“以房养老”反向抵押贷款的法律风险及防范措施

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【摘要】“以房养老”法律风险的主要类型包括长寿风险、利率风险、房屋价值波动风险和资金流动性风险等。本文通过对各类法律风险的研究的前提下，对我国“以房养老”的法律风险防范路径进行了研究。

【关键词】以房养老；法律风险；监督机制

“以房养老”反向抵押贷款是一种长期的借贷行为，其贷款期限、抵押房屋的实际价值及其变化等因素是不确定的，这使得在其操作过程中借贷双方均存在着较大的法律风险，从而影响其推行。

一、“以房养老”反向抵押贷款的法律风险

（一）利率风险

利率风险是指由于市场利率变动的不确定性，导致金融机构收益或市场价值的波动性。利率风险是反向抵押贷款人面临的最主要的风险，因为不管反向抵押贷款产品采用的是固定利率还是浮动利率，贷款机构都将承担不同程度的利率风险。

（二）长寿风险

长寿风险是指反向抵押贷款产品中借款人的实际寿命比预期寿命长，使贷款人实际支付的贷款额度高于其预期估计的贷款额度，而给贷款人造成的损失。在实现房屋价值反向抵押贷款合同具有“无追索权”条款，在贷款本息超过房屋价值的情况下，贷款机构的债权额度限制在被抵押房屋的实际价值范围之内，贷款机构不能以老年借款人的其他财产来抵充债务，也不能向老年借款人的继承人追偿，从而使贷款机构面临损失，此即所谓反向抵押贷款的长寿风险。

（三）房价波动风险

房价波动风险是指反向抵押贷款的过程中，被抵押房屋的价格会随着各种因素上下波动而使贷款机构面临的风险。在贷款期限结束时，如果房屋实现价款高于贷款本息，贷款将得以偿付。但是，反向抵押贷款在没有保险的情况下，如果被抵押房屋出售价格低于贷款总额，贷款人就需要面临房价波动风险。

（四）资金流动性风险

反向抵押贷款的期限很长，资金占用多且回收慢。因为只有在借人去世或永久搬离房屋或其他违约情况下，贷款机构才有机会收回款。如果贷款机构不能协调好资金来源与支出的关系，一旦资金链开，反向抵押贷款的流动性风险和支付风险将应运而生。通过反向押贷款业务，贷款人从居民手中取得大量住宅，之后要根据合同的定，定期（每月或每年）向借款人持续不断地发放贷款，供其做晚的生活开销，支付的资金累积起来是一个巨额数字。但资金的回收要在房主死亡、永久性搬迁或出售房屋之后，而这个时间是不确定，且能收回资金的多少也是不确定的。

二、“以房养老”反向抵押贷款法律风险防范措施

我国养老问题日趋严重，而现阶段的养老保障体系不够完善，因此，有必要创新金融机制与金融产品来改善老年人的生活质量，缓解老龄化问题带来的巨大压力，增加老年人的自我保障能力。因此，开发合理的反向抵押贷款产品对于解决我国的养老问题具有重要意义。

（一）设计完备的反向抵押贷款格式合同

在反向抵押贷款制度中，贷款机构和借款人的权利义务关系都是通过反向抵押贷款合同体现出来的，因此，设计一个完备的反向抵押贷款合同对当事人权利义务的规制以及纠纷的解决有着重要作用。

（二）完善《担保法》的相关规定

反向抵押贷款是以被抵押房屋的所有权作为贷款担保的一种养老产品，其本质上属于让与担保的一种形式。所谓让与担保，是债务人以自己财产的所有权为抵押来担保自己的债务，在债务不履行的情况下，债权人可直接以担保物的所有权抵偿债务的制度。反向抵押贷款法律风险产生的原因时，让与担保与担保法禁止流押的规定及物权法定主义相冲突。

（三）建立反向抵押贷款联盟机制

单独由商业银行、保险公司、房地产公司或社会保障机构来开发反向抵押贷款产品，将面临较大的法律风险。因为每一个机构对反向抵押贷款产品的开发有优势，也有劣势，不能单独将反向抵押贷款产品顺利运行。所以，只有将各机构组合起来，发挥各自相应的作用，优势互补，形成权责明确、风险共担和利益共享的联盟机制，才能将反向抵押贷款的法律风险降到最低。

（四）取消“分业经营和分业监管”的规定

反向抵押贷款的参与主体较多，操作复杂，且面临着利率风险、长寿风险、房价波动风险等法律风险，因此，必须对其进行风险规制。反向抵押贷款的申请者为老年人，他们的权利意识和抗风险能力相对较弱。因此需要加强对反向抵押贷款的监管力度，以保障老年借款人的权益。

（五）发挥政府对反向抵押贷款的干预作用

美国房产价值转换抵押贷款（HECM）的成功经验是，政府大力支持反向抵押贷款产品，并建立一个保险基金，为借贷双方提供担保，分散反向抵押贷款的法律风险。

政府应当制定规制反向抵押贷款主体的相关法律法规，明确反向抵押贷款的借款人、贷款机构和参与机构应当具备的资格，享有的权利及负担的义务，并建立相关的登记制度，规范反向抵押贷款市场主体，降低反向抵押贷款的法律风险。

（六）提供反向抵押贷款的配套服务

美国联邦抵押协会（Fannie Mae）在二级市场上收购合格的反向抵押贷款产品，即实行反向抵押贷款证券化。美国通过资产证券化提高了贷款机构的资金流动，降低了法律风险。我国可仿效美国政府的做法，建立类似于联邦抵押协会（Fannie Mae）的机构，为反向抵押贷款的流通建立一个二级市场，以购买贷款机构发放的合格反向抵押贷款产品。贷款机构将反向抵押贷款在二级市场上出售后可以回笼资金，降低资金流动性风险，可以使反向抵押贷款机构在更大范围内开展该业务。

（七）完善反向抵押贷款资产证券化法律机制

我国关于资产证券化的政策法规主要有两个，一是人民银行与银监会联合的《信贷资产证券化试点管理办法》及《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。但这两个规范只规定了原则性的东西，我国资产证券化的发展仍面临许多法律障碍。我国反向抵押贷款证券化是资产证券化的应用，所以完善资产证券化法律规制是完善反向抵押贷款证券化法律规制的前提条件和基础。

参考文献：

[1]王涵宁.浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式[J].现代商业，2013，（33）

[2]陈鹏联，刘杨.中国实施住房反向抵押贷款的再思考[J].经济研究导刊，2011，（3）

[3]阎安.以房养老模式的国际借鉴[J].财会研究，2007，（8）

基金项目：

本文是中南大学中央高校基本科研业务费专项资金项目阶段性成果。