重新审视4万亿与房地产政策

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对于任何政策的评价，必须回到历史中，而后抽离历史进行深刻反省。

房地产越调越涨，这是没有证据的空话。房地产如果不调控的话，价格到底会怎么样，房地产市场是多种因素共同造成的结果，而不是从A到B的简单线性联系。

从2009年底开始的新一轮房地产调控，在各个一线城市首套房房贷占据了主导地位，说明目前这一轮房价上涨，在一线城市主要以刚需和改善型需求为主。而热点的二线城市，主要集中在环境较好、较适合人居的地区，说明投资性需求转移到了旅游、养老等市场中。

奇特的是，每次房地产调控就会遭遇短暂的经济紧缩，使稳定经济成为重中之重，因此调控的无疾而终使房地产在宏观经济、在金融领域的重要性日益突显。2009年金融危机正酣，笔者所到之处，企业家问得最多的就是，政府什么时候大规模投资基建，房地产市场何时好转。有意思的是，大规模基建与房地产市场往往同起同落，地方政府基建资金与房地产市场税费、土地收益密切相关。

有一些因果关系已经理论与实践验证，如成倍增长的货币必然推动房价的上升，过于宽松的货币将造成资产泡沫。此处所指的货币不仅指中国央行的广义货币，也指追逐资产泡沫而来的全球货币。

为了推动房地产市场化，对于房地产的过度投资同样欢迎，事实上，目前所看到的拥有几十套房的房叔房姐们，大都是房地产泡沫中期、资源价格上涨、东部沿海地区级差地租高涨时，聚敛的结果。很难想像，目前面临资本利得税、房产税的预期，还有投资者将大笔的资金投入房地产市场，相反，对于敏感的投资者而言，现在是见好就收、最佳的套现时机，而不是最佳的投资时机。

也许我们可以指责，为什么泡沫初起之时不推出房产税，为什么泡沫初起之时不用限购的方法控制过度投机。我们只能说，当时多数人昧于房地产泡沫的后果，而垂涎于房地产泡沫初起时的收益。面对巨大的房地产红利——投资者获利，地方政府解决财政难题、基建投资有了来源，而利益集团把房地产当作了与股市比列的重要生财工具——所以，除了半夜鸡叫式的预言家们，谁又会真正对房地产市场大动干戈呢？事后的指责总是轻易，但不应遮蔽应有的反省。

如同2008年推出的4万亿，事后争论不休，但2008年三季度，看着年轻的农民工朋友背着背包打道回府，人数达到上千万，看到沿海的出口中小企业大规模倒闭，恐慌不可避免。现在出口企业日子仍然不好过，但服务业、消费、城镇化投资在逐步替代出口。

事后进行反思，我们必须承认，我们不太懂资本市场与宏观经济的关系，不太懂美国金融衍生品的威力，而在金融危机祸延中国后，我们只能在恐慌中，以高强度的刺激药进行自救。所有的人都要回归原位进行反思，而后历练自己的技艺，确定政府的边界与市场的规则。

无论是房地产市场还是商品市场，在宽松的货币政策下，加上市场信用的缺失推波助澜，使利益集团获得厚利，并极尽全力阻止某些公平的税收政策的出台。4万亿以前是这样，4万亿以后是这样；在房地产市场是这样，在股票市场也是这样。未来，还会有更激烈的博弈。

从这个角度说，改革的决心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的蓝图成为现实。