商品房开发之目标成本管理研究

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摘要：本文针对我国的商品房市场调控下，对目标成本管理整个过程进行了深入浅出的阐述，提出了基于目标、设计、合同的成本管理理念。

关键词: 商品房，目标成本，控制，研究

Abstract: in this paper, in view of China's commercial housing market regulation and control, the whole process of cost management of the goal of the paper explain profound theories in simple language, and puts forward the goal, design, the concept of cost management based on the contract.

Keywords: commercial housing, target cost, control, research

F275.3

近两年（国11条）、国发10号文件、1号、各地限购政策使得商品房市场的竞争日趋激烈，业界“三大猜想”：预售制取消、房产税扩围、住房保障立法，后调控时代给原本房产市场的冬天再雪上加霜。

商品房企业属于资金密集型企业、风险大、资产负债率高。据了解目前大部分商品房企业的资产负债率都在70％左右，有的甚至高达90％。市场的一点风吹草动，都会对企业的的生存、发展带来重大的影响。

商品房企业管理上存在的问题：设计变更现场签证难以有效控制,超合同付款时有发生,无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本,难以实时了解大量工程合同的执行进度,难以精确制定资金计划,缺乏对成本历史数据的积累和分析,难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况,缺乏对合作厂商的全面跟踪管理,成本管理阶段滞后。

商品房企业面对如此严峻的市场条件，为了生存和发展下去，提出的第一个问题毋庸置疑：成本。什么样的管理才能改变商品房企业管理上的问题呢？笔者经过近五年三个项目实际操作，总结出以下两点，基于目标成本、设计、合同的成本管理。

商品房企业目标成本管理研究：

目标成本的制定：目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。首先要预测项目的目标收入，销售人员在对建筑产品市场进行充分调研和考察的基础上，结合建设产品本身的特点和卖点，对各种不同类型的建筑产品的均价进行预测，再结合各类建筑产品可售面积的资料测算出建筑项目的目标收入。其次，制定目标利润，项目财务人员结合公司中长期目标与利润计划，对建设项目目标利润进行确定．在制定目标利润的时候不仅要考虑项目的利润情况，而且要充分考虑项目的销售、投资报酬与现金流量等因素。最后，编制目标成本。

目标成本的分解与优化：为了有利于目标成本和合同的管理控制，目标成本分为三级，一级成本科目为总开发成本，二级开发成本科目由土地获得价、开发前期准备费用、建安工程费、室外管网工程费、市政绿化工程费、配套设施费和开发间接费七项目组成，二级开发成本科目下分解成三级开发成本科目，将三级开发成本科目直接对应到可执行的合同。根据定位确定每个合同额度，再根据市场实际情况优化修改合同额度，根据确定后的合同额度修改相关目标成本。三级开发成本科目对应到可执行合同的实现，结合项目开发进度计划表，可以精确制定项目现金流，为财务资金（融资）进度和额度提供了可靠的数据。

目标成本的执行：就是合同的执行，每签订一个合同前后和一项三级开发目标成本进行对比，找出差异所在，分析差异的原因，确定是否按目标合同执行，还是按实际合同执行。

首先，合同签订过程中必须建立：供方考察备案、供方选择过程资料、合同会签、合同执行（质量、工期、投资、变更等）过程跟踪、合同结算、合同执行评价六项内容。

其次，基于设计的成本管理：成本管理员早期介入设计管理，加强运用价值功能比的分析，重点关注设计中的技术经济指标是否符合总的品质定位，各项建材、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。商品房开发项目初步设计阶段，影响工程成本的程度为75％，施工图设计(技术设计)阶段，影响工程成本的程度为25％~35％，施工开始，通过技术措施节约工程成本的可能性仅为5％~10％，所以开发项目的成本管理的最佳时机是在设计阶段，即在事前。对于设计要严格做到限额设计制度，在正式施工图前，进行工程量清单编制，提出各项指标的实际值，并把实际值与控制指标进行比较，分析原因，超指标的责成设计单位进行设计核实或修改。

加强合同执行管理：利用OFFICE EXCLE软件建立目标（合同）执行情况明细表，将目标与合同一一对应，对每个合同的供方详细信息、合同价、变更额、支付节点、已付款、未付款、保修款、结算价等情况作为合同执行每日必做工作。解决了超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本，难以实时了解大量工程合同的执行进度三大问题。

加强合同风险管理：商品房开发项目面临许多风险：如工程进度、质量、安全、文明施工、价格风险等。在合同签订和实施过程中建立互相信任，成本控制有理有据，积极协调各方关系，签证确保合理的成本利润，奖励激励机制保证承包人尽职尽责。成本管理员熟悉施工工艺流程、了解现场等是解决设计变更现场签证有效控制。加强合同预结算审批制度，运用数据分析对项目各项指标进行计算、比较、分析，建立成本历史数据的积累和分析制度。

加强的合同的执行情况反馈，建立合格供方库的管理，及时完成供方合作情况反馈表。及时做好信息价的收集对比管理工作，走出去对各有特色的项目做考察，对新出现的材料进行技术经济分析，解决材料价格变动、应用状况和对合作厂商的全面跟踪管理；

目标成本的分析与考核：对目标成本结果进行考核，主要包括成本节超额和节超比例、7类成本科目目标成本变动率。不同的企业可以根据自身的情况量身定做适合自己的考核指标体系。

杭州九堡某项目目标成本控制介绍：2007年2月通过公开挂拍竞得，总用地面积48084平方米，容积率为2.2，总建筑面积14.1218万平方米。方案估算成本、目标成本、实际成本差异分析如下

从上表中可知：该工程目标成本和实际成本差异主要是前期开发准备费和开发间接费。

基于目标、设计、合同的成本管理，就是根据项目销售定位确定目标，根据目标确定设计，做好三级开发成本目标与合同对应，强化合同过程管理。