房地产非说不可
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2012年11月，54个城市新房成交量创出2012年的月度新高。销售数据火爆，地产暖冬能否照耀A股？城镇化概念备受关注，地产板块能否借此东风吹响反弹集结号？
沉闷的市场中，一股名为城镇化概念的旋风刮起，其中水泥和工程建筑板块以两日累计涨幅超5％的优异战绩成为概念板块中当之无愧的领头先锋。行业淡季之中，概念预期下的领头羊还能跑多远？消费、环保、医疗，城镇概念辐射广泛，谁又将接过领涨接力棒？让我们一起梳理一下城镇化背后的投资机会。
杨光：每当美女被恶人绑架时，总会有一个英雄出手相救。最近大盘落难，这次挺身而出的不是银行，而是城镇化概念。近期城镇化概念表现非常不错。那现在提的城镇化概念，和之前房地产作为支柱产业时的政策，有什么不同？
张刚：城镇化板块应该是双轮驱动：一个驱动在于近期曝光的房地产销售数据，反映出刚需力量的庞大，而且此前刚需被市场严重低估，原先大家以为，房子恐怕卖不到什么程度。
另外一个轮子就是11月29日，国务院通过了《中华人民共和国土地管理法》（修正案）的草案，里面涉及到新农村的建设，城乡一体化的推进。
不只是家电受益
杨光：不管怎么着，都得用到水泥和工程建筑，所以这两个板块先涨起来了。不过公司业绩可都不怎么样，而且水泥和工程建筑已进入淡季，因此很多人都担心这纯粹是一个概念化的炒作，它能走多远？
李世彤：城镇化行情起动来源于一个领导的讲话，当时提到了城镇化。大家注意到，水泥大多是超跌反弹。最近比较抗跌、同时又在涨的是房地产，这也符合我们前期的看法，就是房地产业的发展并没有大家预想的那么悲观，它的估值过低了，所以才容易受到重视。在2012年底前，是可以重新进入房地产的时机。
城镇化的进程中，我们一方面要关注地产板块，另一方面要关注装饰工程。明年中期行情我们比较看好这个板块。现在是重新洗牌的一个过程，而且城镇化进程并不仅仅是多少户家庭要装修，而是政府一定会进行很多的城市投资，要推倒重来，拆掉一些建筑，又重建很多公用建筑。
杨光：但其实还在围绕房地产打转。通过城镇化这个大概念，可梳理出消费升级、能源变局、绿色环保和智慧城市等分支。那么当第二波行情到来时，哪一个分支是最有希望的？
张刚：我个人倾向于新农村建设。而新农村往往是城乡结合部最先发展起来。
杨光：新农村建设这块，最近我发现一只个股有异动
格力，大家都知道它属于小家电的龙头。很多人说新农村建设，家电企业是最受益的，这是消费升级的代表，这个思路对不对？
张刚：思路对，但我觉得这个面实在是太广了。新农村建设包括投资和消费，涉及的行业也是非常广泛的，家电只是其中一个领域。比如说家电带动起来后，电力也必须跟上，电器设备是不是也应该受益？所以涉及的品种相当广泛，而且持续的时间恐怕不是一朝一夕，而是要贯穿整个2013年。全国经济工作会议对这方面恐怕还有更为详细的阐述。
房地产卷土重来
据中原集团研究中心监测，11月54个城市新房成交量创出2012年的月度新高，万科前10个月的销售额，也已经突破1000亿大关。城镇化概念备受关注，地产板块能否借此东风吹响反弹集结号？
杨光：万科、中海、保利、招商等等标杆型房企，平均的销售计划完成率已经达到99％。还有些企业现在卖的房已经是超额完成任务。房地产尤其是“大家伙们”，今年的业绩恐怕要比预期的业绩好得多。
张刚：简直是爆棚。刚需爆发了强大的购买力，城镇化建设推动，再加上城市的各项改革措施也加快推进，所以激发了大家的购买力。
最近异地高考的消息报道出来，说是上海广州都要尝试进行突破，这会使大家购买主要省会城市房屋的热情进一步高涨。
杨光：照此推断，像北京、上海、广州这样的核心城市的核心学区房恐怕又会暴涨了。
张刚：非学区房也无所谓了，反正交通很发达。
杨光：申银万国的一份分析报告当中说，预计2020年，中国城镇化人口规模将增长2亿至8.7亿，按照人均20平米来算就增加了40亿平米的住宅需求。这有点吓人。按这个理论推算，房地产根本就不是夕阳产业，而是一个朝阳产业。
李世彤：城镇化并不一定要进北上广，人口有可能从农村进小城市，小城市人口再一步步向大城市走。限购就跟上世纪的粮票、布票一样，要限制购买的时候，往往是需求没有满足的时候。我们认为2012年底到2013年，会有一次比2012年更大的行情。因为政策压制不如2012年那么严厉，需求又存在。
杨光：中西部的城镇化率明显落后于东部，我在想，有没有可能出现这种情况，就是在中西部地区，布局非常好的房地产企业可能在未来取得发展的先机。
张刚：西部的发展是日新月异。比方说重庆的公交已经有wifi了，而且信号非常好。在北上广，等公交的时候不知道下辆车到哪儿了，到你所在的站大概还需要多长时间，但是成都已经有这个技术了。西部的发展正在慢慢超越东部。
杨光：您是认为，中西部地区未来的房地产发展前景其实要更大一些。那么世彤认为哪边的机会更大？
李世彤：我只说一句：将来上海和重庆哪个地方城镇化率会更高，房地产业的空间就更大。