探讨中国商业地产市场发展中的问题及发展趋势

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摘 要：随着中国渐渐地不断发展，商业地产在提高城市品位、扩大内需、增加税收中具有明显的效果，成为各级政府大力扶持的行业，从长期来看，中国的商业地产有很大的发展空间。分析中国商业地产发展中的问题以及市场需求的影响因素，探讨中国商业地产市场的未来发展趋势，促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展。

关键词：商业地产；发展问题 ；影响因素；发展趋势

中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）03-0169-02

中国商业地产发展时间相对较短，在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题，使中国的商业地产受到了严重的阻碍。因此，探讨中国商业地产市场需求及其发展趋势，对于促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。

一、中国商业地产发展中存在的问题

近几年来，除受国际金融危机影响之外，中国房地产业发展同样受到了国家的宏观调控，发展态势难以预测，进而长期以来中国商业地产发展中的潜在问题也凸显出来。

1.商业地产经营效率较低，商业地产市场供需失衡。目前大部分的开发商在投资商业地产的时候都缺少足够的调研论证，没有根据商业的类型而开发地产，都是单一的投资建造模式。由于缺少深入细致、科学的分析和研究，导致很多商业地产项目陷入困难的营运状况。近几年在一些城市出现了购物中心、大百货商场、商业街和批发市场倒闭的现象，这对商业地产的健康稳定发展造成严重的负面影响。受到全球金融危机影响，许多房地产开发商都把商业地产当成了避风港，商业地产的投资迅速增加，使得商业地产的供需失衡进一步加剧。商业地产存量逐年增加，造成商业地产的售价下降、租金下跌等严重后果，商业营业用房的空置率也不断上升，造成开发商资金链紧张，这些都不利于商业地产的长远发展。

2.商业地产融资渠道单一，没有充足的资金作保障。房地产类公司在资本市场和在金融机构的融资长期受住宅市场调控的影响，商业地产同样受到影响。中国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，对银行信贷依赖水平普遍较高，融资渠道单一，这就产生了在商业地产开发中商业经营与地产开发脱节的问题，只有拓宽融资渠道才有可能从根本上解决问题。

3.商业地产的管理运营水平落后，发展缺乏科学决策引导。优秀的商业地产项目都是建设与管理并重，招商建设与运营管理并重。但目前中国有很多商业地产开发商，注重前期销售效益，忽视长期经营价值。忽视后期的品牌招商和经营管理，从而导致商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，开发商不仅不能从商业地产中取得长期稳定的收益，而且还陷入经营困境。

随着中国城市化进程的不断加快，越来越多的城市都开始以CBD投资来带动当地经济发展，然而由于缺乏科学的决策引导，很多商业地产投入运营后并没能实现预期收益，也没有刺激当地的经济的发展，而且还导致投资失误资源严重浪费。

二、对商业地产市场需求影响因素分析

1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP 从1978年的2 683亿美元，增长到2010年的5.879万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。

2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17 175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45%以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不断增加，必然会带来巨大的商业地产需求。

3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，国务院了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。

三、中国商业地产市场的未来发展趋势

中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。

1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。

2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。

3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%～70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。

4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。

5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。

中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年国务院了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。

四、总结

中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段，这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金，而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型，新的市场空间正不断被发现挖掘，国外成熟的商业地产开发和管理方法与中国的实际情况相结合将产生更多的值得研究的新课题。例如，主力店群信托、产权商铺、泛商业地产投资等模式都需要我们去进一步研究和探讨。从长远来看，中国商业地产有很大的发展空间和机会，但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险，根据不同城市和不同项目进行科学准确的深入分析研究，实现投资利益的最大化，并确保投资决策的安全性，这样商业地产才能长期稳定健康的发展。

参考文献：

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