商业银行住房贷款还款方式的创新

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目前，我国商业银行住房按揭贷款的还款方式按规定只能采用等额本息法和等额本金法两种方式。比较两种还款方式，等额本金还款法要比等额本息还款法所支付的利息少。这两种还款方式基本上都要求还款本息在还款期内均匀分布，好处是银行可以确定未来的现金流，却没有给借款人更多的可以根据自身收入分布状况选择还款方式的余地。

而在金融市场比较发达的国家，住房按揭贷款的还款方式是多种多样的。如在美国，除了等额本息还款外，还可采用累进还款法、产权递增还款法、固定利率递增还款法、提前还款罚金法、可调利率还款法及气球还款法等。这些形式多样的贷款，不但给借款人多样化的选择，同时也为银行针对不同客户提供不同风险度的授信产品创造了空间。

无论从住房按揭贷款人的初衷还是银行最初设计按揭贷款的本意来看，都希望按照合同规定的期限和利率按时足额偿还贷款本息。根据这一前提，我们可以对按揭贷款还款期内的现金流作以下调整：在固定的还款期限内，客户可以根据自身收入分布预期，选择递减还款法、递增还款法和随机还款法三种方式。为了研究便利，我们选取的案例全部假定客户从银行获得住房贷款50万元，还款期采用银行同业最常见的20年，贷款利率5.58％；还款方式变动均分为五个阶段，每个阶段为48个月（4年）；在每一个还款时段，采用等额本息法进行计算，但在阶段与阶段之间采用等额本金法计算。

一、递减还款法。递减还款法（以下简称递减法）是指借款人在获得住房贷款后，每阶段或者每期还款数额呈递减趋势。但递减的程度，需要具体合同商定。该种方式主要针对前期收入高、投资渠道有限，而后期收入预期降低的客户。

对银行来说，这种方法资金被借用的平均时间较短，资金回收较快，风险较小，资金的配置灵活，但是，资金快速回收后需要银行对回收资金再度作出新的投资安排。与提前还贷不同的是，递减法还款的资金回收情况是可以预期的。

二、递增还款法。递增还款法（以下简称递增法）是指借款人在获得贷款后，在分阶段还款安排上，前期还款较少，以后逐渐增加。这种还款方式比较适合前期收入水平低，而预期未来收入会逐步提高的客户。

对于银行而言，递增法相对递减法，资金回收的平均时间较长。在整个贷款期间，银行有更多资金处于贷出状态，即有更多的资金有稳定的投资渠道。

三、随机还款法。随机还款法（以下简称随机法）是指还款周期固定，每期还款数额任意（但有下限），到期利随本清。为降低风险，银行可以规定任一年内的加总还款本金不得低于按等额本金还款计算的年应还本金余额，即至少在第12期还清本年度按等额本金法计算的应还本金。随机法主要针对每年末有固定收入的人群，或是收入不以月计算的客户。这些客户只要用一年中某一时点的大笔收入进行一次大额还款，就可减轻一年中其他月份的还款压力。

递增法、递减法、随机法三种还款方式中，就递减法和递增法而言，阶段数越多，利息总额就越低。当阶段数等于期数时，就与等额本金法相同。所以递减法所计算的利息总额必然是介于等额本金法和等额本息法计算的利息总额之间，递增法计算的利息总额大于等额本息法。而随机法实际上是等额本金法的变形。常用的等额本金法是月等额，而随机法可视为年等额本金法，其利息总额稍微高于等额本金法。相比较而言，这五种方法中递增法累计偿还本息总额最多，等额本息次之，随机法与等额本金法相当，递减法累计还款最少。

本文创新的三种还款方式无疑可为客户提供多样化的产品，从而提高银行的市场竞争力。新还款方式的风险在于：回收资金的平均时间不同导致的流动性风险。如果能够较好地控制流动性风险，推出多样化还款方式就不存在障碍。

（摘自2005年第5期《上海金融》）