地产嫁接金融 星河集团谋上市

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日前，星河集团位于广东惠州的星河丹堤项目正式开盘。尽管惠州是此次调控的重灾区，但开盘当天首批临湖别墅的去化率还是达到了7成。

这是星河集团2010年制定“房地产综合开发为首，商业地产经营和金融投资为辅”的“三驾马车”战略成型后，对外推出的第一个超级大盘。在房地产全行业投资放缓，许多开发商推迟开盘的背景下，星河的“逆市而为”颇让人关注。

更为引人注目的是，11月8日，星河集团在官方网站上公布，成功竞得天津两宗住宅用地。资料显示，上述两宗地块位于天津市西青区张家窝镇，总建筑面积19万平方米左右，成交价格为3.12亿元。这是星河集团继7月初在北京出手拿地后，在环渤海地区的第二次布局，抄底意味颇深。

而且，一个更大的布局正在谋划中，“星河计划在2015年前完成上市。”星河集团总裁姚惠琼近日表示。逆市抄底，谋划上市，星河的底气缘于“三驾马车”战略已经成型。

两套方案谋划上市

事实上，作为“三驾马车”中的龙头，从去年开始，星河集团的地产开发逐步放量，这首先体现在布局上。

今年以来，星河集团已在北京、天津、惠州、常州、广州等地将多幅地收入囊中，范围覆盖珠三角、长三角和环渤海区域的多个城市，初步完成了在全国的区域布局。

星河集团提供的数据显示，截至2010年，星河集团已累计开发的总建筑面积达350万平方米，仅深圳福田中心区的总开发面积就达60万平方米；在珠三角区域拥有土地储备面积超过240万平方米，总建筑面积超过400万平方米；在长三角区域拥有土地储备2800亩，环渤海湾的土地储备也达到了约70万平方米。

作为全国布局的必然结果，仅2010年在全国范围内相继开工的总建筑面积已达600万平方米。而星河集团的销售2012年也会开始放量，“估计在100亿元左右。”星河集团内部人士对时代周报记者表示。

100亿元的销售额不过是星河谋划上市的基石之一。

“与国内多数地产公司单纯以住宅或商业为主不同，目前，星河集团已经实现了住宅、商业和金融投资的良性互动，其中商业地产和金融投资已开始为集团贡献现金流，而地产业务的扩张则带动商业地产和金融投资的进一步发展。”深圳一位地产界人士评价。

姚惠琼表示，在未来星河集团的业务架构中，商业地产会占30%左右，商业面积预计5年内达到200万平方米，金融投资业务的占比计划达到10%-15%。

而对于集团的上市，姚惠琼透露：将会有两套方案，一是集团整体上市，二是把商业地产业务单独分拆上市，但目前并没有最后确定。

商业地产走向全国

除了“三驾马车”中龙头的房地产综合开发，星河集团的商业地产也进入全国扩张期。

如今，星河集团无疑已经是深圳最成功的商业地产开发商，并开始向全国复制。而未来高达30%的占比计划，足见星河集团对商业地产的重视。

资料显示，星河集团对商业地产的布局始于2005年。当年，星河集团成立全资子公司“星河房地产经营有限公司”，这是深圳起步最早、起点最高的商业地产运营公司之一。

资料显示，到目前为止，星河集团已在深圳最核心的中心区同步开发了星河第三空间、COCOPARK购物公园、星河丽思卡尔顿酒店、星河发展中心4大项目，业态涵盖大型购物中心、高级酒店、写字楼等。

其中，最有名的要属2006年正式对外开放、总建筑面积8.5万平方米的COCOPARK购物公园，作为和华润万象城齐名的大型购物中心，是深圳CBD板块商业的代表。

而随着地产开发规模的扩大，星河商业的版图也再次扩张。

2011年9月22日，星河投资近10亿元在深圳打造的第二个城市综合体COCOPARK主力店签约。据姚惠琼介绍，下一步，星河COCOPARK将会向江苏的常州、广东的惠州等地拓展，进而实现在全国的布局。

另外，星河也在拓展在高端酒店领域的布局。

今年9月30 日，星河集团与万豪国际集团合作备忘录签订仪式在常州市武进区政府举行，这是星河集团继深圳星河丽思卡尔顿酒店之后，再度携手万豪国际集团，在常州西太湖打造超五星级万丽酒店。

金融帝国初见雏形

与早已形成规模与名气的住宅开发和商业地产不同，星河集团在金融领域内的扩张十分低调。

星河集团在金融产业的布局始于2009年。当年10月，经中国保监会审批通过，星河集团以参股的形式正式成为阳光保险集团第一大股东，星河集团金融投资的序幕正式拉开。

2010年，星河集团再次成为国内最大创投机构深圳创新投资集团的第二大股东，持有该集团17.391%的股权。

银行业则是星河集团最新切入的板块。2010年9月28日，由台州银行、深圳星河集团等股东发起的深圳福田银座村镇银行在深圳正式开业，星河集团同样是第二大股东。至此，星河集团在金融领域的投资涵盖保险、创投和银行，金融控股集团的架构也初见雏形。

对于发力进入相对陌生的金融领域，星河集团表示，近些年的一系列地产调控表明，传统的地产开发模式已不可持续，星河的目标是实现地产、金融的良性互动，并致力于发展成中国新型房地产标杆企业。

“星河多年来一直都在紧密关注未来中国的产业结构发展，我们认为未来主导中国经济的应该是金融产业，同时房地产市场可能会出现诸多变革和调整，但中国的金融业是长期的、稳定的。”姚惠琼说。

另外，星河集团的金融资产已产生巨大溢价。以深创投为例，2011年8月5日，深圳能源也公告称，公司拟收购星河集团所持有的深圳市创新投资集团有限公司0.666%股权，收购价格为6460.2万元。以此价格计算，星河对深创投的投资已产生数倍于账面的收益。

“星河的金融和地产已初步实现良性互动，再加上商业地产为星河集团创造的源源不断现金流，星河集团现金流充沛，是调控下为数不多不缺钱的地产公司，这也是星河集团能大举扩张的原因所在。”星河集团内部人士表示。