城市沿街建筑改造中常见问题研究和探索

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摘要：文章分析了城市道路沿街建筑改造过程中遇到的常见问题，提出了相关的解决策略及相应的技术措施，并试图总结出有关问题的设计原则与方法，为以后的改造设计项目提供一定的启示、借鉴和经验。这些至关重要的共性问题，在具体的改造项目中要因地制宜地提出合理的具体解决方案。

关键词：建筑改造：立面改造；城市更新；旧城改造

中图分类号：TU243

文献标识码：A

文章编号：1008-0422（2013）10-0084-02

1 前言

城市建筑是城市文化的重要的组成部分，也是其具体表现形式和重要的载体，它能反映出城市特有的文化特征。伴随着城市的发展，为数不少的一批旧建筑结构保持完好，且一直处于使用状态，并尚存较长的使用寿命，然而原先设计的功能无法满足当前的要求，譬如解决居民晾晒需求，以前的建筑并没有考虑这些问题，而居民自身增加的附属设施又无法照顾到建筑的整体效果，必须通过适当的改造，才能使其经济价值得以更好的发挥；另外一些旧建筑由于受到建造时经济、技术水平及设计理念的限制，使用中缺乏必要的维修和维护措施，建筑局部破损严重，急需通过改造对功能和设施进行进完善和更新。上述旧建筑，如果简单粗暴的采取拆除重建，势必造成巨大的资源浪费和环境污染，同时也割裂了城市发展的文脉。由于这些旧建筑存在量大、涉及面广且与社会生活联系紧密，如果能系统、有效的对其加以改造和再循环的开发利用，将有可能必定能取得良好经济效益和社会效益，是促进资源可持续利用的理想选择。由此，改造项目成为目前城市建设中不可或缺的部分，建筑改造更是其中的重中之重。

齐康认为，城市形态分为轴、核、界面和节点，沿街建筑就展现了界面和节点的重要性。界面是限定空间的物质实体，空间的界面可以是显性的。也可以是隐形的。前者为沿街建筑立面、店面和围墙等：后者为建筑环境的绿化和设施等。本文讨论的改造主要针对道路空间显性界面中最重要的组成部分——建筑立面改造和店面店招改造进行研究。城市沿街建筑改造经常作为城市道路综合（包含园林、市政、灯光等）改造的一部分实施，是一项复杂的系统工程，也是一项实施效率高的惠民工程。主要特点是工程琐碎范围广，工程量大，协调实施特别困难。

2 常见问题研究和探索

通过长期的探索和实践，在改造过程中经常存在一些如下的共性问题需要建设单位、设计单位、监理单位和施工单位予以考虑解决。

2.1改造范围

范围的确定是个复杂的过程，需要根据城市道路两侧建筑的现状特点，由建筑师及建设单位共同经过反复的考察和推敲论证之后确定。一般情况下，改造范围原则上确定为沿街的首排建筑物，但是在重要路口或节点处，为了满足景观效果的需求，需要对建筑改造范围进行适当地增加。

2.2原始资料不全

缺少原始资料是设计过程中最大的障碍。道路沿线建筑建设年代不同，部分原始资料保存在城建档案馆，而绝大部分建筑原始资料缺失。因此造成建筑师无法深入地了解原建筑结构体系及准确位置，即使有原始图纸的建筑也常常由于部分使用单位的私自改造，造成现场与图纸不符。在这种条件下，受到时间、资金及程序的制约，大多数建设单位不做建筑的勘察工作，仅仅提供现状道路的总平面图作为设计依据，这样就大大降低了改造方案的可行性。在没有原始图纸的情况下，最理想的是建设单位可以委托相关的房屋质量检测中心对老旧建筑的屋面板、阳台围护等类似结构进行检测和荷载试验，外墙可以进行缺陷性红外线检测，并提供相应的立面数据尺寸，为今后的设计质量提供可靠的保障。

2.3工程量不准确

工程量不准确也是设计过程中经常遇到的难题。首先是尺寸的不准确，特别是在施工图设计的过程中，容易造成数据尺寸与实际情况不符。在原始资料缺失的情况下，大部分建筑立面的数据尺寸是由建筑师在现场实地踏勘的过程中用仪器精确测量所得，如有误差，须根据实际情况调整。对于建筑立面中无法测量的部分，则需要凭借经验将相关改造数据适当放大，最终使建筑平面估算总尺寸与总平面图尺寸数据接近，立面尺寸根据层高确定，尽量减少误差，最终准确的数据尺寸以施工单位和监理单位的复核为准。其次是未知工程量的不准确，比如建筑屋顶的渗漏工程量，更是需要通过走访顶层居民进行前期的调研工作，以便在屋面改造时整体翻新。而外墙空鼓或渗漏等工程量问题前期设计通常无法解决，只能按照相应的百分比予以暂估，在施工过程中通过现场签证确认。在估算指标中，通常选择建筑面积作为估算的设计依据，外表面积作为修正数据的参考指标o

2.4安全性保证

安全性保证是改造实施的必要条件。对于建设年代久远且缺乏原始设计资料的建筑，在外立面的改造及构筑物增加方面，应尽量避免对原建筑结构产生影响。在安全性控制方面，对于建筑表面的常规装饰材料除一层高度可使用石材外，二层及二层以上楼层应尽量选择安全质轻的涂料、真石漆、穿孔铝板、铝方管、EPS等进行装饰。对于建筑外表面增加的附属构件安全性和需要二次深化设计的钢结构、幕墙、店招等安全性的保证，则需要在施工前通过对建筑进行检测或拉拨试验后重新复核验算，并由设计单位校审（图2、3）。对于建筑的玻璃幕墙应尽量避免对原始结构产生影响的整体更换，可根据需要更换与沿街整体效果色彩不协调或破损严重的玻璃。

2.5资金控制

资金控制是政府项目改造过程中的难点，特别是在投资巨大的项目中，可调节的资金相对总的建安费用微乎其微。在方案设计阶段，估算资金可根据沿街建筑的改造手法、改造力度和改造内容对众多的建筑进行分级和分类处理，并结合相应改造等级进行资金的综合单价控制，进一步对估算总价进行控制。在初步设计和施工图阶段，概算资金可根据工程量和相应的节点图纸或样品进行控制，对影响整体效果较大的材料应保证尽量选择较高的品质。在实施过程中由于牵涉到众多的业主和企事业单位以及前期一些意想不到的工程量的增加，概算资金中建议对预备费中的不可预见费以上限计取，供必要时使用。比如建筑墙面杂乱线路通过外套管规整的费用，更换门窗过程中对原住户装修室内窗台造成损坏翻新的费用，以及经常发生的空调移机过程中损坏的费用，部分居民认为改造中使用的材料高于目前自身使用的材料而要求建设单位更换的费用等问题，都需要在不可预见费中加以考虑。

2.6现场协调

现场协调是影响工程进展的重要因素。在前期对违章设施拆除过程中与使用业主的协调是施工实施前最关键的步骤，拆除的力度和居民的配合程度决定了改造方案的实施程度。在方案设计中的改造效果需要根据居民实际的需求，充分与居民沟通，尽量满足居民的切身利益，并配合居民业主、街道居委、施工单位等多方协调，以便设计方案可以在实施过程中得以落实。比如住户提出安装晾衣架和挡雨蓬，在方案设计时应尽量满足居民的要求，如部分无法解决的功能，需要在其他地方比如屋顶或附近空地对居民的该项功能进行补偿。在施工过程中，对于方案中无法落实的部分，需要及时解决并改变修改原设计方案。对于白天看景，夜晚看灯的城市建筑，夜景灯饰工程需要统一设计、同步施工，以减少脚手架的二次搭设的费用和对居民生活的影响。

2.7图纸设计

图纸设计是方案能否落实，效果是否可以实现的先决条件。在改造方案设计前，应对建筑的构造进行充分的了解。比如有些建筑在使用过程中将原室内功能改造成KTV，将建筑外部原窗户部位用砌块填实，改造方案必须依据现有功能在外墙增设金属罩板或采用其他措施美化处理。在施工图设计的过程中，容易造成数据尺寸的不准确，或由于现有建筑部位被构筑物特别是广告牌遮挡或改造过，导致建筑师在前期无法查看相关的内部构造，则需要拆除遮挡后根据实际情况对方案进行相应的调整，因此造成设计不能一步到位，经常需要变更图纸。在外墙涂装的工作量计算上，由于牵涉到类似线脚等很多凸凹的部分，计算需要格外细心，对于很多非土建构件如防盗窗、晾衣架、卷帘门等样式，可由图片或实物进行选择确认。

2.8关于功能性附属物设计

在改造过程中，尤其是居住建筑，很多居民自行安装的晾衣架、防盗窗、雨蓬、封闭阳台、空调等，造成位置和样式不统一。在建筑外立面设计中增加这些构件，会影响整体的设计效果，因此在设计的过程中，应使居民的要求与方案的效果相协调（图1）。方案设计中增设的一些附属物如穿孔铝板，应同时结合室内功能进行设计，而不仅仅从形式角度出发，避免对原建筑结构、通风、采光、消防等方面造成影响，难以最终落实（图2、3）。

2.9节能设计

在改造的过程中，由于存在很多老旧的建筑不满足相关的节能标准，在改造过程中应对建筑的屋面、外墙和门窗等部位进行节能改造并验算，以满足规范的要求。另一方面，由于地方财政的压力，节能改造成本较高，且现有施工技术和工艺难以达到要求，一旦渗水材料很快失去保温作用。因此节能问题需由建设单位综合衡量后决定。

2.10店面设计

店面是沿街建筑中距离人最近的部分，店面的设计直接影响行人的视觉空间感受。店面的存在形态是动态变化的，部分店面经常因合同到期等原因变更，广告店招的方案需要根据施工时具体情况进行相应调整，尽量考虑易于更换的灯光文字，并与每家店铺充分的沟通。对于沿街二层三层的店招设计，仍需按照一店一招的原则处理。对于全国统一连锁店或金店、饰品店等标准较高且符合道路整体效果的店招可以予以保留，使相邻店招的改造与之协调。对于沿街道路档次较低的餐饮店、五金店等，在改造过程中铺装应选择耐油污的材质，长期效果可通过道路两侧业态的提升自动调整。对于类似步行街的改造也可通过政策倾斜或指定业态予以规划。在城市综合改造过程中，常常由于道路的“白改黑”造成室外地面抬高，使部分店铺的室内标高低于室外人行道的高度，需要在室外增加排水明沟及盖板，避免雨水倒灌。

2.11细节设计

细节是决定一个项目的关键因素，在改造项目中也不例外。比如隐形防盗窗的安装位置的确定。隐形防盗窗通常有两种安装方法，内置和外置。内置的好处是最大可能的保证建筑外立面的改造效果，缺点是使用不方便。外置的好处是使用方便，缺点是边框材料容易生锈且影响立面效果，特别尤其对于较窄的外开窗，无法安装在外面。最终的选择需要建设单位综合考虑各方面情况后，与设计单位共同商讨一个易于实施的方案。建筑的第五立面屋面也是设计中需要认真考虑的事情，屋面的设计会影响到一个城市的整体美观效果。

3 结语

以上11点是笔者从长期改造实践中总结出的共性问题，但归根结底，城市道路沿街建筑改造项目应根据建筑所处性质不同、建设年代不同，所处地点地方特色的不同予以不同的措施进行设计改造，实施的复杂性和难度可能比比新建项目还要高出很多，其中的一些特殊问题不可避免也无法忽视。希望本文在建筑改造项目的研究和探索能对今后诸多的改造工程贡献一份宝贵的经验。