房产政策再明朗一步

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1月13日，北京市市长郭金龙，在市人大会上说出两句至关重要的话：一是明确表示，政府不会为高价房托市。二是造成目前高房价局面，就土地开发成本的上升，政府是有责任的。此话一出，社会反映强烈。

之所以反映强烈，是这两句话点中目前房地产业两个最为核心环节。进一步，第一句是对房地产131号文件没有说明或者没有说透部分的精辟提炼。第二句就是贯穿在整个高房价环节里，大家一直不敢说、不能说、不愿说乃至历次房地产文件里曾来就没有提及过的重要问题。

远的不说，通读房地产[2008]131号，加上1月6日四部委联合的《采取综合性措施促进房地产市场健康发展》两个文件，对高房价的政策意见，只提到以合理的价格促进商品住房销售。如果只看这两个文件，人们预计不到高房价什么时候能够落下来，还有落到什么价位才是合理的？直到1月10号左右，住房和城乡建设部部长对地方政府不许再越权出台刺激房市的再次发话之后，人们才有了一个基本的判断：不鼓励高房价，乱托市要打压。

即使这样，对高房价只能说有了一个方向性的指导意见，没有量化的标准。

不鼓励高房价，不等于今后就不会继续高位走价。有人日前已经表态：今后“部分楼盘价格将涨至每平米10万元”。按照经济规律，物稀为贵，像北京王府井区域，大概每平米20万也很有可能。所以，我们既不能谴责商人驱逐暴力的本性，又要承认现实就是如此。实际上，这位房地产大佬的话，几乎是否定了“以合理的价格促进商品住房销售”政策。由此看来，要把政策落到实处，关键要从政策上给出一个更明朗的定位。

自去年以来，不少媒体以“政策救市”、“政策托市"说法，误读房地产政策。中央出台的房地产政策，从来就不是托市政策，核心是对住房结构性调整，全面支持，共同发展，拉动经济。所以，一定程度上误导了地方，出现了一些真正托市的现象，像日前江苏准备把商品房价格决定权全部下放给房地产开发商。就目前全国的状态而言，开发商一旦拥有了完全的价格决定权，其结局会不断上涨，并不会出现像有学者说的，价格由消费者说了算，已经进入房地产消费市场时代。

尽管目前呼声一片，大部分区域房价也有回落，如果不在政策上做硬性规范，到2009年底经济整体回升之际，房价肯定将再次反弹回去。开发商才不理会什么呼声，因为等待住房的购买力，对他们来说才是硬道理。

现在的问题是，如果仅靠抹平价格，商品房开发商，估计很难兑现。主要原因是整个价格链条本身就很高，其中，土地拍卖价格就占了很大一个比例。成思危教授日前给出了一个比较精确的答案：“在房价中，房子土地和建筑成本占50%，政府税费占20%，开发商占30%。”所以，最终目标不是仅仅抹平高房价，而是要彻底削平由高房价体现出来的高价暴利利润。也就是说，如果在房产税收上不能大幅下调，那么只有大幅消减土地拍卖价格，说白了各级政府要让利于开发商，实际是间接让利于民。最终形成商品房降价与土地低价拍卖双环齐降的局面。这样，商品房价才能真正步入合理销售状态。

对未来住宅结构判断，基本是高级商品房、中级商品房与保障性住房三个层面构成。从一国经济总体发展着眼，我们并不排除实施一定量的高价住房的政策，因为社会是一个需求多样性的形体结构。所以，中级商品房将成为主体，也是合理价格销售重心。拿出具体的合理办法，比如地域定价法，或者REITs基金持股一类的办法等，汇成政策体现出来，需要众人的智慧，共举良策，为民谋福。