商品住宅价格空间演变分析研究

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摘 要：本文以广州市中心六区商品住宅价格样本数据为基础，分析其总体变化趋势以及各个区商品住宅均价的时间变化特点，揭示时间变化规律；应用地理信息系统软件Mapinfo建立广州市商品住宅价格空间数据库，对商品住宅楼盘信息数字化并制作专题地图，通过住宅价格空间分布图和三维立体图，分析商品住宅价格空间变化特点，揭示空间变化规律。

关键词：商品住宅价格；时空变化；广州市

基金项目：大学生创新创业训练项目（1184513204）与广东工业大学社科研究课题立项项目联合支持。

1 研究范围及数据来源

1.1研究范围

研究的空间范围为环城高速公路包围的地段，即是广州中心六区，即越秀区、海珠区、天河区，以及荔湾区东部、黄埔区东部、白云区南部的地域空间。因为该地域范围是广州目前经济发展的重地与未来经济和房地产迅速发展的地域空间。该范围的选择有利于本文结果的准确性和代表性。

1.2数据来源与处理

本次研究收集了广州市中心六区（越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区）2002年至2012年10年间商品住宅开发项目数据，共990个已售或在售住宅样点的住房成交均价信息，全部住宅样点均来自广州搜房网，并通过安居客房地产信息网站进行信息补充，部分样点的信息不全，通过实地调查搜集的数据和参加房博会获取的资料汇总等进行补充。

样点数据的处理：剔除信息不全和数据明显失真的样点，考虑到经济适用房和部分别墅样点的价格分别明显低于和高于区域平均价格水平，如将其纳入样点库会影响空间分析的精确度，导致错误结论，因此，将经济适用房和部分别墅样点剔除，最终得到990个样点数据。本文选取了2002年和2012年两个时间节点的住宅样本数据，便于分析不同时期商品住宅空间分布演变规律。

2 分析的技术方法

本文应用的软件为Mapinfo，研究技术流程主要包括数据准备、住宅楼盘信息数字化、空间分析三个步骤。数据准备主要是筛选住宅楼盘原始数据，该部分的基础数据源于广州市商品住宅交易数据；楼盘信息数字化主要是用Mapinfo的点位标示功能， 将楼盘样本全部点在地图上， 并输入个楼盘属性数据；空间分析主要是运用Mapinfo的制作专题地图，使价格的空间特性更加直观的显示出来，还可以查询统计各区住宅的均价。

本文应用mapinfo地理信息系统建立广州市商品房空间数据库，以2012年广州市中心城区街道图为基础，建立市区道路、行政边界、水域、楼盘等几个图层。在楼盘图层中，根据楼盘样本的信息，应用Mapinfo软件的点位标示功能，以中心城区街道图为参照底图，将研究用楼盘样本全部点在地图上，同时标注各楼盘的详细信息，包括楼盘名称、成交均价、具体地址等，作为研究住宅价格空间分布的基础图件。

3 广州市中心城区商品住宅价格空间演变分析

3.1商品住宅空间分布演变规律

图1 广州市2002年住宅价格样点分布图

图2 广州市2012年住宅价格样点分布图

3.1.1空间分布沿主要干线向延伸

城市道路交通对广州商品房空间分布影响重大，根据图1与图2，两个时期全部商品住宅分布图分析，城市主干道上的商品住宅数量最多，沿城市主要道路干线向延伸，向南北扩展比东西明显；地铁沿线、公交车站密集的交通便捷区域楼盘分布也相对集中。

3.1.2空间分布有一定聚集性

通过楼盘样点分布图可以看出，广州市商品房的分布在某些地区表现出一定的聚集性。最明显的是越秀区的东山、北京路，荔湾区的中山八沿线、上下九，天河区珠江新城、火车东站，海珠区江南等地区。

3.1.3空间分布有明显的区域差异性

作为发展成熟的老城区，越秀区、荔湾区商品住宅分布最密集，楼盘分布以老城区为中心向四周扩散；海珠区沿珠江及西南部楼盘分布密集，由于区域功能定位为工业区，因而其东南部楼盘较少；天河作为新区，珠江新城板块的迅速崛起，楼盘开发数量大增，其西南部近越秀区、海珠区的区域分布集中；白云区主要沿三元里大道等主干道分布较多，与越秀区交界区域分布相对密集，北部受自然条件和历史因素影响，其商品住宅较少；黄浦区城市区域功能规划为港口码头，10年间楼盘数量变化不大，主要集中在主干道。各区商品住宅以老城区为中心向四周扩散，距地城区越远的区域商品住宅数量较少零星状分布。

3.2商品住宅价格空间变化特征

图3 广州市2012年商品住宅价格平面分布图

图4 广州市2012年商品住宅价格三维立体图

从广州市商品住宅价格平面分布图分析可知，其价格分布大体上呈现以越秀区、荔湾区西关、天河区珠江新城及海珠区沿江一带为中心向四周逐渐降低的格局，珠江南岸海珠区颜色分布变化差异大于北岸的天河区、越秀区、荔湾区的颜色分布差异，东部天河区相对于西部荔湾区边缘颜色分布具有明显的向外突出，说明广州市房地产开发北部与南部，东部与西部存在一定差异，商品住宅价格空间分布不平衡且反映了一定的规律。

3.2.1 房价呈现圈层式分布规律。

总体而言，广州市商品房价格以越秀、天河、海珠区交界区域为中心向周围递减。从图3中可以看出，房价出现两个峰值区域：珠江新城和天河北，极值点高达90000元/ ，其次，珠江新城周围的天河城，越秀区的东山、二沙岛、北京路、淘金以及海珠区滨江路至沿江路一带出现次峰值，天河区西部和越秀区交接的区域、荔湾的老城区、上下九的房价普遍较高，而边沿的番禺区和与佛山交接的区域以及天河区东北方向的房价较低。

3.2.2珠江两岸的房价差异较大

珠江两岸的房价总体差异较大，由图3中的颜色分布可以看出，这种差异主要体现在珠江北岸的天河区、越秀区、荔湾区的房价颜色分布普遍为红橙黄色，而珠江南岸的海珠区红橙区域则很少，大部分区域是黄绿色，说明珠江北岸的房价要普遍高于南岸。这与市民的择居观念有关，改革开放前，因珠江的分隔，海珠区是广州的“河南”，市民的择居观念是“宁要河北一张床，不要河南一间房”，而且沿江一带的房价也高于这一带周围的房价，体现了地理位置对房价影响的重要性。

3.2.3 CBD对房价的影响明显

房价的极值点出现在珠江新城，这与珠江新城是广州的CBD这一特点有很大关系。首先，珠江新城金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心为一体，基础设施配套完善，房子的保值增值能力强；其次，珠江新城作为广州的城市中心商务区域，商务功能发达，拥有大量高级写字楼，从而区域内的工作人员也非常多，受广州市交通拥挤状况的影响，“因商而居”在珠江新城的氛围将会越来越浓，区域内的白领人士更愿意就近择居，住宅的需求量大，直接带动房价上涨；再者，由于珠江新城的工作人员普遍是素质较高，收入较丰厚人士，房屋购买能力较强，间接的带动了房价的上涨。

3.2.4 交通干线对房价影响明显

交通干线对房价影响在市中心区域分布表现明显，图中，橙黄色所覆盖的区域正是地铁站点分布密集的区域，而且峰值出现的地方，如珠江新城、天河北、东山、北京路、滨江一带，都是交通干线密集的地方。此外，交通干线越密集，颜色变化越小，说明交通干线密集的地方住宅分布越集中，交通发达程度直接决定了该区域的房价高低。在地区也表现突出，出现价格颜色沿对外交通干线延伸的状况，如广深高速、广园快速、华南快速干线、广州大道沿线等，尤以黄绿色区域沿广州大道向南北方向、广园快速向东的延伸最为显著。

3.2.5 地价对房价的影响明显

广州市商品住宅价格高值区分布在在珠江新城、天河北、东山、北京路、上下九一带，而这些地区区位条件较好，既接近高地价的市商业中心区，接近区级商业中心，是商业繁华地段，历史形成其教学、医疗、生活服务设施与基础设施较完善，以及购物、郊游等交通便利，是一个较为理想的居住区，也是地价昂贵的区域，恰好图中的房价峰值点也出现这些区域。

结语

广州市商品住宅价格时间变化特征：（1）商品住宅价格总体上呈现上升的态势；（2）商品住房价格均略低于商品房价格，两者走势大体同步；（3）商品住宅价格的变化与宏观经济形势密切相关；（4）各区商品住宅价格涨幅差异明显，天河区涨幅最大，黄埔区涨幅最小；（5）各区商品住房平均价格高低排序基本保持一致：其顺序为：天河区、越秀区、荔湾区、海珠区、白云区、黄埔区。

广州市商品住宅价格空间演变特征：（1）房价呈现圈层式分布规律，以越秀、天河、海珠区交界区域为中心向周围递减；（2）珠江两岸的房价差异较大，河北房价明显高于河南；（3）CBD对房价的影响明显，广州的城市中心商务区珠江新城房价最高；（4）交通干线对房价影响明显，交通发达程度直接决定了该区域的房价高低；（5）地价对房价的影响明显，地价昂贵的区域房价也越高。■

参考文献

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