寒冬来临,二手房市场思变过冬

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在国家调控政策日益趋紧的形式下，整个房地产市场都开始进入寒冬季节，房产销售寒气逼人，降价已经成为不争的事实，倾巢之下，岂有完卵，二手房市场更是“逼人寒气”，萧条正从一线城市向二、三线城市蔓延，济南的二手房市场也受到了影响，如何抖擞精神过寒冬正成为许多二手中介的难解课题。

寒冬来袭，房产中介陷入“关门潮”

拥有三家21世纪二手房门店的金总曾经在这个行业里如鱼得水，顺利的时候一年有近百万的收入。然而，在如今这并不乐观的楼市面前，他也好景不在。记者了解到，因生意惨淡，他已经关了一家门店，当问到今后发展的时候，他一脸苦笑，说，还是咬牙坚持一下吧。据统计，10月份济南二手房网签量八九百套，而市场上的中介店面在1600家左右。进入儿月份以来，全市的二手房网签量仅有200多套。

近几日，据媒体报道，北京、广州、深圳、福州等地的房产中介行业面临调整，部分中小型房产中介陷入“关门潮”，而大型连锁房产中介也开始撤铺裁员。

据《第一财经日报》10月14日报道，截至2011年9月北京全市的中介门店数量为5310家，相比同年2月北京市限购政策出台时的6029家，减少了700多家，降幅接近12％。

中新社10月13日的报道显示称，2011年以来广州楼市成交持续低迷，持续的市场僵局导致一些小型的房产中介公司倒闭。目前，一些较大的连锁型中介公司的分店扩张速度也在减缓。

《每日经济新闻》近日的报道也称，近三个月来，深圳二手房成交量陷入成交低谷。一时间，众多中小房产中介遭受沉重打击三百家中小品牌中介门店被迫关门后，

“关门潮”近期已蔓延至福州多家老品牌大品牌中介门店击，业绩大幅下跌。部分中介纷纷裁员关铺。其中，深圳知名地产中介世华地产拟关闭深圳宝安、龙岗、布吉、龙华等片区近100家店铺，拟关闭数量占总铺面数量的三分之一。

对于房产中介的“关门潮”，不难想到其主要原因来自于近期各地楼市交易量的萎缩。以北京为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，刚刚结束的9月，北京二手住宅共成交8750套，同比2010年同期的16545套下降47.1％，上述《第一财经日报》报道称，这相比市场最好的2009年9月的26412套，更是大幅下降丘七成。

另据北京中原统计，2011年1―9月，北京二手住宅成交总市值约为1800f乙元，而2010年同期则为2800f乙元左右，下跌近35.7％。

其他城市情况与北京相似。援引前述媒体报道，2011年下半年，福州二手房成交量比2010年跌了六七成；而深圳l的楼市成交更是惨淡，8月深圳二手房成交量同比下降九成，创下了近5年的新低；广州地区也不乐观，大洋网早前报道显示，9月广州全市二手住宅成交量环比下降约两成。

北京链家地产董事长左晖表示，从当前的成交情况来看，二手房成交量下降，不仅是表面的二手经纪公司销售收入缩水，部分经纪公司面临生存挑战，不得不选择关店。更为重要的是，据链家地产市场研究部的分析，目前低成交量难以维持当前1500家二手房经纪公司5000余家店面的盈利，绝大多数经纪公司已经亏损明显。

广州的业内人士也表达了同样的担忧，某连锁型房产中介门店经理称，房产中介目前处于艰难的“过冬”期，限购政策对楼市的影响直接在中介售房情况上体现。二手房价格适中但难觅买家，新房楼价无明显回落，购房者不肯入市。

好景不再，房产经纪惨淡过冬

据悉，平均来讲，一个店铺的成本保守估计大约为每个月10万元左右，这意味着每个月至少要成交2个单位才能够保本。目前在一手房交易都很渗淡的情况下，二手房门店“零成交”已经不是新闻，在这样的情况下，关店成了止亏的首选方式。但是，关店并没有缓解经营压力，尚存店铺人气仍旧十分冷清。济南地区中原地产、21世纪不动产等多家地产中介生意仍然冷清。记者观察发现，这些店铺不仅客人寥寥无几，就连中介人员也少了很多。

收入锐减，靠底薪生活，用业内人士的话来说是“生存尊严都受到挑战”。这使得不少中介从业人员纷纷转行另谋职业。在走访过程中，记者也采访到一位刚刚转行的经纪人王先生。

据王先生介绍，他从事中介行业是去年的事情，到现在接近一年半时间，不过由于中介行业流动性特别大，自己也算比较资深的员工，也积累了一定的人脉圈子，工作了一年后不用像前期电话营销那样去开发客户，会通过朋友介绍或者同事开发，直接去与客户洽谈。

然而今年下半年以来，二手房楼市几乎进入了寒冬，交易量每况愈下。

“10月份之后我连一单都没签到，你也知道我们收入都是底薪加提成的，没有业绩就只能拿底薪，去年平均月薪过万，但离职前两月，我到手的只有1000多元。这点钱甚至达不到济南的最低工资标准，让我情何以堪啊!”王先生带着自嘲口吻苦笑道。

据他介绍，按照店里的指标，他们每个礼拜必须联系到100处新房源，每天完成一组带看，即带4"客户看他想看的所有房源，而如果无法完成相应任务，公司则会扣发一部分工资。这也是他们为何连底薪的全额都无法拿到的原因。

一位房产经纪人透露，目前房产经纪人的收入主要靠提成，一两个月没生意还能维持，四五个月甚至半年没收入，就没法再坚持了。业内人士分析，如果楼市成交持续下降的话，预计未来关闭的门店还会继续增多，相应的，房产经纪人的离职率也会持续上升。未来店面缩减、人员流失等困境将越发严重。

有深圳中介行业的人士透露，现在能维系门店运营的中介面临和上海类似的情况，大多是依靠深圳一手房、惠州东莞一手房以及香港置业等业务。而主要依靠二手房交易的中小中介，则不得不面临无法维系门店运营成本的绝境。

而在广州，尽管房产中介尚未有大规模的倒闭潮，却也出现门店持续亏损的情况。不少中介人士直言眼下大家都是在“死撑”。某内部人士透露，广州公司在10月份的业绩只有去年高峰时期的四成，限购以来，公司几乎每个月要亏上数百万元。

行业洗牌企业思变

链家地产董事长左晖表示，过去十年，包括链家在内的很多二手经纪公司无疑是幸运的，恰逢整个中国的经济增长的飞跃阶段，这样的关键时期，全民对于房产的需求也是喷发时期，这让企业几乎仅仅需到顷应整个市场节奏快速进行规模扩张与房源资源占领就可以抓住大好商机，而面对当前调控后已经冷却的市场，很多企业急刹车后才发现自己很多内核的部件已经失灵，或者不能适应慢速运行，症状凸显，可以说好日子已经一去不返了。

左晖认为，未来以市场决速发展为依托的外部条件已经失去，主要原因是。当前调控环境下，二手房市场成交缩水，短期内难有改变。其次，二手房市场和经纪行业在逐渐成熟，以前单纯依靠市场，多开门店就能发展的情矿不复存在。

于是，中小型及个别大型中介公司无奈关店的同时，占据市场主导地位的大中介机构则开始思变。

援引房地产专家龙斌分析，房产中介店铺倒闭根本原因是限购政策引发的成交量持续低迷，这过程会淘汰一些不规范、规模小的

中介公司，而大型中介公司正借此更为合理地进行门店布局。

“转到兼顾。”中原目前的业务就拓展到了房地产项目前期策划、商品房和二手房中介。“在2009～2010年二手房市场比较好的情况下，虽然也有这类业务，但是重视程度都不高，而在目前市场萧条的情况下，这种一、二手联动卖房的形式可以说是对公司的销售能力提供了1+1大于2的作用。”

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也透露，我爱我家现在除了传统的二手中介业务之外，还从事新房、商业地产的销售以及代销基金、理财产品、保险，“实际上，大型中介的网络是很有价值的，因此不卖二手房可以干别的”。

一名业内人士称，目前广州的中介公司正更多地尝试开拓租赁市场或商业地产市场，扩大经营范围，以度过暂时的难关。

采访中发现，一些实力雄厚的大型品牌房产中介商，正更多地尝试开拓租赁市场或商业地产市场，扩大经营范围，以渡过暂时的难关。“现在房子卖不上高价格，除非愿意‘割肉’出手，不少业主都将房子转向租赁市场了。”玛雅房屋的经纪人刘慧对记者表示，一些业主有着明显的“捂房惜售”心理。近年来，济南外来人口总量及其占总人口比例持续加大，租赁市场需求旺盛，每月数笔租赁业务也能让一些房产中介公司维持生计，等待‘‘春天”来临。

与开发商合作，新房销售也成为很多房产中介机构“突围”的新方式。

“今年的二手房市场很难做，所以公司近期着力多接一些新房销售项目，希望能‘多条腿走路’，熬过住宅业务成交的低谷期。”某大型房产中介机构一位市场部人士坦承。

“现在业内也在讨论，目前二手中介市场的人海战术，对行业的长期发展是否有利。”胡景晖表示，行业的洗牌和调整也促使了其内部对于作业模式的反思，

“我们认为，长远来看，还是应该通过网络工具、手机平台等高科技的手段提高经纪人的单位产出，而不是像现在这样有生产力过剩之嫌。”

“总体来说，虽然当前经纪行业面临严重的考验，但是从长远发展角度来看，经纪行业的未来发展空间仍然很大。”专家认为，当城市人均GD哒到3000美元时，对与二手房需求开始增多，8(XX)美元时二手房市场将会加速活跃，超过10000美元之后，全国的商品房与二手房销售竟会持平。“也就是说届时全国二手房年交易量保守估计将在10f乙平方米，二手经纪公司的佣金也将会达到2000亿元人民币，和今天比会增长十倍。”