浅谈我国廉租房现状及建设探讨

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摘 要:廉租房制度作为城镇低收入居民的住房保障手段,却面临一系列的问题。廉租住房制度的构建,关系到社会的安定团结、关系到经济的健康发展、关系到社会主义制度优越性的体现。本文研究的目的就是为了探讨我国廉租房存在的问题及对策,从而完善我国廉租房制度,最终实现‘居者有其屋”的目标。

关键词:廉租房;存在问题;建设探讨

中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-02-0047-03

我国廉租房制度建设已有近十年的时间。1998年我国开始启动廉租房试点,2003年廉租房制度全面推行,2005年国务院发文对做好城镇廉租房制度建设工作提出了进一步要求。在市场经济条件下,通过住房制度改革,有支付能力的居民,可以通过市场解决住房问题;而对于低收入家庭,政府则要通过住房保障,来解决其支付能力不足的问题。廉租房制度是我国政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。

一、廉租房发展现状分析

从全国的统计数据来看,截至2006年我国通过廉租房政策解决的住房困难户为54.7292万户。另据有关数据显示,截至2007年底,我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿,其中中央政府支出51亿,地方政府支出94亿(占了1998年到2006年总和的1.3倍)。尽管与当年的财政总支出49565.40亿相比只是很小的数字,但是相对于过去八年间的投入而言,政府财政的投入力度在加大,投入数额在增加,这说明廉租房制度的发展备受重视。同时,按照24号文件的要求,中央财政首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付专门用于廉租住房制度建设的资金。2007年是我国廉租住房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元,这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。

二、廉租房制度发展中存在的问题

1.廉租房建设的资金投入中存在问题

首先是资金投入不均衡,地区间差异较大。东部地区的地方政府在廉租房上的资金投入多于中西部是必然的。中央的财政投入也是存在偏向性的,这不利于各地区间的和谐发展。其次是资金筹资方式较少,且有些筹资方式不具有稳定性和可持续发展性,如土地出让净收益等。最后是资金总量不足,难以发挥政策优势。房价升高,百姓苦不堪言,尤其是困难户。政府却不堪重负,有限的资金难以发挥有效作用。

2.廉租房保障层次低,供应总量不足且受益人群有限

我国的廉租房保障有严格的准入条件,这使很多边缘户的住房问题得不到关注,并且我国廉租房的保障层次较低,只是解决低收入家庭的居住问题,在住房质量上还有待于提高。廉租房不论在租金补贴或是实物配租方面都存在供应量不足的问题,这是导致收益人群有限和保障层次的的一个重要原因。

3.有关廉租房的立法和政策不到位

廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。我国在过去十年的发展中也在立法方面做了相关工作,如2003年颁布了《城镇最低收人家庭廉租房管理办法》、2007年颁布了《廉租住房保障办法》。但这些都只是一些立法层次较低的办法、条例,难以在约束和监督方面发挥作用,尤其是《廉租住房保障办法》尽管内容翔实,但其立法层次确实有待于提高。

4.地方政府职能缺失,重视力度不够

首先是“廉租房”定位不准。在地方政府的落实贯彻中,“廉租房”政策是实现社会主义和谐社会的又一重大举措。然而许多地方政府总是流露出廉租房变贫民窟的担忧,在很大程度上限制了廉租房的推广速度。其次是政府考核官员业绩偏差。廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。一方面房价的下降,会让地价下降,从而会导致政府的收入减少;另一方面,会拖累经济的增长,GDP会下降,对于地方官员的考核形成负面影响,以至于部分官员在贯彻实施时积极性不高。

三、进一步完善廉租房的对策

1.以中央政府为主体,加强地方政府责任

近年来,在中央政府的号召下,地方政府对贯彻廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府从自身政绩出发,对于廉租房这种“收益低,见效慢”的制度表现不是十分积极,使得这项制度的实际运行并不如设想的那样顺利。因此,应当加强地方政府的责任,进一步将廉租房制度落到实处。如地方政府应当设立类似于廉租房管理办公室这样的专门机构对其进行管理;应当将中央政府所拨款项专款专用,并在其保值增值中表明积极的态度以确保途径的多样化。

在政绩考核方面,笔者认为应该将廉租房等住房保障的发展作为政府绩效考核的一个重要方面,这样可以有效调动政府工作的积极性,又可以把握廉租房建设的前驱性。对各级政府廉租房建设实施严厉的奖惩机制和责任追究机制势在必行。

2.建立健全相应的廉租房保障法律法规

目前,我国应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构,把廉租房建设、分配、使用等制度以及廉租房的修缮与物业管理办法等上升为法律法规,并应适当地出台一些相关的配套规定来对各类社会保障性住房的申请条件、销售价格、租金标准等进行细化。廉租房法律法规的建立健全,将为廉租房制度的运营提供重要的法律支持。

3.拓宽筹资渠道,确保廉租房建设的资金供应

如前所述,公积金增值收益占到廉租房资金投入的28%,这部分资金的使用方式备受质疑。对于这部分资金的处理政府应当既减少缴费人利益损失,又要保证其对廉租房建设的资金投入,这就需要政府合理运作这部分资金保证其增值收益。而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。因此,廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,而政府的财政补贴在很多情况下难以到位。在廉租房的筹资方面可以更多的借鉴国外的先进经验,如可以借助资本市场来对资金进行保值增值等。另外,政府可以积极引导鼓励开发商参与到廉租房建设中来。可以通过融资方式解决资金问题,使廉租房开发贷款证券化。要求地方政府积极参与“廉租房”建设,合理运用优化配置,处理好信贷政策金融创新可在一定程度上缓解资金不足的困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,而廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口的数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。

4.加强管理与服务,建立健全配套设施

我国廉租房建设在管理与服务方面还相当落后,其配套设施还很不完善。美国实施严格的审查准入制度,新加坡坚持对“公共组屋”实施严厉的法律管理制度,这些都是我们可以借鉴的经验。我国应当加快对供应对象收入统计与监管机制的完善,严格审查准入制度,更好的维护低收入家庭的住房权利。目前,受政府廉租住房数量有限的限制,大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源,但在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,廉租住户的市场交易成本会提高。所以,应当建立有效的房源信息交流机制,为廉租住户提供相关服务,尽量减少成本。同时应当建立有效的退出机制,“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪费了本来就有限的资源,退出机制的建立将有助于改善这一现状。

管理方面除进入与退出机制需要完善外,还应提高房屋维修与保养工作的力度,只有相关工作全部落实到位才能保证廉租房制度的可持续发展。

5.扩大廉租房覆盖面,增大政策宣传力度

应合理确定廉租房保障标准,逐步扩大廉租房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。同时,增大政策宣传力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同时,需要考虑如何用恰当的方式推广,让真正需要的人知道如何申请,并把申请过程透明化。但是政府资源是有限的,未来廉租房肯定会出现排队等候的问题,所以应当建立合理的轮候机制,它的建立和完善有利于对廉租房资源的合理利用,可以避免个别官员有机会谋取私利,使真正需要帮助的家庭得到住房保障。

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[8]本文数据来源于中华人民共和国建设部网站廉租房建设专题,引自fds.cin.省略/