房产税开征艰难的经济学分析

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摘要：本文从交易成本、帕累托最优、利益相关者三个经济学角度分析了我国房产税开征的艰难，希望政府从各种角度出发，循序渐进地推进房产税的开征。

关键词：房产税 交易成本 帕累托最优 利益相关者

我国经济高速成长的背景下，人们对居住的需求日益增高，住房供求紧张，市场价格一直在攀升。政府针对市场出台了各种政策和调控措施，可是房价仍居高不下。房产税的开征，会加大投机者的保有成本，一定程度上阻止市场的投机行为，本文将从经济学角度分析房产税开征的利弊，以使决策者有序推进房产税的开征。

一、交易成本阻碍房产税的开征

（一）交易成本的内涵

所谓交易费用，是指达成一笔交易所要花费的成本，包括交易过程中所需要花费的时间和货币成本。从根本上来说，只要人们进行交往互换活动，就会有交易费用产生。所以无论是企业的内部交易，还是市场交易，都存在着不同的交易费用；而企业替代市场，是因为通过企业交易而形成的交易费用比通过市场交易而形成的交易费用低，这是人类追求经济效率的体现。

就我国的目前情况来看，政府在房地产的交易过程中实行的“重交易环节、轻保有环节”的税收工具，以及向地方政府一次性缴纳的土地出让金的政策，实质上是提高了房地产的交易费用，变相推高房价，加重购买者的负担。无论哪种交易方法都会尽量去寻求最低的交易成本，尽量降低交易费用。房产税的征收有利于降低房屋的交易成本，这是因为以前一次性缴纳的土地出让金变成了逐渐缴纳的房产税，提高了房屋的保有成本，从而起到了尽量抑制房产投资者的作用。

（二）房产税开征的交易成本分析

房产税对存量房和交易房的征收标准是不一致的。国家大幅提高了存量房的交易税，差价的20%毫无疑问是为了严厉打击投机者，但是交易房的税率相对较低，这严重影响了囤房者和投资者的利益，导致他们的反对声一片。

二、帕累托最优是房产税最强的拦路虎

（一）帕累托最优的基本内涵

帕累托最优是指资源分配的一种理想状态，即假定固有的一群人和可分配的资源，从一种分配状态到另一种状态的变化中，在没有使任何人境况变坏的前提下，也不可能再使某些人的处境变好。在完全竞争条件下，由市场供求所形成的均衡价格，能够引导社会资源实现有效配置，使任何两种产品对于任何两个消费者的边际替代率都相等，任何两种生产要素对任何两种产品生产的技术替代率都相等，从而达到任何资源的再配置都不可能在不使任何人的处境变坏的同时，使一些人的处境变好。从市场的角度来看，一家生产企业，如果能够做到不损害对手利益的情况下又为自己争取到利益，就可以进行帕累托改进。换言之，如果是双方进行交易，这就意味着双赢的局面。

（二）房产税开征难以实现帕累托最优

房产税改革要在实现公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目标下做出权衡，这就要涉及到帕累托最优理论的运用。然而在我国目前的房地产市场上，很难实现帕累托最优。因为利益相关者，主要是中央与地方政府，陷入了“囚徒困境”。依据国外的经验，房产税开征之后地方政府将获得更多的财政收入。而当今我国调控房产市场的两大利益主体一是中央，一是地方政府、房企、银行及相关产业的联合体，所涉及的既有国家经济、政治的整体利益，也有地方、行业、个人的局部利益。利益的博弈过程相当复杂。基于“囚徒困境”，若双方都为了整体的国家利益而沉默，那么集体利益将实现最大化，这恰恰也是最理想和最难实现的状态；如果双方都违约，国家的整体利益将会受到极大损害，这也是中央这一利益主体更加不愿意见到的情况，因为中央政府对大局的把握比那些只关注局部利益的群体更加有预见性和危机感。表1展示了中央政府与地方政府的博弈矩阵。

由表1可以看出，地方政府为了追求自身利益最大化，很可能会选择“违约”，那么，就违背了中央政府的初衷。并且无论中央政府的选择是什么，地方政府的“违约”选择都是最好的选择。可以说，帕累托最优是房产税成长道路上的最强拦路虎。

三、房产税开征对利益相关者的影响

（一）房产税的利益相关者

就目前的房地产形势来看，中央政府调控改变不合理的利益分配格局势在必行。在房地产市场调控中，主要的利益相关者有中央政府、地方政府、房产投资者、房产刚性需求者、房地产开发商。这些利益相关者与房产税的开征密切相关，有的分担了房产税开征的风险，有的为房产税开征付出了代价，有的对房产税进行监督和制约，有的会因此而受益。因此政府的决策必须要考虑他们的利益或接受他们的约束。

（二）房产税开征对利益相关者的冲击

房产税的征收需要定量的衡量众多利益相关者的权重，考虑房产税改革后对利益相关者的影响。

第一，中央政府。中央政府策划房产税改革的目的之一就是对房地产市场进行“洗牌”，改变市场不正当的利益分配格局。如果仅考虑到经济利益，中央政府甚至不算是利益相关者。因为无论是土地出让金还是房产税都只能算作是地方政府税收的收入。但中央政府对市场的长远发展负有责任。本文之所以将中央政府设为本次改革的利益相关者，是因为它是房产税改革的重要推进者或者说是间接受益者。经过此次改革，会加大投机者对房产的保有成本，一定程度上阻止市场的投机行为，抑制房价非正常的快速高涨，对房地产市场的健康发展会产生积极作用。

第二，地方政府。地方政府是房地产改革的直接利益相关者。土地出让金一直以来都是地方政府的重要收入来源。改革后，将不再征收土地出让金，也就是初始阶段征税改为保有阶段征税。改革开始，地方政府的收入将会明显降低，但从长远来看，房产税来源稳定，收入反而会增加。地方政府在这个问题上是很矛盾的一个主体。

第三，房地产开发商。房产税的征收，增加了企业预交的税款和房产的成本，使房地产开发商的利润减少。而且纳税人即使是房地产开发商，但负税人必定是购房者，住房的需求受价格的影响波动大，房价的上涨，会抑制购房需求，使开发商卖出的住房减少，进而利润减少。但是这并不绝对，无法预料房价是否会出现报复性增长，最终导致消费者权益受损。我国的房地产市场属于卖方市场，当房地产商利益受损时，它会转移赋税，进而使房价再度上涨。

第四，房产刚性需求者。可以说，他们会是房产税改革的受益者。因为他们不会保有多套房产，从而避开了高额的房产保有成本，而且将一次分摊到他们身上的土地出让金变成了分批次按时间的房产税，因而必定成为改革的坚定支持者。根据国外经验来看，在房产税征收初期，房价下跌，刚性需求者获利。但是同时也使中收入阶层受到冲击，增加了中收入阶层的买房成本，让本来就买房困难的中收入阶层更加为难。

第五，房产投机者。房产税改革可以在一定程度上抑制房产投资者的投资。由于他们的投机行为，导致市场供需更为不平衡，从而间接使房价飞速高涨。而房价的上涨又使他们有利可图，故而他们会继续加大投资。恶性循环就此形成，市场被他们吹出了一个美丽却脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相关者都将受害。所以必然要压缩他们的利润空间，争取尽可能地减少投机行为。面对未来可能削减自身利益的局面，他们自然成为了房产税改革的坚定反对者。

从以上分析来看，房产税开征的受益者是中央政府，刚性需求者；损失者是房产投资者（特别是持有多套房产者）、地方政府和房地产开发商，这里的地方政府仅限于改革的初期。可以看到，双方力量对比并不悬殊，从利益相关者角度讲，双方都有足够大的影响力可以对抗。

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