“以房养老”政策现状分析

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摘要：以房养老是一种养老解决方式，是通过一定的金融或非金融手段，把老人住房房产资源转化变现，利用房产资源的价值来建立一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入，充当养老金来源，用以养老的养老方式。为此，从以房养老的相关概念和人口老龄化的现状出发，总结以房养老产生的政策主要内容、原因以及背景，从南京以及正在推进试点的北京、上海三个城市出发，分析了以房养老发展现状，并总结出了以房养老发展过程中遇到的障碍及其原因。

关键词：人口老龄化；以房养老；住房反向抵押贷款

中图分类号：D9

文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.18.070

1.“以房养老”产生的原因、背景

以房养老的依据是利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大的老年人拥有的特别是去世后住房尚余存的巨大房产资源价值，通过一定的金融机制或非金融机制的融合后，实现提前套现变现。实现住房资源价值上的流动。

中国人口老龄化发展快速，老年人住房拥有率高，以及一部分家庭对以房养老业务存在一定的现实需求。

1.1中国快速发展的人口老龄化

在中国，老年人规模大、增长速度快。以2012年为例，全国老年人60岁及以上人口约1.93亿人，占总人口的14.30%，而每年还以400万～700万的数量不断增加，年均增长率高达3.3%。

1.2中国拥有较高的老年人住房率

中国老年人的住房拥有率较高，城市居民自有住房的拥有率已高达85%，我国居民强烈的置业愿望，较高的家庭住房拥有率，形成自有住房已成榧彝サ闹饕财产的普遍现象。

1.3“以房养老”巨大的潜在市场需求

在中国，一线城市有一套以上住房的家庭，子女出国生活工作的“空巢”老人、无子女家庭、“失独”家庭以及丁克家庭等，这些家庭都是对“以房养老”存在需求的家庭。由2005年中国老龄人口健康状态调查的分析数据显示，我国无子女老龄人占比为3.6%。

随着社会经济的快速发展，我国老年化的程度在加速发展中，关于如何解决此问题，以便缓解中国经济负担成为了一个必须积极去面对的现实，中国的“以房养老”政策正式在这样的背景下产生的。

2.“以房养老”相关政策

2.1解决养老金短缺问题

“以房养老”现在已成为国际上较为成熟的养老方式之一，在中国初期，随着“老年化”的加速发展，养老金缺口问题已成为学术界和公众界共同担心的问题。

2.2医疗机构“驻入”养老机构

倡导在中国各地医疗机构人驻居民家庭社区和养老机构等。相关卫生部门要全力支持条件成熟的养老机构设立医疗机构。

2.3社区须配建相应的养老设施

新建居民区和新建城区，建议按照人均用地大于等于0.1平米的标准构建相应的养老设施，旧城区和已建成的居民区，应当增设并且限期检查和更换相应的养老设施。

在美国的此项养老政策中，政府采取了政策扶持、信息咨询、资金支持、培育市场等多项措施构建了较好的养老设施建设。一是制定相关的法律法规，规范和推动反向抵押贷款业务的长期发展；二是政府主导，向老年人提供公共保险进行担保，推动了以房养老业务的发展。

3.“以房养老”政策的结果

全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此话题成立课题组进行调研，当即选择了北京、上海、南京三个城市做试点。由于种种原因，实践中效果均不佳。

3.1南京“以房换养”业务

2005年南京市某社区开展了“给我子替你养老”的业务，根据问卷调查显示，只有4名老年人人住此公寓，但却因为经济纠纷搬出了此公寓。南京开展的此项业务失败的原因在于其过于苛刻的限制条件和不够的公信力度，导致很多老年人不放心把自己的房产交给民营企业去打理。

3.2上海“以房自助养老”项目

2007年在上海推出了一款“住房自助养老”项目，此项项目刚推出的时候咨询的老年人众多，但正式申请此项目的老年人并不多，到2012年，该试点项目已停止。上海推出此项项目失败的原因在于大多数老年人无法接受签约时就把房屋归属产权交出去，而房主担心房价上涨也是导致其项目停止的重要因素之一。

3.3北京“养老房屋银行”业务

2007年北京市推出的“养老房屋银行”业务在北京五六个门店试行，推行不到半年时间就停止。试点失败的主要原因在于：一是覆盖范围有限；二是纯商业运作模式缺乏公信力；三是老年人对出租房屋持抵触心态，不愿意把房租给陌生人居住。

从以上三个城市的试点情况来看，以房养老政策的推行情况是不尽如人意的，在推行的细节方面改进的地方太多，这样的制度应该更加的人性化，应该站在安全感缺失的老年人的立场，多为老年人着想。