概述如何有效控制房地产项目管理

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【摘要】房地产工程管理成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位和强有力的监理单位监督管理，素质高的施工企业和项目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量，安全、进度和成本等，所以加强房地产工程项目管理具有很重要的意义。

【关键词】房地产项目；施工管理；探析

1、房地产项目管理的特征

1.1目标明确

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要有成果性目标和约束性目标，成果性目标指投资汇报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标以及项目内外部功能要求；约束性指标指建设工期、投资限额、质量标准等。为了实现目标，项目管理的一切活动都要围绕总目标进行，从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。

1.2管理复杂

房地产开发项目涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、通信、银行、文教、卫生、消防、商业、政府主管部门等几十个部门，众多单位以及最终用户消费者的相互制约和影响，还涉及专业技术、经济、法律等多种学科知识步调一致的进行工作；此外，时间跨度长，外界影响因素多，受到投资、工期、质量等多种约束条件严格限制，因此，房地产项目管理是一项复杂的系统工程。

1.3具有创造性

建设项目具有一次性的特点，因此项目管理者在项目决策和实施过程中，必须从实际出发，结合项目的具体情况，因地制宜地处理和解决工程项目实际问题，因此，项目管理就是将前人总结的建设知识和经验，创造性的运用于工程管理实践。

1.4管理成效取决于客户满意度

一个项目能否成功关键在于项目管理，项目成功的衡量标准是客户满意度，客户是指项目利益的相关方，包括建设单位、施工单位、也包括建设行政主管部门、还包括购房小业主，项目管理就是要充分考虑相关客户利益，最大限度地满足客户要求。

2、项目管理控制要点

2.1合约管理

在房地产建设项目管理中，项目实施必须按照完善的合约来进行管理，一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移，甚至实现低成本高质量的转变。同时，招标是完善合约管理的前提和基础，而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识，制定完善的招标制度有效减少了风险要素。因此，在进行合约管理时，应该在项目管理中设立专门的管理部门，与工程管理部门建立良好的管理链条。

2.2安全管理

所谓安全，即无危为安，无损为全。安全就是生命、就是效益。施工生产的指导方针即是“安全第一、预防为主”。坚持安全工作放于生产中的首位不动摇，对全员进行各种形式的安全教育，使参与建设的所有人员头脑中始终绷着安全这根弦，并做好安全预防工作即事前控制。

安全管理首先要保证安全资金的合理投入，建设单位不得为了控制成本而在安全措施费上做文章，施工单位也不得将安全措施费挪做他用或减少投入额。对项目管理人员制定适度的安全奖罚措施，根据实际结果进行相应奖罚。根据项目的规模配备相应数量的专职安全管理人员，制定安全管理措施，对辨识出的危险源的防范措施进行详细的论述并明确责任人进行检查。重视安全检查工作，对日常检查和定期的联合检查所查出的问题必须整改落实，并根据施工单位的表现进行奖惩。生产中必须坚持全员、全过程、全方位、全天候的动态管理，发现安全隐患及时消除。控制人的不安全行为和物的不安全状态，据统计，88%的安全事故是由人的不安全行为造成的，因此必须针对人的生理和心理特点对安全的影响，培养提高劳动者的自我保护能力。

2.3质量管理

质量管理贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。勘察设计是工程建设质量控制的起点，这个阶段质量控制的好，就为整个工程建设质量奠定了比较好的基础。首先对总体方案进行审核，重点审核设计依据、设计规模、工艺流程、工程布局、协作条件、环境保护、投资概算等方面的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性，是否满足决策质量目标和水平。影响工程质量的五要素是：人、机械、材料、方法和环境，把五要素控制好，工程质量肯定能得到有效的控制。

人是其中最关键的要素，人的思想、专业技术水平、心理行为等对工程质量影响很大，因此要发挥人的积极性，发挥人的主导作用。加强政治思想教育、职业道德教育、专业技术培训、健全岗位责任制，改善劳动关系，公平合理地激励劳动热情。

根据工程的特点，经济合理的选用机械设备，正确地进行操作，贯彻“人机固定”原则，对有问题的机械及时维修，不能带病作业。原材料、半成品、设备是构成工程实体的基础，其质量是工程项目实体质量的组成部分。选择质量优良的材料品牌，加强材料检查验收，严把材料质量关，严格按材料、设备说明书进行操作。审核施工组织设计、施工方案、施工技术措施、施工工艺是否可靠和合理，确保方案技术可行、工艺先进、措施得力、操作方便。施工阶段做好质量预防工作，把质量问题消灭于萌芽状态。施工过程中控制好施工工序，不能随意变化，例如给排水管道、电气工程穿线与土建工程钢筋绑扎、混凝土浇筑之间的工序衔接问题。

2.4工程进度动态管理控制

在施工进行前，应当编写施工总体进度计划。在施工的全面实施前，建筑施工单位必须进行全面的项目评估，并制定合理的、可行的、科学的工程进度计划。在制定进度计划时一定将资源与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就要求管理人员在充分了解图纸的基础上，再根据工期计划、施工工种的工艺差异、设备材料储运、劳动力安排等条件编制施工进度计划，并且在编制后征求土建、安装等主要施工单位的意见，最终达成共识。在实际管理控制中，把进度计划作为控制总控文件，来指导工料机的调配；同样，在工料机的调配出现问题时，也及时反映到工程进度计划中去，从总体进度计划的角度做相应调节。

2.5成本控制

当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。

3、结语

随着中国社会经济体制改革的深入，加入WTO后与国际惯例接轨步伐的不断加快，项目管理的重要性被越来越多的中国企业及组织所认识。企业决策者开始认识到运用项目管理知识、工具和技术可以大大减少项目的盲目性，减少失误和损失。对于这门学科本文自然无法详述，仅仅就工作中的几点体会加以总结希望与其他从事房地产开发项目管理的同志共同研究，从而促进房地产建筑行业的良性发展，为我国建筑事业做出更多的贡献。

参考文献：

[1]成虎.工程项目管理（第二版）[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

[2]李健全.论如何加强工程施工技术管理[J].吐鲁番科技，2011，（2）.