业主合同管理措施

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摘要:在社会主义市场经济体制中，建筑活动主要是通过建筑市场实现的，其中建筑工程合同是维系市场运转的载体。工程建设活动中的“四大控制”都是在合同管理体系的制约、保护和调整之下进行的。有效的合同管理是促进参与工程建设各方全面履行合同约定的义务，确保建设目标(质量、投资、工期)的重要手段。因此，加强合同管理工作对于承包商以及业主都具有重要的意义。业主方是合同管理最重要的一方，本论文简述了目前我国建设工程业主方合同管理存在的问题，对工程项目业主方的合同管理方面应采取的措施进行了探究。

关键词:建设工程合同；合同管理；措施

1工程项目业主方合同管理存在的问题

1．1工程项目业主方对全面合同管理不够重视

有些工程项目业主方对全面合同管理认识不足，重视程度不够，只注重合同的签订，经常是合同签订完毕后便存入档案室，而有些具体的工程项目管理人员合同管理意识淡泊，在整个项目实施阶段未认真查阅合同，不能确定承包方是否按照合同内容完成了合同义务。签订合同只是合同管理的初级阶段，合同管理需要从订立到执行完毕的各个过程进行管理，确保承包方能够按照合同履行义务。也有些业主方习惯于政府出面协调，而不是按照合同内容来约束。

1．2合同管理人员专业性不强

有些工程项目较复杂，涉及面广，业主方合同管理人员可能对某些专业不够了解，或者工程管理人员对工程技术较为了解但缺乏相关的法律知识，在签订合同时不能够明确的表述签订各方的责任和义务，导致合同中存在漏洞，在履行合同时出现责任不明、标准不清的情况，很容易产生纠纷，造成工期拖延，不能按时完成工程项目。

1．3合同内容不合理、考虑不周全

有些业主方订立合同时不能按照实际的工程项目内容、特点进行条款的撰写，可能采用其他类型的合同或格式条款的基础上简单修改添加，又或者由合同一方拟定合同后另一方未仔细审阅，对出现违约情况时的处理方法未明确表述，也存在强行制定霸王条款导致合同另一方受损的情况，这些都容易出现合同内容不合理的情况。在签订合同时，对承包方具体情况不了解，项目实施过程中可能遇到的困难认识不足、项目存在的风险分析过低、项目可获得的经济利益预估过高，甚至未在合同签订前进行现场考察，忽视了关键影响因素，这些考虑不周全的情况往往导致签订合同后无法继续履行合同。

1．4未建立健全全面合同管理体系

通常合同管理是由项目管理人员负责，没有各个专业部门参与，也没有专业的合同管理员，不制定相关的规章制度，也不进行相关培训，或者组织相关人员进行合同管理，但职责不明确，没有实现有效分工。

2业主方的合同管理措施

2．1合同签订应严密且具有可操作性

(1)明确的合同范围、合同内容。明确的合同范围、合同内容的基础是建立一个合理的合同构架，合理划分合同包。明确的合同范围、合同内容的标准是:既不重复又不遗留。并且把工作界面的接合表述得十分清楚。(2)明确合同造价及合同调整价格的范围。合同中应当明确造价调整的依据、调整的方法、调整的幅度和调整的范围，尽量避免用含糊不清的词语或条款。(3)明确进度控制要求。明确工程项目实施过程中的里程碑进度控制点的控制。加强事前事中控制，以确保合同工期的实现。以笔者公司某医院项目在招标时就明确基础、封顶、结构验收、拆架、初验等节点时间，并据此做为考核指标进行进度控制。(4)明确付款办法。目前，笔者所在公司的做法是在合同条款中明确将关键路线的控制节点的完成情况作为付款的一个重要条件，并将施工单位申请工程款时须提交的分阶段的质量检查情况(如隐蔽工程验收单、现场安全文明情况)纳入到支付工程进度的条件之中。这样对工程项目的进度实施就能起到一个保障作用。

2．2做好工程实施前期的合同管理

工程实施前期，业主应熟悉合同，了解自己权利、义务、责任和风险，特别应注意履行自己的义务。如:施工图纸的发放、测量基准点的移交、提供招标文件中承诺的施工条件、组织技术交底与问题澄清等。

2．3做好工程施工阶段的合同管理

2．3．1工程质量控制

工程质量管理中，业主应确立“质量管理，预防为主”的方针，提出力保合格、争创优良、工程达标投产的质量目标。明确参建各方职责，规范业主、承包人、监理人等参建单位在形成工程质量过程中的行为，要求各方本着对工程高度负责的态度，提高全员质量意识，发扬敬业精神，依靠科技进步，通过科学的管理，有效的质量控制手段与措施，严格的质量检查与监督过程，不断提高工程质量管理水平。施工过程中的质量控制业主主要委托监理人进行。

2．3．2工程进度控制

工程进度控制是业主主要控制目标之一。业主控制进度计划中的重要节点。业主在进度控制中注意以下几点:(1)确保计划资金落实到位。如果资金支付程序出现问题，与按实现总工期需要的安排的计划资金脱节，形成资金缺口，工程就会被迫降低施工，造成工程总工期拖延。(2)业主应认真履行自己的义务，合同文件中规定的业主义务履行的如何，对工程进度影响很大。(3)业主干预承包人施工的问题，由承包人对所有工程现场和施工的完备稳定和安全负全部责任，业主或监理人对这些责任和义务无权改变和干预;否则会形成义务和责任转化，导致工程延期，承包人有权获得工期和经济索赔，所以主管部门和业主不能以行政手段直接指挥生产。

2．3．3工程投资控制

(1)复核授权监理人签发的工程价款支付凭证。(2)业主依据合同约定的支付方案，按合同规定的额度进行预付款支付，支付和扣还工程预付款均从各期进度付款中列支。(3)业主按合同约定的方式及时足额地支付材料预付款。(4)从第一月进度款中开始扣留质保金，在合同工程保修期满后，将剩余的质保金退还给承包人。(5)工程建设过程中，加强变更管理，建立完善的变更审批程序，严格控制工程变更。(6)加强与设计沟通，优化工程设计，俭省投资。(7)坚强工程理赔工作，防范和减少自然灾害给工程带来的损失。

3做好工程竣工验收阶段的合同管理

3．1工程验收

工程完工后，承包人按合同约定自检，具备各项条件后向监理人报送竣工验收申请报告，监理人审查同意后向业主提交验收申请报告，业主在规定时间内组织监理人、承包人、设计人等相关单位完成竣工验收。验收合格后签发工程合格证书。

3．2竣工结算

工程竣工验收后，业主根据施工合同约定，要求承包人在约定期限内提交完成完整的结算资料，由业主初审后送财政审核中心审核结算，结算完成后按合同约定拨付相应合同价款。

4结束语

建设工程合同管理是一项系统而又复杂的工作，如何做好合同签订阶段的风险防控和履行过程中的合同管理工作，对实现项目“三大目标”有着积极的意义。但是，合同体系不健全，合同管理水平低，仍是我国建筑工程中普遍存在的现象。因此，工程项目业主方的全面合同管理首先要从思想上引起重视，需要建立健全规范化的合同管理体系，组建管理团队并定期组织培训提升业务水平，对合同签订、执行、终结的各个阶段要落实相关合同法律法规，提高相关从业人员的素质，保证合同管理实施的力度。

作者:陈惠莲 单位:厦门市翔安投资集团有限公司

参考文献：

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［4］王晓玲等．浅议我国工程项目中业主、承包商、监理工程师的合同管理［J］．项目管理技术，2007(2)．

［5］刘树利等．论业主对建设项目施工合同的管理［J］．华北水利水电学院学报，2004(3)