商品住宅空置率计算方法研究

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【摘 要】本文从商品住宅空置的影响和意义开始，首先从我国空置指标的含义入手，分析对于商品住宅空置率的认识，本文通过对不同学者和国内外空置率计算公式和计算方法的分析，并进行相应的举例演算，得出关于商品住宅空置率的计算公式。

【关键词】商品住宅；空置率；计算方法

1.空置与空置率

1.1 我国的空置率指标的定义

国家统计局从2005年开始空置率的数据，当时空置率的定义是按照2003年建设部门对空置率指标的三条补充意见，也即是“一定时间内开发商建设的房屋没有销售（出租）的面积占其开发总量的比值”。用式子表示为：空置率=未售房屋面积/开发总量。假设2009年全国竣工500万套商品房，住宅竣工面积近5亿平方米，而待售商品房近3亿平方米，约有300万套房屋，则2010年的空置率即为：空置率=未售房屋面积/开发总量=60%。

但国家统计局2010年开始把按这种计算方法得到的数据改为“待售率”了，不再称之空置率。同时相关负责人在公开场合称空置率为：“相应类型（或用途）房屋的空置量与其总存量的比例”。与前几年的定义相比，无论是比例的分子还是分母都发生了巨大变化，对空置率的概念众说纷纭，至今尚未有统一的认识。

1.2 商品住宅空置率的认识

商品住宅空置率是反映某一时点商品住宅空置程度的指标，也是表示空置的主要指标，它是与当前商品住宅空置量成正比的，按照所依据的商品住宅市场类型与划分的不同，这里将商品住宅的空置率为存量市场的商品住宅空置率和增量市场的商品住宅空置率二者的综合。

商品住宅空置率=存量商品住宅空置量与增量商品住宅空置量/房屋总量。

商品住宅空置率也可写为：商品住宅空置率=存量商品住宅空置率+增量商品住宅空置率。

商品住宅存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占商品房总体面积的比率，但是不同的学者对空置率的分母有不同的看法，进而导致对空置率计算方法的不同。商品住宅增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一定时期内新建房屋总面积的比率，这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

2.空置率的计算方法

2.1 空置率的计算方法

关于空置率的计算，学者提出不同的计算方法，引起广泛争议和讨论的空置率指标的计算方法有以下五种：

（1）商品房空置率指标=当前商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%，该计算用公式可表示为：

（2）商品房空置率指标=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%，

该计算公式可用数学公式表示为：

（3）商品房空置率指标=商品房空置总量/当年竣工量×100%，该计算公式可用数学公式表示为：

（4）商品房空置率指标=商品房空置总量/所有房屋总量×100%，该计算公式可用数学公式表示为：

（5）商品住宅空置率=某一时刻空置住宅套数/某一时刻住宅总套数×l00%，该计算公式可用数学公式表示为：

国内的一些其他学者也提出了自己对空置率算法的见解，比如，贾海提出商品房空置率是指报告期商品房空置数量与报告期内可供销售、出租商品房数量之比。计算公式如下：

商品房空置率=报告期商品房空置面积/报告期可供销售、出租的商品房面积[上年度商品房空置面积+(本年度竣工房屋面积―本年度不可销售、出租的房屋面积)]。

2.2 对于空置率计算方法的分析

空置指标算法（1）中，分子为历年累计的商品房空置量，分母却只是近三年的商品房竣工量，我们不禁要提出质疑，为什么分子分母的统计口径不一样？对空置率算法（3），我们有着和空置率算法（1）有同样的质疑，分子分母在统计时的时间段不同，另外，在算法三中，虽然当年的竣工量作为分母，相关指标也可以很快的得出，准确性较高，但是，这种算法却与房地产产品周期不符，商品房建设具有长期性的特点，容易致使空置房和商品房不分。

算法（1）（3）的对比我们不难看出，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大数倍甚至几十倍，分母统计口径不一样，计算结果自然与实际情况大相径庭。在这两种算法下分子都偏大，如果按这种算法算，很明显空置率是偏高的。举个例子，2003年建设部公布的全国商品房空置量为1.28亿平方米，2001―2003年三年商品房竣工面积之和为10.43亿平方米，2003年当年竣工面积为3.25亿平方米，在算法（1）下，我们得出的空置率为12.3%，在算法（3）下，空置率就成了39.4%，明显是偏高的。

空置率算法（2）中，以近三年商品房空置量除以近三年商品房竣工量，分子分母的统计口径一致，具有一定的合理性，但是我们不禁要提出质疑，为什么要以三年为标准呢，有什么合理的依据？首先是三年数据获得的合理性，以三年为界数据获得较易，数据有一定的真实性。同时，以三年竣工量为分母也较为符合房地产产品的开发周期，一年两年时间太短，四年五年，周期太长，不能准确反映市场上商品房的空置情况。

算法（4）以商品房空置总量除以城市所有房屋总量，这种算法是以所有房屋作为分母，分母必然很大，所有房屋，每天都有拆迁和新建成，这就造成了统计上的困难，很难以得出真实准确的数据，这是其一。其二，所有房屋中种类又繁多，有的是单位房，有的是自建房，有的是农村中的集体房，这些都不属于商品房的行列，这种算法得出的空置率很难反映市场的真实情况。其三，这种算法下得出的空置率明显是偏低的。

另外，算法（1）、（2）、（3）、（4）都没有涉及到的问题是商品房的合理库存量和销售时间问题，房地产企业和其他企业一样，都要保持一定的库存量，算空置率时，如何将这部分空置房屋量剔除出去是一个要解决的重要问题。商品房有其特殊性，销售周期长一些也是其特点之一，有些楼盘建成后一年两年还在销售期，商品房的销售期是怎么界定的，确定空置的期限时是如何剔除其销售期的，都是上述算法未涉及到的问题。

对于算法（5），用空置套数作为计算单位，首先，有其可操作之处，那就是减少了统计的难度，套数相对于空置面积统计起来容易的多，其次，用的是一定时间段，给了实际统计人员很大的自由度，便于更准确统计数据的得出。但是这个算法的一个最大的缺憾就是套数面积大小不一，得出的空置率实际意义较弱，例如，假设两区域A和B，经抽样的出同样的空置套数，都为1000套，抽样数都为10000套，样本空置率10%，然而，A区域的套数面积多为60―90平米，而B的套数多为110―160平米，若是折算到空置面积，恐怕得出来的结果会大相径庭。

2.3 商品住宅空置率的算法

综合上述各学者关于空置率算法的研究，通过对于上述空置率计算公式的对比研究，综合各计算公式的优劣，得出没有考虑具体时间因素的计算商品住宅空置率的算法：

商品住宅空置率=某一时段商品住宅空置量/该时段商品住宅总量×100%；其中商品住宅空置量包括存量和增量两部分待售、待租的空置住宅。

用数学公式可表示为：

再加入具体的时间因素，我们得出计算商品住宅空置率的算法：商品住宅空置率=近三年商品住宅空置量/近三年商品住宅总量×100%；该计算公式用数学公式可表示为：

其中近三年商品住宅空置量包括近三年的存量和增量这两部分待售、待租的空置住宅。

参考文献：

[1] Daniel A.Hagen and Julia L. Hansen,Rental Housing and the Natural Vacancy,Hagen and Hansen,2010.

[2] KHOR AMY, YU SHI MING AND LIM LAN YUAN,The natural vacancy rate of the Singapore office market,2000.

[3]Vacancy Rates and Effective Rents in Chicago’s Office Market,Illinois Real Estate Markets,1993.

[4]贾海.我国商品房空置率计算方法及合理区间研究[J].数据分析,2004.

[5]乔菲.对如何计算我国商品房空置率的思考[J].当代经济,2008.12.