重创后的地产龙头“求生有术”

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“怎么办?”这可能是目前从华尔街到北京，从伦敦到开普敦，从国务院到开发商，每一个企望求生存、求发展的企业家和官员都在问的问题。拯救地产股的战役早已打响，不过，这注定在整体经济环境阴云笼罩的背景下是个持久战。

先倒下的是小公司吗

地产行业的冬天来了，先倒下的一定是小地产公司吗？在媒体的追问下，这个答案很快浮现。答案为否。在地产冬天里，6成企业在第一年就将面临资金缺口。

如果未来一年房屋销售额萎缩30%，半数企业将出现资金缺口，如果危机延续，会有6成企业面临资金压力，销售额萎缩50%。

测算显示规模越大的企业销售收入下降幅度反而越大――2008年二季度美国前5大地产企业销售收入同比下降幅度均超过50%勒纳、霍顿、KB Homes三家更是在70%以上。因为在地价狂飙的日子里，这些激进扩张的大型地产公司也更为大胆。与中小公司相比，他们拥有更多的金融资源，成为地产泡沫中囤地的主力，为熊市中的亏损埋下了隐患。

国内地产公司在2006年至2007年囤地更为疯狂，很多企业资产规模以100%以上的速度扩张，土地储备面积在千万平米以上的公司不在少数，尤其是那些拥有独特资源的大型地产公司。北京城建、豫园商城、远洋地产、北辰实业、富力地产、保利地产和金地集团等先后在不同城市的土地竞标中创下了“地王”纪录。

在金融危机席卷全球，并且可能演变成经济衰退的时候，对于地产商资金链断裂的担忧再度加剧。以招商地产为例，在2007年资产猛增101%后，资产周转速度大幅降低到2008年中期，现金减少到总资产的10%（上市地产公司平均为15%）短期贷款占总资产的22%（上市地产公司平均为15%）。照此测算公司在一年到期需偿还的债务占总资产的40%；如果销量萎缩50%，则实际销售可收回的现金加上手中的现金仅占总资产的18%，减去利息费用后，出现相当于总资产26%的资金缺口。与之相对一些小地产商反倒由于前期竞地受阻，今天的资金压力更小一些。

2008年的中报显示，每股经营现金流为负的企业个数增加98家，较2007年底53家公司为负增加了18家。其中总资产排名前十的房地产企业中有8家为负，其中包含万科A(-0.14)、保利地产(-2.63)、金地集团(-0.88)、招商地产(-2.502)、金融街(-0.8)、首开股份(-2.15)等。

经营性现金流净流出的背后更是反映了当前房地产公司“回款难”的窘境。

万科：“现金为王”成“过冬”策略

“金九银十”曾经是地产商们一年中最为美好的时光，而今美好时光已不再。一地产界人士坦言，上市地产公司需要面对的还有完成业绩以及由此带来的销售压力。

万科是中国房产业的方向标，今年的销售目标是800亿元，但在目前观望状态下，此销售压力明显加大，其至今仅完成44.51%。为此，9月份万科刮起的降价战，席卷了大半个中国市场，然而销售业绩增长并不理想。万科10月27日晚公布三季报，净利润为2.15亿元，同比下降13.4%。其中提到净利润下滑、并缩减开工面积、率先在业内计提存货跌价准备等。相对年初，分别下调了165万平方米和103万平方米。

远洋地产则已经将今年的销售目标由原定的80亿至120亿元人民币，削减至50亿至70亿元，下调幅度约40%。金地集团日前公布的9月份简报：2008年1月至9月金地集团共实现销售面积73.11万平方米，较上年同期销售面积下降8.57%。泛海建设的最新业绩披露显示，2008年1－9月泛海建设净利润比去年同期下降约50%-60%。

冬天注定是难熬的，现金为王已成为绝大多数房地产上市公司“过冬”的策略。万科、保利地产、金地集团、中华企业和万通地产公布的三季报显示，5家地产龙头企业期末共拥有货币资金354亿元，较二季度末增加22%，其中万科第三季度末拥有资金近200亿元。

上述房地产公司货币资金的增加，一方面靠压缩开工面积，另一方面加强了现金回笼。此外，发行公司债也成为上市房企融资的一个主要途径。

龙头地产：融资新渠道“公司债”

房地产企业融资难已经成为不争的事实。一家房地产公司融资方面负责人表示，银行融资是房地产开发公司最直接和传统的方式，一个项目拥有总投资额30%以上的自有资金，余下的60%左右就可以申请贷款。今年银行整个的放款规模是有所增加的，但是资金更多地都流向了其它行业，房地产行业资金被大大压缩了。在银根紧缩的大环境下，确实让非常多的开发商在资金链上捉襟见肘。

资料显示，今年房地产行业从银行获得的新增贷款已接近零增长，而在资本市场上的定向增发和公开增发这条路基本上也已大门紧闭。自筹资金、发行债券等其他融资渠道的重要性开始进一步凸显。

事实上，很多房地产企业确实是通过发行债券来缓解资金紧张的压力。手头举债的公司不在少数房地产企业发债已蔚然成风。

汇总各方面的信息显示，我国房地产企业融资方式主要有信贷融资、股权融资和债券融资三种。相对于股权融资和银行贷款来说，债券融资的优势更加突出吸引力更强。

2008年以来房地产企业的公司债发行进入高发期，一共有6家上市公司的公司债陆续上市。金地集团3月发行12亿元公司债；保利地产7月发行43亿元公司债；新湖中宝7月份发行14亿元公司债；北辰实业7月份发行17亿元公司债；中粮地产8月份发行12亿元公司债；万科9月份发行59亿元公司债；6家房地产公司共通过公司债券市场融资157亿元；除此之外，金融街拟发行56亿元公司债，泛海建设拟发行32亿元公司债，中华企业拟发行12亿元公司债等等。房地产企业通过公司债来融资渐成趋势，而房地产企业也理所当然地充当了今年公司债的发行主体。

房地产企业由于现金流不稳定通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利、招商、北辰地产等一线地产企业，多数中小型房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。

金地集团的高管表示行业最困难的时期可能还没有到来。他介绍说，目前公司现金没有问题，最近刚还了银行14亿元的贷款，净负债并不高足够安全，今年的回款预计在120亿-130亿元之间，呈现现金正流向。保利地产的董秘岳勇坚表示，目前公司的几个策略是：做好过冬准备，谨慎拓展，不进入新的城市集中在现有的中心城市中心地段。原则上不涉及商业地产。同时将加快销售，能卖最好都卖不能卖的创造条件卖。此外还将严格控制成本。财务的角度上则是保持并加大现金和土地的比率，保证安全的现金边际不轻易储备土地。

其他企业：逆势而上攻城掠地

让人意想不到的是，一片低迷声中，反而成为各家上市房企做大规模、兼并中小公司的机会。

在北京城繁华的东二环朝阳门附近，一栋刚完工的大楼，是潘石屹斥资55亿购买的项目，潘石屹认为买得便宜，“该项目在一年前的合同价格66个亿，我是55个亿。” 今年，就在大量的房地产企业因为资金链紧张而想方设法卖房卖地的时候，潘石屹却四处买地买项目，他说，“半年多的时间，我们进货（就是买地）进了88个亿的货。”

与此同时，成功打造了北京“金融街”的地产商金融街10月18日公告称，公司与北京石开房地产开发有限公司组成投标联合体，并通过招标方式，以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权。而在此之前的9月22日金融街曾公告称以9.03亿元收购复兴门项目。

在地产业一片低迷的形势下，金融街控股却在短短的时间里两次出手自然引起市场的注目，一位不愿透露姓名的市场人士预计“金融街可能是想借此机会扩张。”

“3500元的地价即便是按照最高的建筑成本每平米也顶多7000元。据了解，该项目5万平米的限价房将按7000元的价格销售，而房价下跌之后，周边地区的房价依旧在13000元/平米左右。”

值得注意的是，三季度以来包括金融街在内的众多地产商争相出手买地，纷纷扩大自身地产储备。碧桂园在9月9日斥资7.633亿元人民币投得天津津南区八里台镇的地块。10月又在湖北荆门拿下一块新地。

万科也在9月新增5个项目，是少数仍在逆市拿地的开发商。招商地产也在召开股东大会时也表示“既然敢拿地，就不会怕没钱”。另有消息称，中海今年的目标是“新增土地储备450万平方米”。地产大鳄的豪气由此可见一斑。“只要能有利可图，地产商就不会停止拿地。”中国投资协会副会长张汉亚表示，“目前地产行业的不景气，很多土地要么是流拍，要么就是以低价成交，这正好给资金充足的地产商提供了拿地的契机。”

“行业缺钱，其实也是相对而言，并不是所有的开发商都面临资金紧张的问题。”阳光100置业集团副总裁范小冲表示，2008年下半年房企两极分化的形势将愈加严重，尤其是上市房企，必须考虑企业今后的发展问题，一定的土地存量必不可少。“未来，具有国企背景和良好口碑的房地产开发企业，将会在激烈的市场竞争中占据优势。”

经过这一轮逆市拿地争夺战的积淀，预示着地产业将会迎来“大鱼吃小鱼”、强者恒强的时代。