管理部门的关系，由土地管理部门负责土地供应，园区管委会将工作的重心转移到为各种市场主题服务和创造园区良好的发展环境上来，同时成立园区开发公司负责整个高科技园区的开发。这样，土地管理部门、园区管委会和园区开发公司各司其职，政企分开，使高科技园区按照市场主导的模式发展。

2. 6增加园区"含金量"，提高园区层次

科研创新和自主研发能力是判断一个高科技园区实力强弱、是否具有发展潜力的最重要指标，国际知名的高科技园区的"含金量"都很高。我国高科技园区在建设之初就应找准定位，将"三高三低"(高技术、高投入、高产出、低能耗、低材耗、低污染)作为入园企业的基本条件，同时根据地区实际情况规定企业进驻园区后的投资强度和投资额度，同时，将企业的实际用地需求、容积率、建筑密度、建设投资周期等指标也做详细规定，并将上述各项入园条件以法律法规条文的形式公布，赋予其法律效力，提高入园的门槛。同时健全相应的管理机制，不能过于迁就包括国外企业在内的入园的企业，提高园区的整体质量。除此以外，本着"以入为本"的思想营造高品质的人居和工作环境对高科技园区具有十分重要的意义，环境质量的高低也是高科技企业选择进驻园区的一个重要影响因素。

3.结语

文章阐述了高科技园区的土地供应机制的发展，在分析高科技园区土地节约集约利用的现状基础上，结合经济社会发展的新形势和任务要求，提出高科技园区土地供应机制及土地高效利用的创新建议，以期对本地区高科技园区的土地供应机制建立与发展建言。