论租赁权的物权化
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【摘要】租赁权本属债权的一种，但由于仅以债权方法不足以保证其安全与实现，法律赋予其一定的物权效力，形成债权物权化的特征。这种物权化，具体体现为三个方面，即买卖不破租赁、侵权法的保护以及承租人的优先购买权。我国《合同法》虽对此有所规定，但对权利保护之范围仍然过于狭窄，同时，也未以租赁权物权化思想为指导，确立租赁权特殊的成立要件，使得对租赁权的保护较为不足。
【关键词】租赁；物权效力；买卖不破租赁；公示
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2014）03-133-01
租赁权的物权化，是买卖合同中的一项很特殊的现象。租赁权本来属于合同中的一类，与其他一般合同一样都属于债的发生方式，都具有债的相对性特征；然由于租赁权的特殊性，出于对承租人的保护而使其具有了物权的对世性，其具体体现就是买卖合同中的“买卖不破租赁”。本文将从租赁权制度的历史发展、体系、效力、价值目标等方面对该制度进行阐述以探求买卖不破租赁的合理性，并对我国相应制度的完善提出建议。
一、租赁权的性质
租赁是商品交换的重要形式之一，所谓租赁《合同法》第212条规定：“是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”将租赁纳入商品交换的法律规范由来已久，公元18前世纪的《汉穆拉比法典》，就有相关规定。
二、租赁权的物权化的体现
（一）租赁权对抗第三人的效力――买卖不破租赁
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”称为所有权变动后的合同效力。构成租赁权所有权转移之原因行为，包括买卖、互易、赠与、遗赠甚至合伙出资等。所以王泽鉴先生认为所谓“买卖不破租赁”，未臻精确，严格言之，宜称为“所有权之让与不破租赁”。
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这里所说的不影响租赁合同的效力是指，租赁物所有权发生变动后，原租赁合同仍然存在，承租人的承租权仍然合法有效，但是承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同。
（二）承租人的优先购买权
优先效力是物权的效力之一，是指同一标的物上有数个利益相互冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥或先于效力较弱的权力实现。租赁权的优先效力在于：第一，租赁关系成立后，出租人又在租赁物上设立他物权的，租赁权优于他权。第二，优先购买权，我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，承租人的优先购买权在我国只限于房屋租赁。第三，承租优先权。根据这一原则，承租人正确履行了自己义务，在租赁期届满时，在相同条件下具有优先于其他人续签租赁合同的权利，如果出租人拒绝与其续签租赁合同，但在租赁期满1年内又与他人签订租赁合同的，承租人可向法院要求将签订的合同权利义务移转于自己。
三、对我国《合同法》第229条之检讨
我国《合同法》第229条的规定：“租赁物只要在租期内发生所有权变动，无论租赁物是否已交付并为承租人占有，承租人即可以其租赁权对抗受让人。”根据该条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，承祖人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物的新所有权人也应一并遵循。但是其中的不足也体现在未规定租赁以租赁物的交付为公示要件，有害与交易安全。
首先，租赁权物权化公示之必要性。租赁物的交付是否公示对于第三人来说是其决定是否受让租赁物的重要依据。这里涉及到一个“买卖不破租赁”原则的使用是否应受到限制的问题。若毫无限制的地适用该原则，可能造成对承租人的过度保护而使受让面对不测的损害，妨碍交易安全。但若是欠缺一定之公示制度，潜在之继受人无法获悉标的物是否置于租赁契约下，则继受人可能无法将租赁负担纳入考量，如此将使继受人承受非预期之损失，且无依己意为租赁物之使用。因此，在承认买卖不破租赁之同时，即要保障承租人之利益，也应当照顾继受人之利益，问题的解决之道即在承认租赁物权化的同时，搭配一定的公示措施，以平衡对承租人和受让人的保护。正式基于上述的利益衡量，各国民法大都规定了租赁权物权化的公示措施，以保障交易安全。
其次，关于租赁权物权化的公示方法各国所采取的措施不同，采登记有之，采交付占有者亦有之。具体公示方式的采用都是依据本国实际情况在立法政策上予以斟酌。例如我国台湾地区“民法”第425条通过规定出租人交付租赁物于承租人，租赁人继续占有租赁物等来确保租赁物的受让人知悉标的物上的租赁权状况。所谓“交付”是指占有的移转。台湾地区通说认为，其民法第425条所称之“交易”仅指现实交付和简易交付而言。诚如王泽鉴先生所言，在占有改定和指示交付的情形，租赁物由出租人或第三人占有，受让人难以查证租赁关系的存在，应理解为不构成租赁物的交付。为贯彻租赁权物权化的公式原则，台湾地区判例、学说一致认为，租赁物让与时，必须承租人尚在承租人占有中（即承租人没有中止占有），始前述第425条之适用。
有鉴于此，笔者认为可以通过设立“交付”公示方法行为作为租赁权生效的条件加以完善。如我国台湾地区“民法”第425条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在”，颇值得借鉴。