欧美地产:内地项目转型

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种种迹象表明，跨国地产巨头特别是欧美资金进入中国地产开发领域的步伐已经加快，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面开始得到很大改善，开始进入民用住宅项目。

2003年，美国汉斯房地产公司在中国开发了第一个民用住宅项目“公园大道”；号称新加坡“长江实业”的淡马锡集团将用1至2亿美元成立中国住宅发展基金；首创集团与全球500强排名第24位的荷兰国际集团(ING)共同合资成立“中国房地产开发基金”。业界专家指出，中国蓬勃发展的房地产业诱惑着全球的发展商。而在2003年下半年的新一轮进攻中，一贯由港商领军外资跑步挺进的局面，换成了欧美跨国地产巨头的步履。

外资地产蜂拥而至

据预测，未来5年内，中国房地产开发投资将达3580亿元人民币，平均年增长率为7%。而住宅项目25%的边际利润率，更是吸引着外资的眼球。

自2002年以来，面对内地快速发展的房地产市场，外资进军中国房地产市场的步伐加快。上海、北京、广州等城市，外资地产商投资额迅速增长。目前，有外资参与的房地产企业多达5000家，占全国房地产开发企业总数的20%。

据北京市统计局的数据显示，2002年前三季度新审批外商投资企业1024家，合同外资额20.3亿美元，比上年同期增长26.6%和10.5%。而新审批企业中，房地产独资及合资企业最多，其中房地产合同吸收外资仅次于工业，达4.1亿美元，增幅68.2%。

同时，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利也公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究，该项目研究表明：在未来2年～3年，将有3亿～20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。

跨国公司加快攻势

业界人士表示，外资进军中国房地产领域最显生力军的一直是港商。香港地产巨头早在1992年捷足先登，抢食内地地产“奶酪”。据了解，香港几大房地产集团――长实、和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设已在内地房地产市场各霸一方。长实及和黄在内地联手发展地产物业，和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备。新世界中国、恒基中国及新鸿基在内地“圈地”多达2200万平方米。

但是从2003年8月24日起，位于朝阳公园附近的“公园大道”，正式通过建设部产业化促进中心专家组一致评审，成为北京第三个通过“AAA”住宅性能认定预审的住宅项目。作为“公园大道”发展商的美国汉斯地产公司，正式进入北京民众的视野。

其实，早在1997年年底，美国汉斯地产公司经过两年的考察，正式踏入中国。这个总部设在休斯敦的地产巨子，创建于1957年，在美国90个城市开发建造了700余个项目，总建筑面积2400万平方米，在境外16个国家有100余个房地产项目，总建筑面积近400万平方米。按照开发面积算，汉斯应为全球最大的房地产开发建造商。部

进入中国后的汉斯，先后开发了纯租赁的万国公寓、盛世大厦，经过7年周密的考察、调研、论证、运作，终于在今年推出了其在中国的第一个民用住宅项目―――“公园大道”。

可以说，从商业地产开发到民用地产开发的成功，全球最大的房地产开发建造商美国汉斯地产公司站稳了在中国市场的脚根，同时，也带领其他欧美地产商全打开了中国房地产市场。

但是，也有业内分析人员认为，与港商直接进入内地不同的是，欧美发达国家的投资商深知中国地产业仍处于多头垄断局面，因此进入相对谨慎，多半选择合作方式。如新加坡嘉德置地集团日前宣布将在中国投资50亿元人民币，其中7成投入上海。据房地产业界人士介绍，欧美投资载体进入中国，一般会带来75%~95%资金，本地公司以各种方式出资5%~25%，共同成立项目公司，然后一起开发地产项目。目前，麦格理银行、Hines、荷兰ING集团等海外基金组织，已进入中国房地产开发市场，其投资多集中在京沪两大城市。

2002年，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团(ING)共同合资成立“中国房地产开发基金”，这是全球首家直接面向中国的房地产开发基金。其主要股东来自欧美、东南亚、香港、台湾地区的大型房地产企业和金融机构。据对外经贸大学国际房地产研究中心主任梁蓓表示，在国家政策没有完全放开之前，外资要想进入中国，目前最好的方式是境外投资人和中国相关金融机构组建合资基金。而首创集团与外资合资经营地产开发基金就是一个很好的开端。

值得一提的是，欧美地产商进入中国，多选择中国最缺乏的建筑设计及二手房中介领域。目前，在全球最大的225家国际工程承包公司中，已有140家在内地开展业务。内地已批准120家中外合作或合营的建筑工程设计事务所。如柏涛・美国HOK争相进入中国，染指内地住宅设计市场。

“21世纪不动产”是第一家进入中国服务行业的特许经营组织，主要定位在二手房中高端市场。21世纪不动产总经理比尔・亨特表示，“我们在中国的目标是发展30个区域、2000家加盟店和14000名专业经纪人。2003年底预计在中国会有250~300家加盟店、在中国地产中介市场排名提升至第三位，2004年将成为中国最大房地产中介组织。”

一位内地老总告诉记者，欧美地产商在进军中国市场时，不仅只做开发建筑项目，同时，对于二级市场、租赁业务、中介市场等各个方面都在介入，可以说，是一种大的房地产业概念的介入。

从“单枪匹马”到“排阵入世”

中国现有的两万多家房地产企业长期存在着规模小、资金少、服务差、资质低等问题，处于绝对劣势，缺乏竞争实力。同时，大量国有房地产企业还处于转制过程中，与市场经济的要求不相适应，其经受市场竞争、抗御市场风险的能力都无法与外资房地产企业相提并论。

专家分析，此次外资进入，绝不会携带资金“单枪匹马”进入内地房地产市场，而是要以强势的资金、技术、销售、物业管理“排阵入市”。

据在内地刚刚建造好住宅项目的一位美国公司项目经理向记者介绍，为了保证住宅的高端品质，该公司的这个项目50%的投入都被放在了购房者看不到的机械设备、机电系统等方面，因为这些设施设备将极大影响居住者的舒适程度。据介绍，其项目的6套系统（外墙系统、空调通风系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、电梯系统）中，每一个部件都选择了西门子、奥迪斯这样的国际大厂商的产品。同时，更是不惜以40元/建筑平方米的代价，建造了目前北京市场上最优秀的空调通风系统。正因为此，该项目在短短两个月的时间内销售出140套房子的重要原因之一。

而据戴德梁行深圳公司高级工程师唐中华介绍，外资在物业管理方面也是精益求精：市场意识浓厚，一方面提供优质的服务，一方面要保证效益，优胜劣汰，危机感重；组织结构精干，决策快，费用少，效率高；人性化服务，物业管理是业主的管家、保姆；以服务为主，而不是以管理为主；讲计划性和预防性；运作规范，透明等，这些都将对传统物业管理造成巨大冲击。业内人士也同时指出，中国物业管理在外资的冲击与带领下最终要走向企业化、专业化、一体化，物业管理的终身制最终要走向由业主选择的有合同期限的聘用制。

可以说，在一些外资开拓中国房地产市场的过程中，另一些外资同行们都密切关注着其在中国的每一步举动。另一位外资房地产公司的高管人员告诉记者：“一些同行每次来北京，必定要和我们公司的高层谈谈北京的最新情况、项目的开发进展。因为，他们对中国这片生机盎然、大步向前的土地，充满了好奇和投资热情，但是投资房地产，仅仅有热情是远远不够的，上亿美金的投入，需要相应的回报，在对市场环境、运作流程等不了解的情况下，贸然进入，也许会血本无归。”所以，当看到有着同样背景的外资小心翼翼地在陌生的北京探路时，“洋发展商”们自然会密切关注。

业界分析人士表示，跨国地产巨头特别是欧美资金进入中国地产开发领域的步伐开始加快，外资在内地房地产业“摸着石头过河”的局面也会得到很大改善。未来中国房地产市场竞争会更加激烈，竞争将使中国地产开发、规划及服务水平等方面得到较大提高，竞争最终将促成中国房地产市场迈向成熟。

但是，也有业界人士认为，外资进入中国房地产领域在带来冲击的同时，也会带来先进的观念和管理模式，刺激内地房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本、提高产品品质，改变中国房地产业现有的普遍低效的经营状态，增强企业的竞争能力，生产出高水平的、更适合消费需求的房地产产品。而且，这还会引发内地房地产服务企业在服务理念与服务方式上的较大改变，提高房地产服务业的服务水准，进而提升地产业的供给水平，实现产业升级。