上海市长宁区学区房价格走势分析

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摘要：学区房比其它房涨势更猛，比较能够持续，是房价上涨的一个刚性原因。学区房刚性需求源于优质学校资源的稀缺性，更在于学校择校政策的变迁。长宁是上海优质学校资源比较集中的区域，探讨长宁区学区房价格变动的规律对于政府调整学区资源，控制房价具有比较重要的意义。

关键词：学区房；择校费；择校政策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.05.15 文章编号：1672-3309（2011）05-32-03

一、 长宁区学区房价格现状和主要特征

长宁区位于上海中心城区以西地段，总面积约为38平方公里，在这个上海“对外窗口”之称的土地上，截止2009年底，约有人口61.4万。近几年，通过建设，长宁区生态和居住环境良好，综合环境质量位于上海中心城区前列。加上上海最大的涉外住宅区的古北新区和虹桥路沿线和西郊宾馆周围建有1600多幢花园别墅，长宁区是名副其实的外籍人士聚集地。长宁区教育文化产业发达，区域内拥有多所高校本部以及市区优秀学校，吸引了众多市民购买楼盘的目光。

长宁区教育资源特别是幼儿园和小学数量相对较多，但质量差异较大。据长宁区教育网站显示，长宁区32所幼儿园中市级优秀数量只有3家，而24所小学中也只有7所优秀小学。家长想要把孩子以就近入学方式送入优质学校，学区房就成为大家眼中的稀缺资源。这些重点学校大多都分布在长宁区中心地带，地段因素在一定程度上让房价居高不下，加上优质教育因素更是让家长们望“价”兴叹了。

（一）重点学校学区房价严重偏高

虽然“就近入学”政策在1986年已经开始实施，加上之后取消“重点”学校这一说法，这项措施只是名义上相对缩小了各学校之间的质量，并没有完全消除差距。更何况重点学校口碑早已在大众中相传，就算不带“重点”二字，年年都会有大批家长挤破脑袋要让自己的孩子进入好的学校，供需平衡以及房地产商的一定炒作导致了“学区房”的诞生，可以说是好学校拉动周围房价的上升。

长宁区重点幼儿园与小学数量不多的事实导致了拥有优质教育资源机会的“匮乏”，家长们为了不让孩子输在起跑线上便不惜一掷千金购置市、区重点学校周围的物业。在大众定义中，并不是一切学校附近的房子都称为学区房，而是那些优质学校附近的房产才有资格被称作是“学区房”，所以若以此为标准，隶属于长宁区但靠近徐汇区以及静安区附近的学区房就要比西面接近于闵行区学区房价格又高出了许多。

表1数据可以清晰看出重点学校附近房价与非重点学校房价之间的差距，虽然这其中的差价因素包含很多，但学校是否优质在一定程度上影响到学区房价格的高低。

（二）普通学校学区房价逐步走高

虽然按照大众定义，学区房仅限于优秀学校附近的物业，但不能忽视那些普通学校附近的房产。由于大多数新学校当时建造在非本区域中心地段，加之师资力量不能与重点学校抗衡，导致了非重点学校教育质量不能上升，自然也就不会吸引本地有经济实力家长的目光。考虑到一部分相对没有经济实力的本地家长以及刚入沪的外来人才也需要安排子女就读上海的学校，他们就会选择那些房价相对便宜，但是靠近教育资源附近的房产，这就造成了目前长宁区普通学校房价偏高的事实。比如，安顺路小学虽然不是重点学校，但地处虹桥开发区，周围大多都是普通居民房，房龄长并没有影响其售价，二手房每平方米售价也在27000元。

目前，小学实行的是小班化教育，每所学校招生班级数目平均不超过4个，平均30人1个班，最多每年招生120名小学生。以2010年入学人数为例，当时新生入学有2800人，以7所优秀小学来算，共约900名适龄孩子能进入重点学校就读，这与入学总人数明显存在差距。没有经济实力的家长既然不能选择让孩子就读重点学校，则会把目光投向离普通学校稍近的房产，这样既方便学生就读，又方便家长的日常管理。由此可以得出，长宁区普通学校附近房产市场空间较大，房价较高也是这个因素导致的结果。

二、 影响学区房价格的主要因素

（一）择校的刚性需求

上海市规定入读小学的法定年龄为6周岁，也就是说按户口所在地，只要孩子到了6周岁，家长就需到由教育局规定的对口学校进行入学报名手续。20世纪80年代出生人口数量较大，为了解决读书难的问题，当时开办了许多与社区紧密联系的小学方便周围地区适龄儿童就读。而随着90年代后出生人数的大大降低，教育资源出现了闲置状态，为了整合教育资源，各地方关闭或者合并了许多中小学，导致了供给在近几年出现了不足。

反观择校需求，长宁区截止2009年总人口超过61万，每年本区户籍出生人口数在近十年内不断增长。这就导致了近几年对于择校刚性需求的不断增加，加上20世纪80年代后出生的家长普遍接受了良好教育，自然对下一代的教育更加重视。又因其普遍都是独生子女，政策规定双方是独生子女时可以生第二胎，两种因素必然促使长宁区每年出生人数的增长。近几年，外来人口子女在一定条件下也开始享有与户籍适龄儿童同样的入学资格，这从另一方面加重了择校刚性需求。

重点学校少，适龄儿童多，这必然导致供需失衡，家长开始在孩子很小的时候关注学区房的问题，争取购置一套方便孩子入读重点学校的房产，这样在很大程度上推动了学区房价格的不断升高。

（二）学校质量

众所周知，学区房的诞生就是因为家长对于“名牌学校”的追求，想要孩子通过正常途径进入重点学校，唯一的办法就是拥有一套学校对口区域的房子并将户籍迁至该物业下。所以，学校的好坏对学区房房价的高低有很大关系。表2中选取的数据以两个较相邻的重点与非重点学校、住房面积和房型基本相同以及相同层次的房源进行价格比较。

表2三组数据都显示重点学校附近学区房价格在不同程度上高于非重点学校。家长在投资房产时不仅考虑的是孩子上小学问题，更要考虑将来，而小学升初中目前在上海也是按地段划块，这些重点小学对口的初中质量也比较高，愚园路第一小学对口的初中就有延安中学初中部、第三女子中学初中部，建青实验学校有自己的初中部和高中部，方便一步到位。这些长远利益也是家长愿意重金购买重点小学附近学区房的重要原因。

（三）房屋质量

首先，小区管理水平一方面能反映出小区本身质量水平，即老式新区的物业管理由于收取较少的物业费，所以在一定程度上其管理水平也不能与新式小区物业管理水平相抗衡。家长既然已经选择购置一套学区房，在有经济能力的情况下会选择新建的住房，而这些小区管理水平自然较好。另外，物业费收取较高的小区环境适宜，所居住的人士素质相对较高，家长不必担心孩子遇到众多杂人，具有一定的安全性。

其次，房龄长短决定着购房者在买房后的使用期限，房龄长短可能会对房价产生一定的影响。长宁区由最初在虹桥、天山、北新泾等地区有着大量居民楼，随着近十年的发展，在区域各个地区建造了许多新式楼盘。随着总体房价上涨，原先老式房屋的售价也有很大的涨幅。

从长宁区江苏路第五小学对口学区房建造年份与房价对照看，学区房建造年份，即房龄对于房价的影响不大，与假设的越早建设房价越低不符。其中的原因可能是多方面的：一是由于越早建设的房子都处于比较中心地段，这就造成了其本身地理位置为楼盘增值的情况；二是由于其房型分配更合理、小区环境怡人等因素造成了房龄与房价并没有呈反比的关系。

（四）离校距离

表3选取了长宁区向红小学对口区域公房在不同方位的数据，可以看出房价并没有因为小区位置离学校较远而走低，可见，学校距离在一定程度上并不影响学区房的价格。

（五）择校政策

1986年《中华人民共和国义务教育法》规定了就近入学政策，随即上海市义务阶段小学入学就开始采用就近入学的方式，即以户籍为依据对口进入划片的中小学。由于当时学校资源较多，家长选择优质教育资源的意识不强，那时并未出现所谓的“学区房”一说。由于时代的进步，家长越来越充分意识到孩子在起跑阶段选择一所优质学校的重要性。而90年代末小学入初中取消了考试的规定，转而是根据就读小学分配就近初中，而重点小学往往附近都有重点初中，这又造成了家长必须选择优质小学资源才能保证其孩子能够在小学毕业时进入重点中学。政策的改变以及房地产商的炒作也就不难孕育出“学区房”这一教育概念的地产。

长宁区重点学校的地理位置都集中在区域中心地段，这就导致了附近房价自身就不低，加上对口重点学校的优势，价格又上了个台阶。近几年，若刚刚结婚的夫妻考虑新添置房产，光依靠自己的经济实力不可能承担起这些地理位置优越的学区房，且购置婚房时不会考虑到今后孩子上学的问题，故在孩子出生后才考虑重新购置学区房的家长比较多。目前，施行对口入学政策是根据孩子的户口所在地，但往往出现户口所在地孩子人数大大超出学校计划招生数，这时如何取舍便是根据户口年限排名，所以家长越来越早购置学区房，将户口迁至此处，防止买了学区房却入不了学的尴尬。

2010年12月，上海市政府推进本市户籍人员居住地服务和管理试点，5个街镇试点义务教育按居住地统筹安排就近入学。此政策意在以居住地而不是户口所在地为依据分配入学，虽然是试点，但在家长中掀起不小波澜。本来家长买了学区房将户口迁入就完事了结了，但是这样的试点政策意味着只要有对口小学的房产证也能一样入学。这就意味着重点学校附近的房子会越来越受追捧，特别是那些附近拥有对口重点初中的区域。随着上海经济、金融等各领域逐年增长，越来越多外地优秀人才入沪，若是经济实力足够，拿到学区房的房产证，孩子上重点小学今后也不是问题。

三、 控制学区房价格策略

学区房价格上涨已是不争的事实。单纯的价格竞争以及相对稀缺的学区房资源使得学区房给义务教育体系与房地产市场带来了一系列的负面影响。社会各界需要齐心协力，在各方面加强统一安排与运作，以期将逐步正常高价学区房现象。

（一）重点学校和非重点学校可采用“联姻”方式，整合教育资源

作为政府，应加强引导，注重统一规划，发挥宏观调控职能，对区域内的教育资源重新整合，将原有重点学校与非重点学校相结合，在师资分配、政府拨款等方面给予相应的帮助，长此以往才能逐渐呈现出合理的教育布局，逐步消除非重点学校与重点学校之间的差距。通过联姻方式，非重点学校不但引进了优秀师资，还将学习到重点学校教育理念和科学的课程安排，结合自身现状调整教学策略。一定能在教育质量、教学秩序上有很大提高，吸引到家长的目光，并在未来有更好的发展。

（二）政府应鼓励开发商在较大社区建造新学校

目前，城市中心地段可用于建造社区的地盘已经所剩无几，社会发展趋势必定是从中心往外延展，在开发商计划建造大型社区时，政府可以考虑通过降低开发商建房贷款利率等一系列方式，以“开发商建学校，政府贷款给予优惠”的形式一起合作建造社区化的学校。新学校完工后，再加上之前提到的方法一，逐步带动新学校教学质量，给予周边地区学生家长信心，依托大型社区的力量使新学校生源充足。另一方面，那些负担不起购买第二套房产或者市中心地段的家长同样也可以享用到孩子不输在起跑线上的硬件设施。

（三）政府应出台办法、法规和政策，严厉禁止开发商对学区房的恶意炒作

目前，市场上随处可见打着“学区房”招牌的房产中介公司。甚至有些房产开发商在建造楼盘时就打着“学区房”的名义吸引众人眼球，尽管有时这些楼盘并不在该校对口区域。政府应制止开发商擅自利用非事实信息欺骗消费者，对开发商公布的宣传资料施行审核制度，并可考虑公布具有公信力的价格表，以此作为购房者购买房产时参考标准。

抑制学区房价格上涨需要政府的倡导、开发商的努力，甚至家长观念的变化，由此形成一个良性循环，继而达到抑制高学区房房价的目标。（责任编辑：方涵）

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