老年朋友如何守护自己的家园

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山东省昌乐县司法局

王奎勋 张兆利

资助儿女购房莫要“釜底抽薪”

案例：2006年初，吴老的儿子小吴结婚后一时冲动付了新房的定金，静下心来一盘算才发现，仅靠自己的能力连首付款都难以支付，于是找到父母求援。爱子心切的老吴和妻子不假思索就把自己的住房卖了，又拿出全部积蓄帮儿子买下了房子（当时要儿子出具了借条）。老少两对夫妻一同迁入新居后不久，小吴夫妇却突然闹起了离婚。在离婚协议中，小吴把房子的产权全部“转让”给了妻子小芳。后小吴到法院提讼，请求明确房屋产权、判令老人30天内迁出该房屋。法院经审理认为，在一般情况下，父母对子女结婚购房的出资可以视为赠与行为。但从被告提供的原告给其出具的借条及部分装潢付款凭证等证据，并结合争议房屋实际占有使用情况分析，单纯赠与并不是老吴夫妇的真实意思，该房屋应认定为原告和被告夫妇共有。法院最后依法判决该房屋原告拥有60％的产权份额，被告夫妇拥有40％的产权份额。

法律提示：时下，父母资助子女买房的情况比较普遍。年轻人购房遇到困难，父母常常尽其所能施以援手，虽是亲情使然，但一定要仔细考虑，量力而行，留有退路，千万不能为此赔上自己的老窝和老本。即使出资也要“先小人后君子”，让子女出具借条，并保留好各种付款凭据，以便在家庭协调不成的情况下，诉至法院时，握有合法的证据。

卖买换房，谨防共住人“鸠占鹊巢”

案例：2006年8月，家住六楼的周老太不慎摔倒导致骨折，行动十分不便。考虑到老人的实际情况，同住一房的孙子和老人商量后决定，将六楼的房屋出售，他加了一部分钱，另行购买一套一楼住房以方便老人起居。但孙子在办理房产证手续时，未经周老太同意，在新购房的产权证上只申报了自己的名字。周老太发现后，认为孙子这样做，是侵犯了她的产权。经协商解决不了的情况下，伤心的周老太向法院提讼，要求确认她对新房享有共有产权。法院经审理认为，原被告将六楼房屋出售，并另行购买了一楼房屋，卖房购房是双方共同协商。但孙子在办理房产的产权证时，未经周老太同意，只申报了自己的名字，是对老人合法权益的侵犯。在被告不能提供证据证明原告放弃新购置房屋产权的情况下，应认定该房为共有。周老太要求确认房屋共有的主张成立。据此，法院判决该房屋属原告和被告共有。

法律提示：在现实生活中，有些老年人与儿或孙辈共住一屋，为居住或生活方便，卖掉老房换购新房的事例常有发生，但在办理新购房的房产证时必须明确产权问题。老年人应当依照法律有关规定和房产变更前后的实际情况、合法权益，确定己有或与儿（孙）共有或愿意归儿（孙）所有，免得以后产生不必要的烦恼和纠纷。

缓过户，赠人房产切记三思而行

案例：空巢老人金某已年逾八旬，靠出租自己仅有的一套住房的租金来支付日常开销。承租人小霞姑娘时常给老人买衣送东西，甚至在老人生病的时候垫付医药费。时间长了，老金对勤劳善良的小霞产生好感，诚心认她作了“干女儿”。为表示感谢，2006年3月，老金将自己的住房无偿赠送给了小霞，他俩还同时签订了房屋赠与合同并办理了房产过户登记手续。3个月后，双方又签订了一份遗赠扶养协议。该协议约定，在老金的有生之年，由小霞照顾其生活起居，养老送终；老金同意在过世后将自己名下的财产遗赠给小霞。遗赠扶养协议签订后，老金渐渐觉得小霞对自己的照顾不那么尽心了，甚至开始出现嫌弃、虐待的迹象。同年11月，老金将小霞告上法庭，请求确认房屋赠与合同无效，同时解除原被告之间的遗赠扶养关系。被告小霞辩称自己最近只顾忙着做生意，无法像以前那样全心全意地照顾原告，如果老人坚持要解除遗赠扶养协议，自己愿一次性给付原告经济补偿款11万元。

法院经审理认为，原告称赠与房屋属于遗赠扶养协议约定范围的条件，但从两个协议签订时间的先后看，房屋赠与行为实际发生在遗赠扶养协议签订之前，故房屋赠与合同和遗赠扶养协议是两个独立的法律关系。现被告自愿付给原告部分经济补偿费，法院予以支持。法院最后判决，原告要求确认房屋赠与合同无效的诉讼请求不予支持；准予原被告解除遗赠扶养协议；被告一次性补偿原告人民币11万元。

法律提示：本案中老金自愿将房屋无偿赠送给小霞，小霞也表示愿意接受，则房屋过户即意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议，因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效，所以即使小霞没有尽到遗赠扶养协议中约定的照顾老人的义务，也不存在返还房屋之说。如果本案中的老金先不急于赠送房屋，而是在签订遗赠扶养协议中明确约定在自己百年之后再赠送房屋，那么房屋产权就不会过早轻易易主，也不会出现难以扭转的被动局面了。老金的教训提醒老年朋友，千万不能就一时一事的好感所激动而将财产赠与他人，更不能轻易地将自己赖以生存的房屋赠与他人并办理过户手续。特别是在赠送房屋等高额财产之前，一定要三思而后行。

严把关，轻易变动产权当心“覆水难收”

案例：2004年底，张老先生以老公房的拆迁款50万元在上海市普陀区购买了一套80平米的房屋。近年来，随着年事渐高，老人希望大女儿一家搬来陪他安度晚年，但大女儿表示他们照顾陪伴老人的条件是必须先将该套房产的产权证变更到他们名下。为方便生活起居，老人未加思索便将房产证过户到大女儿的名下。谁料想，2006年6月，大女儿在拿到产权证后却立马翻脸，不仅不搬过来陪老人居住，反而以房主身份欲将老人赶出家门，老人此刻追悔莫及。

法律提示：这是一起典型的子女侵犯老年人住房合法权益的案例。司法实践中，同住人往往利用老年人对相关法律知识不甚了解和隐忍退让的弱点，以赡养、陪护、照料老年人生活为名，经老年人同意后，迁入户口、变更产权、更改户主，其目的达到后，便虐待、遗弃老年人。本案中，张老先生的大女儿搬来同居以照顾其父亲的生活，这是法定义务，不应该提先决条件。她所以这样做，是有预期目的，是对老人房产权的侵犯。尤其是在拿到产权证后，丧尽天良，既不尽扶养义务，又要老人搬出家门，实属法律所不容。张老先生可以运用法律武器维护自己的权益。鉴于此，我们老年人在对诸如房屋等重要财产进行处分时，即使对方是自己的子女，老年人也应做好必要的书面约定，最好请相关专业人士把关，以便最大限度地保护自身的合法权益。

责编/文波