精装修工程成本管控经验浅谈

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摘要：精装修工程是房地产开发的趋势，其成本管控是管理的核心，开发企业只有在管理形成自已竞争优势，合理管控成本，才能在竞争中具备优势。下文从浅谈精装修的成本管控工作。

关键词： 精装修工程 成本管控 设计 招标 施工 结算

面对目前房地产的严峻形势，精装修工程是房地产开发的趋势，精装修成本管控是精装修项目管理的核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理形成自已竞争优势，合理管控成本，才能在竞争中具备优势。下面我从四方面浅谈精装修的成本管控工作。

一、设计阶段是精装修成本控制的源头：

1）功能优先原则

重使用功能，轻辅助装饰。设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功能浪费，例如：橱柜过大造成成本浪费；类似于精装公寓之类的小户型，橱柜长度都控制在1.5米以内即可满足使用功能要求，因此在确保满足使用功能的情况下，做到简洁大方，可将有限的成本用于完善美化包燃气管道、外露结构等处。

2）设计加减法原则和重点突出原则

设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升从设计角度来说，装修区域有主次之分。在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成本的目的。同样的投资用于装饰，针对不同的功能空间就要有轻重之分，根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档奢华。例如公寓交付标准户型样板房不配家具等物品，因此硬装部分较为简单，通过布置软装后整体档次提升较多。

3）比重适度原则

各种材料搭配比重要适度。例如公寓电梯厅采用轻钢龙骨石膏板吊顶乳胶漆饰面；墙面采用米色墙砖+浅啡石材门套饰面；地面采用仿石地面饰面；整体简洁大气。又因本次为精装公寓，均为小户型，但是均需有独立卫生间，为增加空间感，部分户型卫生间采用玻璃隔断进行分隔；由于层高等因素的限制，吊顶只做周边一圈。

4）客户关注原则和产品标准化原则

重点要加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化。如销售物业类型，客户重点关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。对于定位同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。项目对客户重点关注的产品，如洁具、热水器、烟机、橱柜、地板等产品，提升品牌档次，洁具采用合资“TOTO”品牌，且洁具采用甲供形式，并利用集团优势进行集采；烟机采用“美的”品牌，热水器及橱柜采用“帅康”品牌；烟机、热水器及橱柜等均为甲分包模式，采用招标方式进行采购；地板采用品牌库中单位（大自然、圣象、得尔），并用限价形式由施工单位直接采购施工。以上客户重点关注产品均为国内知名品牌，采用以上方式即节省了成本，又提升了楼盘整体品质。

5）节点工艺优化原则

在满足外观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。例如项目精装公寓原设计中顶面石膏线条为3根，但是考虑公寓面积较小，将石膏线条优化为1根，提升空间感。优化后成本降低，且无论在使用功能，还是感观品质均达到预期效果，且为营销创造了丰富的卖点。

二、精装修招标阶段的成本管控：

1）招标时要合理划分界面，避免由于界面不清引起后续施工中大量签证变更的发生，容易引起变更签证的机电界面的合理划分，总包机电图纸与精装机电图纸是否之前进行合图，总包图纸上的点位是否与精装图上点位一致，总包敷设管线是否畅通等；以上工作落实到位后，避免后续过程管控中产生大量变更签证极为有利。

2）清单编制要全面、清楚、准确，特别是一些开洞补洞及零星修补等内容必须在清单中明确，如墙地面铺设地砖或地板的找平层的厚度，在清单描述中一定要描述为按图纸要求结合现场实际确定，否则容易引起扯皮，产生签证费用。

3）要充分告知投标单位施工现场的条件，精装修施工单位进场以后，存在与幕墙、空调、弱电、消防等多家施工单位交叉作业的情况，容易出现因抢工而相互影响、互相配合不及时、争抢垂直运输设备等状况，另外土建、机电施工单位提供的现场界面不理想也是普遍现象。因此，要充分告知单位考虑他在现场的实际条件因素，还可设一些条款，以减少在结算时的扯皮；交叉施工时各方的成品保护及界面的约定，否则容易产生扯皮现象。

4）评标时要分析单价的组成，杜绝不平衡报价，避免后续设计变更签证发生时易产生的风险问题。

三、 精装修施工阶段的成本管控：

施工时严控变更签证、结合现场实际情况；在日常工作要做一个有心人，多收集对自己有用的素材。必须多跑施工现场，特别是涉及到拆改的东西。另外，后期结算时会涉及很多索赔与反索赔的内容，这种都是要在项目施工过程中随时收集资料的，特别是对施工方不利的东西，例如偷换材料品牌了，偷换型号规格了，以次充好了等等。这种证据如果不眼明手快收集到了，等后期谈判时，明明知道有这回事却苦于拿不出证据，那么到时就只会有无难言了。

四、 精装修结算阶段的成本管控：

对于结算的处理原则，个人认为是抓大放小，求大同、存小异。在精装修工程包干合同或者重计量结果的基础上，结合材料限价、双方确认的设计变更、现场签证包括一些扣款的依据，就可以与施工方针尖对麦芒的谈结算了。如果说施工过程中有时出于保证工期的需要哄着施工单位的话，那么到了后期结算将是我们成本控制人员彻底翻身的时候。这时就需要态度强硬、有理有据、该给就给、该扣就扣。抓住影响造价的重点项目，对于一些影响甚微的造价比重较小的，就不要与施工方过多纠缠。可以适当放一放，类似于打一个巴掌给一颗枣。而且在做好了前面提到的三点之后，相信我们的结算办理起来肯定是比较顺利的，毕竟打铁还须自身硬。

参考文献：

[1] 丁向东，精装修住宅项目设备材料选择与管理的成本控制[J]现代企业教育，2007.12

[2] 古立新，关于工程项目成本控制管理的探讨[J]四川建筑，2005.08

[3] 刘闽，企业定额的建立与成本控制[J]福建建筑，2006.09