城市房屋拆迁中各主体行为的博弈分析
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摘要：房地产市场是一个博弈的市场。文章运用博弈论的基本理论，根据城市房屋拆迁过程中各利益主体的行为及目的，对拆迁中经常出现的纠纷问题进行分析，以期在政府、开发商和被拆迁人之间找到利益的平衡点，实现“多赢”，保障拆迁主体的各方利益，并针对现有的问题提出建议。
关键词：旧城改造；房地产市场；房屋拆迁；博弈
近年来，我国经济的快速发展，带动了各地方的新城建设和旧城改造，使得我国的房屋拆迁量大幅度增长。拆迁中各利益主体间的冲突愈演愈烈，受到人们广泛关注。本文主要讨论拆迁中的三个利益主体“政府、开发商和被拆迁方”，进行两两之间的博弈分析，力求找出纠纷的根源，并提出相关改进措施。
一、政府与被拆迁方之间的博弈
政府与被拆迁方之间的博弈多见于公益性的拆迁中。所谓公益性拆迁是指以政府和拆迁方作为拆迁法律关系的主体，以实现公共利益为目的的房屋拆迁。是地方政府为实现公共利益而制定的城市建设规划，亲自实施或交由开发商实施的，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律关系。
在公益性的拆迁中是存在博弈关系的。政府的行为策略有很多种，至于选用何种策略视具体情况而定。被拆迁方的可选策略有服从、拖延后服从和不服从3种。在博弈信息方面，政府在土地价格、拆迁成本、法律政策等方面有优势。被拆迁方对自己的各种选择所带来的得益也是清楚的。所以博弈中，政府会想方设法使被拆迁方尽早完成拆迁，让工程如期竣工。被拆迁方也会利用自身的信息优势从政府方获得较多的拆迁补偿。实际中的一个例子就是，大多数被拆迁方结成同盟，选择拖延时间好让自己获得较多的收益。而政府则常常会采取各个击破的方式。如可以制定这样的规则：对不同时间搬迁的被拆迁方实施不同的奖励，越是提前搬迁的，奖励金额就越大。在政府的这种策略下，被拆迁人的最优策略就是尽早搬迁，因为拖延只能为自己带来损失。同盟的成员在没有强有力的约束下不可能统一行为。再者，成员对彼此的信息掌握也不充分，相互之间会产生不信任。又由于拆迁是必然的，所以在政府的这种策略下，同盟会被瓦解。纳什均衡的结果是政府能在规定的时间内完成拆迁。
在私益性的拆迁中，政府与被拆迁方则不存在博弈关系。所谓私益性拆迁是指以开发商和被拆迁人作为拆迁法律关系的主体，以获取私人利益为目的的拆迁。实际中政府和被拆迁人之间的利益博弈是不成立的。真正的博弈方是开发商和被拆迁人。而政府只能作为博弈规则的制定者参与其中，并对房屋拆迁过程实施监督和管理。但实际上并非如此，任何一级行政机构都是有其自身利益的。一个理性的人追求的是自身利益的最大化，代表政府的集团或个人也是一样。所以在私益性的拆迁中，为了从开发商那里获得土地使用权出让金和房地产开发带来的高税收，一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民的土地使用权转让给开发商，并给予被拆迁人很低的补偿，严重损害被拆迁人的利益。所以地方政府在房屋拆迁中要分清自己所要扮演的角色，退出博弈，制定公正的博弈规则并督促规则的实施，维护社会公正。
二、政府与开发商之间的博弈
政府行政能力是指为完成政府职能规定的目标和任务，拥有一定公共权力的政府组织所具有的维持本组织的稳定存在和发展，有效地治理社会的能量和力量的总和。但是，一个地方政府也有着自身利益，它也会在拆迁中尽量地考虑自身利益的最大化。理性的地方政府会追求高效的政绩，开发商则会最大化自己的经济利益。从这两个目的出发，都有助于顺利推行拆迁。
在政府与开发商之间的博弈中，政府有两种策略：先供地后拆迁和先协商拆迁后供地。开发商也有两种策略：选择接受或不接受。矩阵如图1所示：
若政府选先供地后拆迁开发商选接受，政府的得益会表较大，其主要来源就是，原本归被拆迁人所有的土地使用权，被政府以土地使用权出让金的形式让渡给开发商，以及房地产开发建设中的各种税费和开发完成后的各种管理费用。但这一策略的行政成本很大，主要是由被拆迁方的诉讼等行为造成。开发商的得益也会很大。首先，这种策略给开发商带来的交易成本低，再加上后期的开发利润，使得开发商会很乐意接受这一策略组合。若政府选择先供地后拆迁开发商选不接受，这种情况是不可能出现的。因为我们所讨论的是博弈行为是建立在理性的经济人基础之上的。再看第三种策略组合：政府选这先协商拆迁后供地而开发商选择接受。这一策略组合下虽然政府的行政成本小，但其利益空间消失，并会带来低效的政绩。对开发商来讲，则交易成本高，机会成本和社会成本小。最后一种策略：政府先协商拆迁后供地开发商不接受。两博弈方在这一策略组合的得益均为零。
从上述四种策略中可以看到，如果政府从公共利益出发，多考虑被拆迁人的利益，则会出现第三种策略所带来的结果。现实中就不会出现各种拆迁事故和纠纷。城市拆迁管理政策的出台过程是政府从公众利益出发，与开发商进行博弈的结果。其目的是为了维护被拆迁人的利益。但现实中代表政府的利益集团或个人，为了追求高效的政绩和私人利益，往往导致第一种策略组合的出现。因为无论是对政府还是开发商，偏离这种策略组合都不可能增大自己的得益。所以这种策略组合是本博弈的纳什均衡。其博弈的结果就是政府和开发商实现双赢，而被拆迁人的利益则受到损害。
三、开发商与被拆迁方之间的博弈
开发商与被拆迁方是拆迁博弈中的两个主要博弈方。开发商出于商业目的看中了某地块，想对其实施开发并获利。因此他会同该地段的被拆迁人进行谈判，和被拆迁人签订拆迁合同。合同的签订过程就是一个博弈的过程。本博弈有一个假设前提：即开发商可以通过较低的成本从政府那里获得土地使用权和拆迁许可。这个假设在现实中基本上都是成立的。
假定拆迁人（开发商）为博弈方1，被拆迁人为博弈方2。由于拆迁中一般都是先由拆迁人对被拆迁人提出一个安置补偿标准，被拆迁人选择接受与否。最后再由拆迁人决定是否实施强制拆迁。所以这是一个两博弈方三阶段的动态博弈。假设开发商对被拆迁人的得益是了解的，因为他可以委托评估机构对被拆迁人的房地产做出评估，再结合自己提出的安置补偿标准，被拆迁人的得益也就一清二楚了。对被拆迁人来说，虽然对拆迁人的得益不是很清楚，但也有个大致的了解。所以本博弈是一个完全信息动态博弈。
先让博弈方1提一个补偿标准，如果博弈方2认为补偿太低则可以选择不接受，若认为补偿正常则可以接受，博弈宣告结束。我们可以认为在开发商提出一个正常价被拆迁人选接受时，开发商的得益为5，其中包括了其在后期的开发利润。而对被拆迁人来说，开发商提出的安置补偿一般不会大于原来的生活标准，故在开发商提出的安置补偿正常的情况下，可认为被拆迁人的得益为0。在拆迁中，会出现开发商与评估机构勾结压低房地产价格的现象。所以当博弈方1提出较低价时，博弈方2可选择接受与否。若接受，博弈结束，博弈方1和2的得益分别为6和-1。在博弈方2选择不接受时博弈方1又面临两种选择。一种是放弃，结束博弈，双方得益都为0；另一选择是向政府申请实施强制拆迁。实施强制拆迁两博弈方均会付出额外的成本。整个博弈的扩展形如图2所示。
本博弈的第三阶段中，由于博弈方是理性的，故博弈方1一定会选强制拆迁。因为强制拆迁是相对于放弃的占优策略。逆推回第二阶段，博弈方2的接受是相对于不接受的占优策略，所以他一定会选择接受。在第一阶段中，由于提出较低价的得益6大于高价的得益5，所以博弈方1会选择较低价。
故本博弈的子博弈精炼纳什均衡为：博弈方1在第一阶段选择较低价，第三阶段选强制拆迁，博弈方2在第二阶段选择接受。博弈的结果为开发商选择较低价而被拆迁人选择接受结束博弈。双方的得益分别为6和-1。
博弈的结果显然是不公平的。被拆迁人处于绝对弱势地位。要找出结果的不公平之处，就要去找出博弈规则的不公正之处。本博弈规则中首先的一个不公正之处就是强制拆迁的存在。我国现行的城市房屋拆迁制度，按照国务院的规定，是指在城市规划区国有土地上，因城市建设发展的需要，经过有关部门审批，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并给予被拆迁人安置补偿的一整套法律法规制度。然而“城市发展建设的需要”是一个模糊的概念。既可能是出于公共利益的需要，又可能是出于商业性的开发。所以只要经过政府批准，就可以对城市房屋实施拆迁。这就剥夺了被拆迁人退出权，使其在拆迁中处于被动地位。其次补偿标准的不合理，不利于保护被拆迁人的利益。《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁人房屋的区位，用途，建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法有省，自治区，直辖市人民政府规定”。该规定虽然体现了等价交换的原则，但弹性太大，将权力下放给拆迁房屋所在地的人民政府。而政府在房屋拆迁中可以从开发商那里获得较大数额的土地使用权出让金，因此他们更容易联合在一起，使行政权力和商业利益结合在一起，损害被拆迁人的利益。
四、规范城市拆迁行为的若干建议
第一，政府不参与拆迁人和被拆迁人的博弈，仅扮演游戏规则设定者的角色。政府应当及时设定新的游戏规则，减少行政干预的成分和行政的倾向性，将行政作为调节拆迁人和被拆迁人的博弈的手段。
第二，建立顺畅的沟通渠道。城市拆迁中的信息是不对称的，开发商是信息优势方，而被拆迁人除了了解自身损失外，对被拆迁人的信息的了解几乎为零。要使博弈方能够在充分掌握对方信息的条件下作出理性的选择，在拆迁中相互合作，多考虑对方的利益，在实现自身利益最大化的同时提升整体的利益。
第三，城市拆迁博弈中全面引入市场机制。整顿规范拆迁评估市场。拆迁补偿要以市场评估价作为补偿标准，体现市场经济等价有偿的原则。
参考文献：
1、徐怡,罗梁波.城市拆迁与两重价值博弈[J].黎明职业大学学报,2006(12).
2、汪永成,勒江好,李继琼.构建和谐社会进程中政府的职能定位与能力建设[J].中国行政管理,2005(10).
（作者单位：武汉大学土木建筑工程学院）