领导物业管理会议讲话

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同志们：

今天，我们在这里召开全县物业管理工作座谈会议，邀请了部分老领导、社区干部、居民代表、业主委员会代表、物业企业代表和部分人大代表、政协委员，主要目的是认真分析当前全县物业管理工作面临的形势和存在的问题，听取大家对物业管理工作的意见和看法，共同探讨研究进一步做好物业管理工作的思路和办法。

我们大家都十分清楚，我县物业管理工作起步很晚，由于规划理念和基础设施配套滞后等历史原因，大部分住宅楼以系统或单位自然形成的居住小区圈地自封，基本上处于自我管理的零乱和松散状态，连片率低，成为制约我县物业管理发展的瓶颈问题。20*年以来，县委、县政府高度重视，把物业管理作为创造全县经济建设良好环境的基础工作和构建和谐社会的关键措施提上重要议事日程，特别是研究出台了《*县城市住宅区物业监督管理暂行办法》，成为*物业管理的“分水岭”，全县物业管理工作逐渐步入正轨，进入了规范发展的新时期。县上在相关部门成立了物业监管机构，建立了物业管理招投标制度，完善了业主委员会管理制度，物业监管得到加强；加大了住宅小区基础设施建设力度，增强了小区服务功能，物业管理工作基础进一步夯实。止目前，怡园小区、阳光小区、美之园、温馨家园、康馨园、彭家花园等八个住宅小区已初步形成了配套完善、环境优美、管理规范的住宅小区；全县物业服务企业从无到有，先后有两家物业公司取得三级物业管理资质；物业服务从业人员达到40人，城区物业服务覆盖率达到了69%，物业管理面积扩大到25万平方米，是20*年的两倍；物业管理以房地产业为依托，涉及到社会服务业的多个领域，逐步启动了包括房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护等众多服务内容，为改善城市居住环境发挥了重大作用。物业服务企业在为居民群众安居乐业、构建和谐家园、创建良好人居环境、维护社会安定等方面做出了艰辛的努力，得到了社会各界的初步认可。借此机会，我想对我们各有关部门、各物业企业付出的辛勤努力表示衷心的感谢！

物业管理工作是一项系统工程，是一个大课题，不可能一蹴而就，事半功倍，需要我们认真细致地做好方方面面的工作才能见到成效。在看到物业管理服务工作取得显著进步的同时，我们也还要清醒地认识到全县物业管理服务工作仍然存在许多亟待解决的突出问题。主要表现在：一是制度建设滞后。特别是在住宅专项维修资金管理、前期物业管理、物业服务收费、物业纠纷投诉处理、行政处罚、行政复议等方面还存在执行标准不统一、程序不规范等问题。二是具备资质的物业管理企业数量少。部分小区管理人员无物业服务资质，服务行为随意性较大，缺乏有效的制约。三是市场机制不完善。业主大会、业主委员会的建立覆盖面低，已建立的部分业主委员会，存在运行不规范、职能作用发挥不充分的问题；住宅小区管理用房建设滞后，部分小区缺乏必要的办公场地；住宅小区园林绿化用水支出比重大，导致企业运行成本增加，既影响了小区绿化，又降低了物业企业经营效益，致使物业服务质量得不到有效提升。四是物业监管还不到位。物业管理行政主管部门及相关部门的职责划分不很明确，管理责任落实不到位。五是业主自律机制不完善。相当多的业主还没有树立起有偿服务的观念，不能认真履行合同约定义务，任意拖欠物业服务费用的现象非常普遍，造成物业管理企业亏损过大。六是住宅专项维修资金管理不规范。全县建立专项维修资金的覆盖面低，特别是20*年以前修建的住宅楼，没有维修基金，住房缺乏“养老”保障功能。七是遗留问题十分棘手。过去修建的单体住宅楼及一些老旧住宅楼，由于规划审批手续不完备，一些住宅楼的化粪池、供排水管道、电力线路等配套设施布局不合理甚至缺失，给物业管理服务工作带来很多难题。这些问题的存在，已经严重制约了全县物业管理行业快速健康发展，需要我们在今后工作当中引起高度重视，认真研究解决。

前面，建设局局长郭小荣同志对近年来全县物业管理服务工作的运行情况已经作了通报，这里我不再缀述。会上，一些老领导、老同志、社区干部、居民代表、业主代表和物业管理企业代表都进行了很好地发言；刚才，县人大副主任王耀同志、县政协副主席赵明山同志又从物业管理工作存在的问题、解决问题的思路办法等方面发表了很好地意见，为我们进一步做好物业管理服务工作提出了明确具体的要求，请有关部门的同志认真研究，切实抓好落实。下面，我从以下三个方面谈谈个人对物业管理工作的一些看法和意见。

一、依托“四个途径”，切实降低物业管理运行成本。

物业管理作为城市管理的一个重要组成部分,对于打造城市形象、提升城市品位、改善人居环境、扩大开放程度、提高居民生活质量、增强城市综合竞争力都具有十分重要的意义。经过近几年的发展，我县物业管理进入了快速发展的重要时期，实际工作中一些深层次的热点和难点问题开始显现。特别是物业企业的运行成本决定了物业服务的质量，成为物业管理运行的“晴雨表”、“度量衡”。物业企业就像是业主们共同聘用的“保姆”，为业主提供各个方面的物业服务。如果“保姆”的工作收益高，那么“她”提供的物业服务质量就必然会很高；反之，如果“保姆”的工作收益低，那么“她”的积极性就会削弱，相对应的物业服务质量就会很低。因此，要想提高物业服务质量和水平，我们就必须要想办法提高“保姆”的收益。其中最有效、最直接的办法就是降低物业管理运行成本，逐步扩大物业企业的营利空间。

第一个途径：从绿化用水上降低运行成本。在前面的座谈中，大家都谈到物业企业收取的物业费中很大一部分就用来支付了小区的绿化用水水费，个别绿化面积大、住户少的小区甚至出现了收取的物业费还不足以交纳绿化用水水费的状况。对于这一问题，已经引起了县委、县政府的高度重视，政府主要领导多次对这一问题作出批示，要求要在保本、合理的基础上降低城市绿化用水收费标准。特别是在今年5月，政府方县长带领有关部门的同志深入到一些住宅小区专门进行了调研，并安排有关部门抓紧进行住宅小区绿化用水水价调整工作。目前，水务局、建设局、物价局分别就绿化用水价格进行了成本核算并提出了调整的初步意见建议，县上将在近期召开有关会议进行专题研究，并尽快出台降低住宅小区绿化用水价格的有关政策。这将从源头上解决住宅小区绿化用水费用过高的问题，既有利于维护和保护物业企业的利益，还将对小区园林绿化工作起到积极的推动作用。

第二个途径：从物业服务队伍管理上降低运行成本。物业企业生存的最大依靠就是要有一支技术过硬、素质可靠、责任心强的物业服务队伍。运行效率高、经营效益好的物业企业，未必一定要有大量的物业从业人员，而是有限的人力资源得到最合理的调配、最充分的利用，比如“原来三个人干的工作可以两个人干，三个人的报酬可以两个人拿，工人工作积极性也调动了，物业服务质量也上来了，关键是因为大家挣的钱多了”。因此，物业企业要积极探索最大限度发挥人力资源价值、最大限度提高物业服务质量的物业队伍管理机制和办法，用科学合理的现代化、市场化管理制度来降低企业运行成本。

第三个途径：从低值易耗品的采购管理降低运行成本。我们都知道，物业企业的低值易耗品支出也是企业运行成本的重要组成部分。降低运行成本的另一条有效途径就是严格控制低值易耗品的采购、使用和耗损。因此，企业要加强对低值易耗品的控制，减少不必要的低值易耗品支出，规范管理，严格控制，企业必然会从中受益。

第四个途径：从精细化调度方面降低运行成本。物业企业要精细化调度、多领域发展、规模化经营，要尽最大努力追求企业的最大效益。具体地说，个别住宅小区由于历史的原因，无论怎样经营，企业都会出现局部亏损，但是，物业企业要通过扩大经营领域的办法，从其它大的小区或者其他行业所赚取的利润中弥补局部区域出现的小亏损。也就是说，虽然个别地方出现了亏损，但企业总体上仍然是盈利的。

二、紧盯“四大板块”，着力提升物业服务质量。

物业管理的好坏、服务水平的高低，决定了物业企业的生存和发展。就全县当前物业服务工作的情况来看，只有紧紧抓住以下“四大板块”，才能为业主提供优质的物业服务。

第一大板块：卫生保洁。为业主创造干净整洁的生活环境是物业企业最基本的服务内容。垃圾乱堆、蚊蝇乱飞、污水乱流的住宅小区，物业企业是无法向业主交待的，广大业主也是不会答应的。因此，物业企业要把卫生保洁作为小区物业服务的核心和关键来抓，切实为业主营造干净整洁的生活环境。只有这样，业主才会支持物业企业在小区内开展的各项工作，物业企业才能得到持续发展。

第二大板块：安全保卫。近几年来，城区一些住宅小区都程度不同地发生过各类治安案件，特别在个别小区经常发生一些盗窃案件，影响了居民群众的安全感和业主对物业企业的满意程度。因此，物业企业要在做好其它物业服务工作的同时，还要加强小区安全保卫工作，特别是要加强门卫值班工作，要严格要求值班人员在盗窃案件高发时期，也就是凌晨1点到4点左右的时间，绝对不能丢盹打瞌睡。同时，对不在物业服务范围、业主又有需要的摩托车、自行车看护上，要认真探索实行有偿看护，要严格责任区分，杜绝业主财物丢失后责任不清的问题。

第三大板块：应急维修。住宅小区的各种管道、线路十分繁杂，供排水、供电、供热、通讯、天然气等管线容易发生问题，而且一旦发生问题就会影响到小区住户的正常生活。因此，物业企业要高度重视应急抢修队伍的建立与培训，及时排除小区各类设施出现的紧急问题，消除安全隐患，保障业主们的正常生活。

第四大板块：园林绿化。小区园林绿化工作是我们创建园林化城市的重要内容。为业主营造宜人的绿化景观也是物业企业的重要服务工作。小区的绿量、绿化层次、花木管护水平都能反应出物业企业的服务能力和管理水平。各物业企业要高度重视小区园林绿化工作，要适时灌溉施肥、及时修剪整形，抓住时节补充绿量，积极创建花园式住宅小区。

三、突出“六个重点”，进一步强化物业监督管理。

物业行业的规范化、可持续发展，离不开强有力的行业监管。只有监管到位了，企业的经营行为才会规范，广大业主的权益才会得到有效保障。因此，借今天座谈会议的机会，我对我们的监管部门也提几点要求，希望有关部门认真履行监管职责，切实维护好物业企业和广大业主的权益。

第一个重点：严格市场准入。这个市场准入，我讲的是物业行业的准入制。不能谁想干物业就能干上，不能谁想怎么做就怎么做，我们一定要实行市场准入。也就是说，从事物业服务的企业，必须要有相应的资格条件。首先要有物业从业资质，其次要有相应的专业技术队伍，还要有开展物业服务所必需的一些设施设备，企业用工方面要有完备的劳务合同用工手续等等。这些条件具备了，也还不一定能长期的从事物业服务，我们相关部门要对物业企业实施动态监管，对业主投诉多的、矛盾纠纷多的、执业操守不好的、服务质量差的物业企业实行不良行为记录，达到一定程度的就要吊扣或者取消其物业从业资质，从物业行业中淘汰出去，让实力更强、信誉更好的物业企业进驻。

第二个重点：加强规划审批。在前面的发言中，大家都谈到，物业管理存在问题多、问题难的地方都是一些单体住宅楼或者小的住宅小区。因为大的小区有优势，管理集中、设施配套、功能完备。因此，对过去的一些老住宅楼院或者单体住宅楼，有关部门要认真研究住宅小区物业管理与服务的整合工作，要想方设法创造条件实现小区整合。在今后的房地产开发中，有关部门一定要从严把关，坚决杜绝单体楼或者零星开发的情况发生。在今后，所有新建的住宅小区，必须要按照规划设计标准配套建设各类设施、设备和物业管理用房。有关部门要监督房地产开发企业严格执行规划设计方案，坚持物业管理配套设施与住房同步规划、同步设计、同步建设，并严格按标准向业主委员会或物业管理企业移交物业配套设施。要结合《物业管理条例》的实施，进一步明确业主、物业管理企业及各相关部门在物业公共设施的使用和维护等方面的权利义务，建立物业设施设备的规划审查、建设移交、管理维护、经营使用等制度，并严格落实房地产项目竣工综合验收制度，严把验收关，确保物业配套设施建设标准的落实。

第三个重点：实行价格听证。物业企业运转困难的因素有很多，但物业企业不能一有困难就要求涨价，就要求提高物业费收费标准，这不是“治本”的办法。从我了解到的情况看，*的物业费收费标准确实比周边县市要低一些，但根据目前经济发展的形势和*的实际来讲，我个人认为现行的物业费标准还是合适的。我要说的是什么意思呢，就是要坚持“质价相符”的原则,按照不同的服务内容和服务质量,适时调整和确定收费标准，要逐步建立“分等定级、优质优价”的收费机制，这才是物业行业健康持续发展的前提。“质价相符”的意思，通俗地说就是：绿化面积大、层次高，环卫保洁、门卫值班工作量大，各项服务措施很到位的住宅小区，由于业主们享受到了较好的物业服务，所以就要付出相对较高的物业费，以保障物业服务工作正常运转；反而言之，有些又无绿化、又无公共设施的小区，因为物业企业只需做好门卫值班和环卫保洁等工作即可，这样的小区就要确定相对较低的物业费标准。物价部门要及时对物业企业的运行成本进行监审，并结合周边县市的情况适时通过调查分析、研究论证、公示听证等办法调整我县的物业费收费标准。同时，各有关部门要认真做好物业服务收费的监督管理工作，要监督物业企业认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价部门、行政主管部门及业主委员会的监督。

第四个重点：明确职责履行。我这里要强调的是物业行政主管部门和相关部门对物业行业的监管职责履行问题。房局部门要加强内设物业监管股室建设，配齐配强工作力量，保证工作经费，强化队伍建设，切实把全县物业管理工作规范好、引导好、监管好；特别要监督物业企业认真履行服务职责，要指导住宅小区业主委员会的规范化建设，要建立健全相应的一系列制度、办法；要建立和落实监督、检查、考核、通报等制度，公布热线电话，及时接待处理群众投诉，加大对物业企业的监督检查力度，督促物业企业严格遵守行业规定和市场规则，增强服务意识，提高服务质量。建设部门要加强住宅小区的规划控制、工程质量验收、园林绿化及各种配套设施建设工作，不留缺陷，不留遗憾。供水、供电、供热、供气、通讯等单位也要认真做好住宅小区内各自设施的维护保养工作，确保运转正常，不出问题。公安部门要指导物业企业做好住宅小区安全保卫等工作。卫生、环保、文体等部门和渊泉镇各社区，也要结合实际认真做好各自工作。总之，各有关部门要认真研究，集中精力，突出重点，积极培育物业管理市场，充分发挥监督职能，完善机构，充实人员，学习借鉴发达地区监管经验，真正把物业管理工作抓紧抓好。

第五个重点：推行技能培训。保持物业行业的健康持续发展，必须要有一支业务技能高、综合素质好、责任心强的物业从业队伍。有关部门要加强对物业企业劳工使用的监管，一些特殊岗位必须要有相应的从业资格，比如电工、管道工等。物业行政主管部门要监督企业用工，坚决杜绝无证上岗行为。主管部门要从注册物业管理师和物业管理员从业资格两个层次着手，完善执业资格管理制度，制定培训计划，加强企业关键岗位和一线职工职业技能培训，扩大执业资格培训、取证人员覆盖面，提高从业人员素质，努力造就一支懂经营、精业务、守道德的专业人员队伍。要积极联系劳动部门和职业学校，专门面向物业企业从业人员开展技能培训，为今后全县物业行业健康可持续发展提供人力保障。

第六个重点：强化舆论监督。要加强物业管理法规的宣传，通过物业管理法规、政策的广泛深入宣传，努力营造有利于物业行业健康发展的良好氛围。物业行政主管部门要通过印制散发宣传资料、编播宣传片、举办专题宣传活动、联合广电部门开办专题节目等形式，多层次、全方位地开展物业管理方面的政策法规知识宣传，对一些物业服务好典型、好案例进行正面宣传报导，对一些管理差、服务差的物业企业和案例进行反面曝光。总之，要通过广泛深入地宣传引导，在全社会形成“人人关注物业、人人支持物业”的良好氛围

同志们，构筑和谐社区，创建满意物业，加强小区管理是建设社会主义和谐社会的重要内容，意义深远，责任重大。让我们统一思想，坚定信心，齐心协力，扎实工作，为广大群众创造更加舒适、整洁、文明、安全的居住环境，为促进我县物业管理工作健康快速发展，开创我县和谐、满意的物业管理工作新局面做出应有的贡献！

由于时间关系，讲的不妥之处由我个人负责，并请大家批评指正。谢谢大家！