一生要买几次房

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How Many Houses Could a Person Purchase in a Lifetim没有任何一项购买决策像买房这样费心思。这不只是由于住房的技术参数远远要比电脑复杂，仅环境参数就需要考虑交通、购物、教育、自然、医疗、金融及邮政服务等，更重要的是一套住房并不能伴随人的一生，因此必须在购买住房前首先设计自己的人生，明确自己将要购买的住房属于哪种类型，究竟打算住多久，下一套住房何时购买，以及买什么类型的住房。挣钱需要理智，花钱尤其是花大钱更需要理智。

买几次房是由生命周期决定的

发达国家将人们进入工作年龄以后的生命周期及所需住房划分为八个阶段及八种不同类型，即婚前阶段的单身宿舍，新婚阶段的公寓房，养育子女阶段的独家庭院、子女独立后生活稳定阶段的高级住房或别墅，退休初期兼顾兴趣和营商需要的收入型住房，为照顾子孙和享受天伦之乐的三代同堂住房，安度晚年的护理型住房。

对于绝大多数中国人来说，以上划分实在是太过奢侈了。现实地讲，我相信大多数中国人进入工作年龄后的生命周期大致可以划分为四个阶段，一是单身阶段，二是新婚阶段，三是抚育子女阶段，四是退休阶段。单身阶段大多是租房居住，因此不涉及买房，而是为买房积攒资金。人们通常是在恋爱新婚阶段开始第一次购买住房，由于收入有限，加上首先要满足就近工作场所的需要，因此对环境的选择重点是交通和购物，较小面积的住房也就足够了。

随着收入的增长，特别是在生育之后，人们开始注重家庭气氛的营造，羡慕三代同堂的子女教育效果，于是需要更大面积并便于子女入学的住房。鉴于大多数中国人很难富裕到可以同时拥有两套住房的地步，而且这也是非常浪费和不精致的生活方式，因此，通常在这一阶段或第一次买房4―6年后卖掉原有住房，开始第二次买房。到了退休阶段，当人们不再为打卡上班而烦恼之后，对自然环境和医疗环境的偏好大大增强，于是开始第三次买房，买入一套环境优美、空气新鲜、医疗便利的住房，满足颐养天年的需要。

不过，我也相信部分收入水平较高的中国人同样可以将工作后的人生划分为八个阶段，并在不同的阶段购买不同的住房。说起来大致是6～8年购买一次住房。

一生只有一套住房其实是很不经济的，更是没有生活质量的表现，换言之是不幸福的。住房是个人的固定资产。在收入有限的阶段购买价格过高的住房等同于承担了过大的固定资产投资风险，过大的经济和精神压力。相反，如果按照生命周期的不同阶段购买住房，不仅可以平衡个人及家庭收支，缓解经济和精神压力，而且可以借助房地产发展周期的客观规律，在人口聚集程度不断提升的情况下从住房的二次交易当中获得正当收益。没错，像所有权和使用权一样，私人住房产权也包括出售权或处置权以及相应的收益权。

目前的二手房交易制度不具人性化

实际上，有关人一生要买几次住房的话题所涉及的层面绝不局限于私人空间。如果扩大到公共空间，需要思考的问题至少包括二手房交易制度。不客气地讲，目前的二手房交易制度很不人性化，完全忽略了生命周期对住房需求变化的影响，不是顺应公民的需求增长，并以此作为经济持续增长的动力，而是过分强调收入分配原则，要害是税赋沉重。

我的理解是，住房领域的分配不公平问题属于社会二次分配不公平的范畴，解决这一问题的根本出路首先在于缓解一次分配领域的不公平现象（消除是不可能的，放任是会降低资源利用效率和市场效率的），其次是政府出钱建造更多的廉租房和鼓励开发商建造售价低廉的商品房。只要住房是以正当收入购买的，就应当充分尊重其产权。明摆着，原本是一个随公民生命周期变化而自然进入的住房调整程序，由于巨费重税的影响而备受限制，等同于对公民正当产权的限制或不尊重。

我丝毫不反对打击住房交易当中的犯罪行为。那种以不正当资金来源购买的住房通过二次交易获利，当然需要制度约束，但这肯定不是一个通过税收政策来约束的问题，而是一个需要刑法来制裁问题。以税收政策对此加以限制，说穿了，等于为不法分子洗清罪名。没有听说过坏人交了钱就变成好人的。

相信有许多理由可以来证明目前的二手房交易制度是现实而合理的，但我还是要说，从建设公民和谐正义社会的角度讲，从尊重人性、尊重生命周期、遵守法律、扩大内需以及促进经济持续发展的角度讲，任何巨费重税的二手房交易制度终究是短暂的。