公允价值计量在投资性房地产中的应用
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【摘要】随着社会的不断发展进步，中国已经进入了知识和信息高度发展的阶段，按历史成本计量的会计主体，其账面价值已经远远偏离其实际市场价值，最具代表性的就是我国投资性房地产。我国的房地产行业刚刚进入高速发展的阶段，传统的按历史成本来计量投资性房地产已经不再适合，本文研究了投资性房地产的特点，分析了采用公允价值的动机，并提出投资性房地产采用公允价值计量在实际应用中存在的问题及对策。
一、投资性房地产的定义及特点
企业会计准则第二条规定了投资性房地产的概念，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，从而把投资性房地产从固定资产和无形资产分离出来，进行单独核算，主要是因为它有不同于固定资产无形资产的一些特点：
1.投资性房地产不是用于销售。在我国一些地区，房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。
2.投资性房地产实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。
3.由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。
4.企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。
二、投资性房地产的核算模式
1.成本模式。所谓成本模式，就是按照资产的账面价值、使用年限等因素，计提资产的折旧（折耗）费用，期末还要进行资产的减值测试，如果资产发生减值，需要计提减值准备。投资性房地产按照成本模式进行期末价值计量，需要区分建筑物和土地使用权两类情况，采用此模式一方面是基于企业传统的习惯性操作；另一方面，成本模式的初衷是：认为企业对外公布的资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状，而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩，这种对比需以成本计量为基础。
2.公允价值模式。如果“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。判断能否取得公允价值的标准需要同时满足：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
三、投资性房地产采用公允价值计量存在的问题
尽管目前采用公允价值计量的企业为数不多，在执行的过程中也已暴露了不少缺陷，随着以后采用公允价值模式的企业越来越多，这种缺陷和潜在的问题应得到及时改善。
1.市场条件还不成熟。改革开放以来，我国逐渐从计划经济体制向市场经济体制转变，虽然三十多年来也取得了可喜的成绩，但发展的时间毕竟短暂。在转型的过程中很多东西都有待改进，一部分资产和负债缺乏完善的市场，所以其公允价值很难通过市场取得准确信息，这时如果我们不顾国情而一味采用公允价值，势必会造成公允价值在我国的滥用，这样会计信息势必会失真。所以，目前我国的市场还不足以为所有企业的公允价值计量提供可依赖的证据。
2.上市公司治理结构有待完善。公司治理结构是由董事会、监事会和总经理三部分组成的，在公司内部形成一种相互制衡相互监督的结构，更好地为公司的经营管理服务。但在我国多数国有企业的董事、经理还是由控股股东委派而来，公司治理结构的三权分立形同虚设，造成严重的信息不对称。由于信息不对称，内部人总会比外部人掌握更为全面准确的信息，公允价值作为一种可以选择的会计政策，内部人可以根据自己的需要作出选择，比如说在债务重组中可以利用公允价值的价格来调节利润，使一些公司起死回生，这就满足了一些公司上市圈钱的目的。
3.实行公允价值成本较高。会计准则规定同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，只有同时满足这两个条件才可以采用公允价值计量。企业就要请专业的评估人员来证明自己达到了这些要求，评估人员的费用不是小数，这无疑增加了企业的信息成本，给会计人员也造成很大的工作量。
4.公允价值评估体系不完善。我国会计准则规定，投资性房地产计量模式一旦确定不得随意改变，对于市场经济还不完善的我国来说，很多企业不敢轻易使用公允价值计量。主要是我国的评估系统还达不到所要求的透明度，资产评估和会计，注册会计师合作还不是很紧密，这就使我国不得不制定更为严谨的准则制度，如果不这样的话，一些利益相关者就会利用这一点进行利润操纵，给报表的使用者造成不可计量的损失。
四、完善公允价值模式在投资性房地产应用的建议
1.构建活跃的房地产市场。目前我国的市场经济还处在转型期，获得公允价值的准确信息具有一定难度，但是我们可以通过构建活跃的房产市场来解决这个问题。我们可以利用发达的互联网建立一个完善的房地产交易系统，这个系统包括房地产中介、税收部门、金融机构和公证部门，形成一个大型的网络中心，网络中心里增加每个企业的诚信档案，定期公布企业的诚信度，让交易变的更公正公平，这样就可以使房地产市场慢慢活跃起来，方便企业取得投资性房地产的公允价值。
2.完善上市公司治理结构。只有建立更完善的公司治理结构，才能给公允价值在我国的实行提供良好的土壤。企业可以从两个方面进行完善：第一，让更多的利益相关者参与到公司的治理，主要包括小股东、债权人、职工、供应商等团体，他们的利益和企业的发展是密切相关的，让利益相关者了解企业更多的信息，就可以弱化信息不对称而产生的诸多问题；第二，建立外部监管机构，这样的监管机构在外国都有建立，比如说在日本和德国这样的监督机构主要是银行，在美国主要是机构投资者（比如说养老基金）。虽然我国也有机构投资者，但种类少规模小，在参与公司治理方面形同虚设，所以现在我国最重要的任务就是让机构投资者真正参与到公司治理当中，发挥监督的作用。
3.加大公允价值监管和披露力度。可以从三个方面着手：第一，加强对投资性房地产信息披露的强制性，监管部门不能直接干涉公允价值的确定，但是可以强化公司的信息披露，比如，要求采用公允价值模式的公司除年报外，还要以单独公告的方式披露投资性房地产的明细项目、详细用途，还有具置和历史成本等，让报表使用者更详细地了解相关信息；第二，明确投资性房地产的各项用途，在公允价值模式下投资性房地产不再计提折旧和摊销，有很大的盈余操纵空间，比如是否存在将未出售的商品房暂时出租确认为投资性房地产等等；第三，披露影响公允价值的相关因素，公允价值的影响因素主要有：公允价值的层级划分、估值技术和资产或负债的相关信息来源，这些都需要相关人员的专业判断，所以就需要对公允价值信息进行适当披露，比如说，披露活跃市场市价，同类资产的最近成交价、估值模型和估值技术的运用详情等。
4.降低公允价值的实行成本。企业要采用公允价值计量，每个会计期末都要对投资性房地产进行重新评估，这样评估的费用就会很高，这完全是市场的供给所致。我国要加快培养评估师的速度，增加评估团队之间的竞争，这不但能增强评估的质量，还可以给企业降低成本。
5.构建完善的公允价值评估体系。公允价值评估的方法主要有市场法、收益法和成本法。在选择评估方法时，最先考虑的是市场法，参考同样或者是类似的资产在活跃市场上的交易价格。其次是收益法，对资产未来的现金流量进行折现计算价值。当市场法和收益法都不适用时，成本法是最后的选择。评估方法的选择也要考虑诸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在国外已经形成完善的公允价值评估体系，并且有强大的技术作为支持，而在我国这方面的规范并不明确，尤其是在公允价值计量的专业性、独立性等方面。这就需要更多的外部评估专家的服务，其中公允价值定义、评估方法与资产评估专业的衔接也显的尤为重要。
综上所述，在会计准则的指引下，大部分公司的投资性房地产都使用了成本法计量，虽然公允价值计量对公司利润的贡献是可喜的，但是由于种种障碍让很多企业都望而却步，即使有些企业选择了公允价值计量，也是综合考虑了各种影响之后做出的选择，无论选择什么样的计量模式，最本质的目标应该是让企业的会计信息更加真实和明晰，企业应该根据自身的情况选择适合自己的计量模式，而不应该是因为人为的规定而限制了这种自由的选择。
参考文献
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