房产投资:公摊面积多少才算合理
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合理公摊率是一个综合平衡的区间，过高固然会损失住宅面积，甚至多花冤枉钱，但是过低却会损害居住品质。对此，购房者在提防由开发商设下的公摊面积陷阱的同时，也要避免进入误区。
商品房的面积里面肯定包括公摊部分，那么摊到自己头上到底占到多大的比例才算合适呢?是不是越低越好?
公摊面积争议难消
“公摊比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正准备买房，之前有人建议他一定要买一套公摊比例小的房子，这样自家房子使用面积会大一些。于是他每到一个售楼处，公摊比例就成为他，必须了解的一个问题。但看了近十个楼盘之后，朱先生有些迷惑了，因为所有楼盘的公摊比例都不一样，有的高达24％，但有的却只有8％。“为什么会存在这么大差距呢?”他心里画了一个大大的问号。
上海五台智库副总经理吴茂辉表示，确定公摊面积是一个很专业的问题，只有经过专业的测量，才能发现面积误差，因此普通老百姓很难掌握房屋公摊面积的真正数据。因此有些开发商正是利用这点，使得商品房的实际使用面积缩水，有的开发商甚至连会所、车库，自有办公地点、地下室也算进公摊面积之列，而这些原本是应排除在外的。
造成这一矛盾的根源是商品房按照建筑面积销售，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。为了避免公摊面积争议，北京拟推行按套内面积计算房价的销售办法，但外界对能否真正规避这种争议持怀疑态度。
面积折算有讲究
为了对公摊面积有个准确的认识，我们有必要了解一下它的计算方法。吴茂辉告诉记者，公摊面积的计算公式为：套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。其中套内建筑面积包括套内的使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分，相对来说比较简单，而较为复杂的是公用建筑面积分摊系数(简称公摊系数)的确定。
公摊系数的确定，首先要确定哪些应纳入公摊范围，哪些建筑面积应排除在公摊之外。吴茂辉告诉记者，国家建设部就分摊面积的确定曾出台过相关规定。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊，过道等25项，而不应包括在内的建筑空间则包括仓库，开发商自用房等十多项。得到所有公用建筑面积之后，除以整幢建筑各套内建筑面积的总和，便能得到建筑物的公摊系数。
公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。专家介绍说，虽然从计算公式来看并不深奥，但计算公摊系数时要涉及到上述诸多内容，因此相对来说极为复杂。而对普通购房者来说，自己无法测量出各类建筑面积，仅靠个人力量是无法得知公摊面积的确切数据的。
吴茂辉表示，国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标作出硬性规定，他说：“公摊系数同时受到限高容积率，绿化面积等诸多规划因素影响，因此无法确定具体指标。”不过根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，高层塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14―0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。
提防陷阱有必要
学会防止公摊面积陷阱很有必要。专家建议，购房者首先应该明确哪些建筑可纳入公摊之列，哪些应排除在外。据了解，对于一些公摊系数偏大的情形，往往是开发商将自用办公室、自营用房也纳入公摊之列。如北京就曾有一家开发商，将一单元楼里四套自有住房也计算进公摊面积中，而此开发商居然还将这四套住房出租以获取租金收益。因此购房者可以要求开发商提供公摊面积清单，来查验是否符合计算规范。
虽然购房者自己无法测量，但专家表示购房者也有办法来确定公摊面积是否准确。吴茂辉建议，购房者可以在取得住宅的建筑设计图之后，让建筑专业人士利用专用画图软件将套内面积计算出来。这样在已知建筑面积和公摊系数的前提下，也能计算出套内面积，如果两者吻合，说明没有问题。如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，则有必要申请复查了。
当然，专家也建议购房者在签订面积条款时要写详细，特别是在房型图上要把使用面积、公摊面积、套内建筑面积具体的长度尺寸标注出来，然后自己用尺子测量房型图，看看标注的尺寸与测量结果是否一致。
避免误区需留神
虽然购房者要提防开发商在公摊面积上玩猫腻，但也要提防进入误区。在购房者看来，得房率加公摊率等于100％，也就是说，公摊率越低，意味着得房率越高，使用面积越多。但专家表示，合理公摊率是一个综合平衡的区间，过高固然会损失住宅面积，甚至多花冤枉钱，但是过低却会损害居住品质。
记者了解到，有极个别项目号称得房率超过90％，即公摊系数被控制在个位数。专家表示，虽然住房使用面积增加了，但这很有可能要以牺牲公共利益为代价。专家表示，为了减少公摊面积，开发商可能将楼道宽度缩窄，或者将内墙厚度变薄，这样所造成的后果就是楼道通行变得困难，尤其是对大家出入造成困难，以及墙体隔音效果减弱，购房者反而不一定能享受到实惠。
其实，楼盘档次的高低，在一定程度上还与公摊面积的多少有着间接的关系。如记者在浦东某高档社区内见到，每幢居民楼都配备有宽敞的大堂、开阔的走廊，宽大的电梯间，以及每幢楼专用的物业管理用房等，这些都需要占用一定的公摊面积。
另外，专家表示，其实在关注公摊面积的同时，还要关心与套内面积有关的房型设计。吴茂辉告诉记者，其实并不是所有套内面积都能发挥其使用价值，如果房型设计不当，导致面积上的浪费，即使得房率很高，依然不实用。
吴茂辉建议购房者应注意走道设置，进深以及阳台等方面是否存在浪费情形。尤其是要注意进深，加大进深的确能增加面积，但是房型因比例不协调而产生的面积浪费尤其惊人。
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哪些公用建筑面积可分摊
可分摊的公用建筑面积包括：大堂，公共门厅、走廊，过道、公共厕所，电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制窒、水泵房，水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室，卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库，非机动车库、车道，供暖锅炉房、作为人防工程的地下窒，单独具备使用功能的独立使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房，其他购房人受益的其他非经营性用房。需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。