重庆市商品房房价动态监测体系建设研究
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摘要：由于房地产市场的重要性，需动态监测，以便做出预警。本文借鉴城市地价动态监测的技术体系的构建思路，提出了重庆市房价的动态监测体系建立的思路、技术方法，作用等，以期对房价监测与房地产市场的调控提供有益借鉴。
Abstract: Due to the importance of the real estate market, dynamic monitoring, which will give a warning timely, is needed. This paper referenced the established ideas of urban land dynamic monitoring technical system, then put forward the dynamic price monitoring system's established ideas, technical methods, effect and so on. All of this are hoped to provide a useful reference to the price monitoring and regulation of the real estate market.
关键词：房价动态监测；商品房；重庆市
Key words: dynamic monitoring of housing prices；commercial houses；Chongqing City
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1006-4311（2010）34-0076-02
0引言
自1998年实行住房制度改革以来，我国的房地产市场得到了迅猛的发展，对解决城市居民住房、提高生活质量做出了极大的贡献。虽然房地产市场对国民经济的贡献越来越多，但存在的风险也越来越大，这不仅关系着经济的平稳发展，也影响着社会的和谐。一方面是经过十几年的发展，房地产业取得了巨大的成就，但飞涨的房价也让人们望房兴叹；另一方面是房地产业在国民经济中的比例过大也导致了房地产市场的波动会对国民经济产生很大影响。以2008年国际金融危机为例，美国金融环境的恶化导致了全球房地产市场的萧条，进而影响经济的发展，中国也不例外。
因此为了保障国民经济的健康发展，防止房价的大起大落，有必要建立一种体系对房地产市场进行动态监测，及时做出预警，为政府决策、民间投资提供参考具有十分重要的意义。
1体系建设必要性、目的及意义
1.1 必要性房地产市场迅速发展，对国民经济的贡献越来越大，房地产市场的稳定与否关系着国民经济、社会发展的稳定、和谐与否，故从安全角度来看有必要对其进行监测。另外，现有的房地产市场的监测信息基本是根据成交量及其成交价格来计算，不是通过一种系统的监测体系来完成，而房地产市场是一个综合的、动态的、覆盖整个区域的市场，需要一套完整的方法体系和监测方法来完成，因此从技术上来说也有必要建立房价动态监测体系。
1.2 目的、意义通过建立和运行房价动态监测系统，对主城区的房价实施动态监测，及时掌握房价动态变化状态和趋势，发挥房价在房地产市场中的“晴雨表”作用，及时准确反应城市房价水平及其变化趋势信息，为政府干预、调控房地产市场，加强对房地产市场的宏观调控、稳定房地产市场、促进社会经济良性运行提供决策依据；为社会公众提供准确的地价信息服务，引导投资方向，通过房价杠杆调节资源配置。
2体系建设思路、成果及作用
2.1 体系建设思路及成果房价监测基本思路为：通过建立房价监测点，采用调查、评估等手段收集城市不同级别、不同房屋类型的房价及相关数据，对房价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市房价状况进行全面描述，对城市的房价状况做出基本的评价和判断，便于其基本思路如下：
2.1.1 房屋分类根据房屋的档次把房屋分为别墅、高档住宅、普通住宅等不同的类型。
2.1.2 划分区段根据不同的房屋类型划分房价等值线，按照区域内部的均质性划分房价区段，即在房价水平、容积率、环境条件等条件相差不大的区域划分为一个区段。
2.1.3 布设监测点在大量收集房屋交易样点，采用分层抽样法、多因素综合分析法等选择区段内具有典型性、平均性、代表性强的房屋作为监测点。
2.1.4 数据采集与房价评估可以以季度为单位对每一个监测点的房价进行评估，评估方法优先采用市场比较法、收益法、成本法等，每一个监测点至少采用两种估价方法，加权得到监测点的房价。同时采集社会经济发展等影响房价的因素，作为修正房价的因素。
2.1.5 房价计算首先根据各个监测点的房价通过面积加权得到区段价，其次根据区段价计算平均房价，这就得到了区段的地价和整体的房价。
2.1.6 结果分析通过一定的数据处理，可以得到不同类型房屋的房价水平，房价指数，房价增长速率（定比、环比）等，与社会经济的相关数据结合，可以分析出房价及房地产市场的合理性，提出针对性的调控措施。
2.1.7 对外根据计算的结果通过某种方式对外。
通过以上的处理方式可以得到不同类别的房价，比如别墅、高档商品房、普通商品房的等，也可以得到总体的房价水平，也可得到房价指数以及其他监测成果等。
2.2 体系建设后的作用房价监测体系建成以后，定期对数据进行采集，形成系列指标，起到房地产市场“晴雨表”的作用，对监控房地产市场，调控房地产场将起到积极的作用。
2.2.1 监测体系建成后，形成监测网，达到全域覆盖，能更真实反映一个地区的水平目前社会上的的二手房或者新建商品房的房价是通过成交价格得来的，这种价格不是通过对整个区域市场监控得来的，不能反映整个区域的真实房价水平，因此具有一定的局限性。而建立房价监测体系以后，可以形成以监测点为中心的监测网，监测范围可以覆盖整个区域，这样的得来的数据能够反映城市的整个房价水平，更科学、更合理。
2.2.2 可以形成不同类型的房价水平，利用宏观调控通过建立监测体系，可以形成不同类别的房价，比如别墅、高档商品房、普通商品房等类型的房价，通过其变化可以看出其供需状况，利于针对性的提出调控措施，更好的稳定和促进房地产市场的发展。
2.2.3 定期采集数据，形成对房地产市场的长期监控通过监测点的设立更新，定期采集数据，形成对房地产市场的长期监控，通过对监测数据的长期积累和分析，可以看出市场的变化趋势，有利于对市场的分析。比如美国已经连续测得了一百多年的房地产指数的数据，这对房地产市场的周期判断提供了非常有利的决策依据。
3结束语
我国的土地制度决定了土地所有权和使用权是分离的，我国的房地产市场也是一个不完全的市场，加之房地产市场的特殊性，我国的房地产市场是一个不透明的市场。经过十几年的发展房地产市场在保障民生，提高居住质量等方面做出了积极的贡献，但随着房地产市场蓬勃发展，也出现了一些问题，如解决不好会对国民经济发展甚至社会稳定产生影响。
房地产市场作为市场一种要发挥房价“晴雨表”的作用，现有的房价监测得出的房价水平不是很合理，而通过建立覆盖整个主城区的房价监测体系得出的房价才更合理。另外通过对房价的定期、长期监测，对分析和调控房地产市场更有意义。
房价动态监测体系的建立是一项庞大的工作，既无经验可循，也无实践可以借鉴，在开展的时候可以选择一个区，比如重庆市渝中区作为工作试点，摸索经验，逐步推广。另外本文只是一种理论性的探讨，在区段划分，类型选择，数据处理等方面需要进一步的探讨。
参考文献：
[1]杨庆媛．城镇标准地块的定性研究．中国土地，1997，（7）：33-35.
[2]叶艳妹．城市地价动态监测网的建立及其应用[J]．经济与管理研究，1996，（3）：42－44．
[3]黄小虎主编.中国土地管理研究，2006.11，301-305.